Coera inviterer bransjen til samarbeid: – Ingen klarer dette skiftet alene

Norge bygger færre boliger enn på noe tidspunkt siden andre verdenskrig. Byggekostnadene og kravene til nye boliger har økt kraftig, nye leiligheter blir mindre og dyrere, og i mange prosjekter ligger prisen langt over sammenlignbare boliger i bruktmarkedet. Samtidig venter kjøperne, på grunn av et urolig verdensbilde, usikker rente og tvil om de får solgt egen bolig. Færre prosjekter når salgsmålet, og færre blir igangsatt. 

– Mange håper på bedre tider. Vi tror ikke de kommer tilbake. Da er det måten vi lager, selger og samarbeider om boligprosjekter på som må endres, sier Lars Eirik Ulseth, daglig leder i Coera.

Det gjelder hele verdikjeden, fra arkitekt og megler til entreprenør og utbygger. Coera har pekt ut tre skifter som endrer hva en leilighet er, når i prosjektet markedet blir hørt og hvordan aktørene tjener penger.

Skifte 1: Fra prosjekt til produkt

Når kjøperne ikke får mer areal for pengene, må de få mer verdi per kvadratmeter. Integrerte møbler er den beste løsningen, men som en del av en standardisert leilighet, ikke i små og dermed dyre enkeltleveranser. Nooka, en 1-roms på 25 kvadratmeter med fast bredde og dybde, er den første leiligheten Coera har standardisert. Den er bestilt i flere hundre eksemplarer og kommer i prosjekter over hele landet de neste årene. Volumet gir forhandlingsmakt mot fabrikkene og lavere kostnader.

Når samme leilighet gjentas på tvers av prosjekter, blir den også noe kjøperne kjenner igjen og stoler på. Det er en verdi ingen enkeltprosjekt kan bygge alene.

Erfaringene med Nooka tyder på at en gjennomtenkt, møblert leilighet står seg i konkurranse med leiligheter med flere kvadratmeter. Det samme kan gjøres for 2- og 3-roms, men det krever mer volum enn én utbygger kan skape. Hvis bransjen kan bli enig om standardiserte leiligheter, får vi sammen en forhandlingsmakt som kommer både prosjektene og sluttkunden til gode.

Skifte 2: Fra lineær til iterativ utvikling

I dag defineres leilighetsmiksen ut fra historisk salg og erfaring. Deretter utvikles prosjektet ferdig, og først til slutt markedsføres og selges det. Kjøperne blir hørt sist, når de ikke lenger kan endre noe.

Dette fungerte så lenge markedet var stabilt. Nå har rente, kjøpekraft, priser og leilighetsstørrelser flyttet seg, og da sier salgstall fra de siste årene lite om hva kjøperne gjør i morgen. Vi trenger andre metoder, og de må bygge på hva kjøperne faktisk velger når de får konkrete alternativer, ikke på hva de har valgt tidligere eller sier at de vil velge.

– Ingen kommer til å spå dette markedet riktig. Fordelen ligger hos den som lærer raskest av det kjøperne faktisk gjør, sier Ove Kvalsvik i Coera.

Andre bransjer har allerede gjort dette skiftet. Teknologi har gjort det billig å teste nye produkter og måle responsen underveis, og mange konsumentrettede bransjer utvikler og tester nå produktet parallelt.

Nå har AI gjort det samme mulig for bolig. Det er blitt raskt og billig å visualisere konkrete leiligheter og lage markedsmateriell, så utviklerne kan teste eksakte planløsninger og priser mens prosjektet fortsatt er i utvikling, og holde flere leilighetsmikser i live fram til rammesøknaden. Dette åpner for å involvere kjøperne tidligere i utviklingsprosessen og bruke valgene de gjør inn i utformingen av prosjektet. Kjøperen får noe bruktboligmarkedet aldri kan tilby: Mulighet til å forme leiligheten.

Skifte 3: Fra transaksjon til partnerskap

Dagens verdikjede er delt i siloer med ulike incentiver. Arkitekter fakturerer timer, meglere belønnes for å selge raskt, og entreprenører måles på kostnad. Bare utbyggeren måles på prosjektresultatet. Det gjør forholdet transaksjonelt, med utbygger som innkjøper, og beslutninger følger roller, ikke fagkompetanse.

Det starter allerede ved valg av arkitekt. Utbygger bruker flere kontorer i en konkurranse for å hente inspirasjon fra ulike hold, og det gir verdi. Et team som kjenner hverandre og jobber sammen over tid kan gi noe i tillegg: Løsninger som er prøvd, forkastet og forbedret underveis.

– De beste løsningene oppstår når alle som påvirker prosjektet sitter rundt samme bord fra start, med samme mål. Da stiller man bedre spørsmål, tar bedre beslutninger og lærer raskere, sier Ulseth.

Det krever at aktørene ser utover sine vanlige forretningsmodeller. Arkitekter kan jobbe mot sweat equity, altså arbeidsinnsats mot eierandel, eller co-investere, og flere aktører kan få betaling knyttet til prosjektresultatet. Da har alle i verdikjeden samme interesse av at prosjektet lykkes.

En invitasjon til hele bransjen

Standardleiligheter krever volum fra flere utbyggere. Markedstesting krever et team som kan endre prosjektet underveis, og det er i praksis et partnerskap mellom utbygger, arkitekt, markedsfører og megler. Nye samarbeidsmodeller krever at noen tør å gå først.

På Proptech Summit 21. oktober samler Coera derfor ledere fra norsk boligbransje, som alle ligger langt framme i denne endringen, til en lukket roundtable. Her skal de diskutere hvordan skiftene kan gjennomføres i praksis, og lære av dem som allerede har begynt.

– Tre skifter kan snu boligkrisen, men ingen klarer dem alene, avslutter Ulseth.