Ukens Tips: Kjøpesumberegning og leiegarantier

Leiegarantier kan påvirke kjøpesumsberegningen når en eiendom selges.

Publisert mandag 07. oktober 2013 - 09:33 Sist oppdatert søndag 08. januar 2017 - 12:51

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Flere av Ukens tips i vår dreier seg om kjøpesumsberegning ved erverv av aksjer i eiendomsselskaper (“Target”). Vi har tatt for oss eiendeler, gjeld, skatterabatt, avskrivning og DD-funn. I dag tar vi for oss leiegarantier.

Dersom deler av lokalene i et bygg ikke er leid ut på tidspunktet for closing, gis det i enkelte tilfeller leiegarantier som et substitutt for leie i en kortere eller lengre periode. Leiegarantier reiser mange spørsmål, og i dette ukens tips skal vi primært fokusere på hvordan leiegarantien kan tenkes å influere på kjøpesumsberegningen.

Hva skal erstattes?

Det som skal erstattes, er normalt den tapte leien. Det er da viktig å hensynta både leien, fellesutgifter og fremtidige KPI-justeringer som ellers ville ha funnet sted. Det må vurderes om det skal gis en engangskompensasjon eller en løpende kompensasjon. Dersom man velger engangskompensasjon, er det normalt riktigst å trekke denne fra ved kjøpesumsberegningen, og ikke i eiendomsverdien. Dersom den reduserer eiendomsverdien, og skatterabatt beregnes på basis av differansen mellom eiendomsverdien og saldoverdier, vil leiekompensasjonen redusere skatterabatten – ofte utilsiktet.

Forholdet til skatt

En tapt leieinntekt resulterer i et lavere resultat i Target, mens kjøpesumsjustering skjer mellom kjøper og selger. Dette innebærer spart skatt for Target – ofte på 28 % av den tapte inntekten, ettersom leien ellers ville ha kommet på toppen av øvrige inntekter. Denne besparelsen bør hensyntas ettersom en kjøpesumsjustering normalt ikke endrer betalbar skatt for kjøper eller selger. Unntak kan tenkes dersom gevinst eller tap ved salg av aksjene ikke er omfattet av fritaksmetoden. Prosentsatsen kan også bli lavere enn 28 % dersom Target bare i begrenset grad rent faktisk er i skatteposisjon pga fradrag eller fremførbart underskudd i Target eller kjøper.

Forholdet til mva

Det må undersøkes om det forhold at lokalene er ledige, innebærer at Target i ledighetsperioden mister en eventuell justeringsrett. Dette vil kun være aktuelt der den første leietakeren som flyttet inn i lokalene etter at byggetiltaket var ferdigstilt, ikke drev mva- eller kompensasjonsberettiget virksomhet. Tapt justeringsrett bør i noen tilfeller hensyntas som en kostnad. Uavhengig av justeringsreglene tilknyttet byggetiltak i selve leieobjektet, er det viktig å være oppmerksom på manglende fradragsrett for mva på felleskostnader så lenge lokalene står ledige. Dette gjelder uavhengig av om det foreligger justeringsplikt tilknyttet leieobjektet.

Depotkonto

I mange tilfeller er det ønskelig at leiekompensasjonen innbetales på en depotkonto, og at utbetalinger derfra skjer løpende kvartalsvis som om det hadde eksistert et leieforhold. Det er da normalt selger som mottar opptjente renter på denne kontoen.

Andre momenter

Partene bør tenke gjennom om det primært er kjøper eller selger som skal forsøke å finne en ny leietaker, hvem som skal dekke kostnader til megler, hvilke leietakere som skal måtte aksepteres, hvilket leienivå det kan inngås avtaler for, hvilke leiekontraktsbetingelser som skal legges til grunn, løpetiden på leiekontrakter, hvem som skal dekke leietakertilpasninger, og hva som skjer dersom leietaker ikke driver mva-pliktig virksomhet, for å nevne noen av de mest sentrale spørsmålene.

Kjøpesumberegning er ett av temaene på kurset Etterutdanning for næringsmeglere, som avholdes av NE kunnskap i samarbeid med Wikborg Rein.

—————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Torkjell Valland er senioradvokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

30. sep: Feil bruk av mva-registrerte lokaler

22. sep: Dokumentavgift og foreldelse

16. sep: Solidaransvar ved fisjon

9. sep: Kommunal forkjøpsrett

2. sep: Fornyelse/Forlengelse av leieavtaler

26. aug: Tillatt bruk av leieobjektet

19. aug: Nye utbytteregler

24. juni: Frivillig registrering

17. juni: Erverv av ANS og DA