Ukens Tips: Når leier ikke betaler

Ukens Tips tar for seg utleiers alternativer når leietaker ikke betaler husleien.

Publisert mandag 13. mai 2013 - 09:26 Sist oppdatert søndag 08. januar 2017 - 12:50

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det hender at leieforhold ikke utvikler seg som planlagt, og at leier ikke har evne eller vilje til å betale leien og/eller tilleggsytelsene. Utleier har da ulike alternativer. Her ser vi på to av de mest aktuelle. Tvangsfravikelse

Utleier kan begjære tvangsfravikelse overfor namsmannen dersom det i leiekontrakten er inntatt at leier vedtar tvangsfravikelse ved betalingsmislighold, jf. tvangsfullbyrdelsesloven (tvfl.) § 13-2 tredje ledd (a). Husk at tvangsfravikelse kan begjæres tidligst 14 dager etter at leier har mottatt skriftlig varsel om dette, jf. tvfl. § 4-18.

Dersom leier betaler alt utestående innen fravikelsen gjennomføres, avverges fravikelsen og leieforholdet løper uendret videre. Dersom leier derimot ikke betaler, gjennomføres fravikelsen men utleier er henvist til særskilt tvangsinndrivelse av selve pengekravet. Har leier ikke fremmet innsigelser mot kravet, kan utlegg begjæres, jf. tvfl. § 7-2 (f) om uimotsagte pengekrav. Har leier fremmet innsigelser, vil forliksklage/stevning være veien å gå.

Når tvangsfravikelse er gjennomført, vil en leier som i ettertid gjør opp for seg ikke ha krav på gjeninntreden i leieforholdet.

Heving av leieforholdet

Leiers betalingsmislighold kan føre til at utleier ønsker å terminere leieforholdet, og da uavhengig av om leier etter hvert skulle gjøre opp for seg.

De fleste næringsleieforhold er tidsbestemte og uoppsigelige, og utleier må i så tilfelle benytte seg av heving. Heving medfører øyeblikkelig opphør av leieforholdet, og leier kan ikke betale seg inn igjen. Heving fordrer imidlertid at det foreligger vesentlig mislighold.

En del leiekontrakter inneholder terskler/frister for når et betalingsmislighold skal anses som vesentlig. For øvrig vil sentrale momenter i vesentlighetsvurderingen være misligholdets varighet og omfang/gjentakelser, samt om leier har mottatt skriftlig varsel om heving. Enkeltstående tilfeller av betalingsmislighold kan gi grunnlag for heving dersom misligholdet er av en viss varighet og omhandler større beløp. Også kortvarig betalingsmislighold med mindre beløp kan gi grunnlag for heving, men da må det som hovedregel dreie seg om et ikke ubetydelig antall gjentakelser (og fortrinnsvis gjentatte varsler om heving eller tvangsfravikelse).

Dersom utleier hever og leier ikke flytter frivillig, kan utleier begjære tvangsfravikelse iht. tvfl. § 13-2 tredje ledd (d). Begjæringen sendes tingretten, som vil beslutte fravikelse dersom den kommer til at det “åpenbart” foreligger hevingsadgang. Også i dette tilfellet må utleier sende varsel etter tvfl. § 4-18 før fravikelse kan begjæres. Utleier kan spare tid og ressurser ved å kombinere hevingserklæringen og § 4-18 varselet.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Leif Petter Madsen er partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo kontor. Hun er medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Andre Ukens Tips:

6. mai: Marketsleie

29. apr: Kjøpesumsberegning – gjeld

22. apr: Kjøpesumsberegning – eiendeler

15. apr: Tilbakelevering av leieobjekt

8. apr: Leietakers driveplikt

1. apr: Skatt og leietakertilpasninger

18. mar: Mva på utleie av p-plasser

11. mar: Utleie ved oppføring

4. mar: Sletting av festekontrakter