Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det hender at leietaker ønsker å overdra – transportere – leiekontrakten sin til tredjemann. Vi tar her for oss viktige punkter som utleier bør være oppmerksom på ved en transport, og som bør inntas i en særskilt transportavtale mellom utleier, ny leietaker og opprinnelig leietaker.
VedlikeholdsetterslepVed en transport vil leiekontrakten løpe videre på uendrede betingelser, slik at ny leietaker har de samme rettigheter og plikter overfor utleier som opprinnelig leietaker hadde. Det bør like fullt presiseres i transportavtalen at ny leietaker plikter å ta igjen et eventuelt etterslep i vedlikeholdet fra opprinnelig leietaker. Alternativt kan partene avtale at det skal gjennomføres en særskilt overtakelsesbefaring i forbindelse med transporten, og at transporten først trer i kraft når opprinnelig leietaker har utbedret.
Husleie og fellesutgifterEttersom leiekontrakten løper videre på uendrede betingelser, vil ny leietaker overta ansvaret for eventuell ubetalt leie, fellesutgifter og andre forpliktelser på opprinnelig leietakers hånd. I praksis vil ny leietaker ofte ønske at utestående betaling gjøres opp før transporten trer i kraft. Transportavtalen bør inneholde bestemmelser om dette, og utleier kan eksempelvis stille som betingelse for at transporten skal tre i kraft at opprinnelig leietaker har oppgjort alle slike forpliktelser per dato for transporten. Det kan også være aktuelt å kreve at opprinnelig leietaker er solidarisk ansvarlig med ny leietaker, i alle fall i en periode.
Garanti/depositumDersom opprinnelig leietaker har stilt sikkerhet, vil sikkerheten falle bort som følge av transporten. Ny leietaker må stille egen sikkerhet, og utleier bør kreve at dette er brakt i orden før transporten trer i kraft.
Opprinnelig leietakers sikkerhetsstillelse bør opprettholdes inntil tidligere leietakeres forpliktelser (husleie, vedlikeholdsetterslep mv.) er gjort opp eller frem til det foreligger sikkerhet fra ny leietaker som også omfatter disse forholdene.
JusteringsforpliktelserEtter merverdiavgiftsforskriften vil utleier med mindre annet er avtalt automatisk overta leietakers justeringsplikt og -rett ved avvikling, herunder transport, av leieforholdet. De fleste næringsleiekontrakter inneholder imidlertid en bestemmelse om at leietaker skal beholde egne justeringsforpliktelser. Dersom opprinnelig leietaker ønsker at justeringsforpliktelsene skal overtas av ny leietaker, må det inngås en justeringsavtale mellom dem om dette innen oppgavefristen for den avgiftstermin som transporten finner sted. Det kan med fordel presiseres i transportavtalen at dette er et forhold som er utleier uvedkommende, og at det i forhold til utleier er den som til enhver tid er leietaker som er ansvarlig for justeringsforpliktelsene.
Dersom leiekontrakten ikke inneholder en bestemmelse om at leietaker skal beholde egne justeringsforpliktelser, bør utleier stille som vilkår for transporten at så vel opprinnelig som ny leietaker skal beholde egne justeringsforpliktelser i anledning leieforholdet. Likeledes bør utleier benytte anledningen til å innta en markedsmessig og oppdatert merverdiavgiftsklausul i leiekontrakten.
TransportgebyrEn transport vil påføre utleier merarbeid og kostnader i form av administrasjon etc. Utleier bør derfor vurdere om det skal avkreves et transportgebyr.
OvertakelsestidspunktTransportavtalen bør angi et overtakelsestidspunkt slik at det klart fremgår når leiekontraktens rettigheter og forpliktelser går over på ny leietaker.
——————————-
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Leif Petter Madsen er partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo kontor. Hun er medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Andre Ukens Tips:
3. jun: Avskrivninger og kjøpesumsberegninger
28. mai: Hvem kan signere leiekontrakten?
21. mai: Kjøpesumsberegning – skatterabatt
13. mai: Når leier ikke betaler
6. mai: Marketsleie
29. apr: Kjøpesumsberegning – gjeld
22. apr: Kjøpesumsberegning – eiendeler
15. apr: Tilbakelevering av leieobjekt
8. apr: Leietakers driveplikt
1. apr: Skatt og leietakertilpasninger
18. mar: Mva på utleie av p-plasser
11. mar: Utleie ved oppføring
4. mar: Sletting av festekontrakter
25. feb: Mva på utleie av parkeringsplasser
18. feb: Rådgihet i eierseksjonssameier
11. feb: Momskompensasjon
4. feb: Sletting av heftelser
28. jan: Generalfullmakter
21. jan: Oppkjøpsfinansiering
14. jan: Når gjelder Husleieloven
7. jan: Rettsvern
17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner
10. des: Fredete eiendommer
3. des: Framleie
26. nov: Tomme lokaler og mva
Foto: Erik Burås/Studio13
