Planla å bruke fire millioner på oppussing av eneboligen. Stevnet entreprenøren da de fikk regning på 22 millioner

De fleste vet at det kan bli dyrere enn planlagt å pusse opp en eldre bolig. Da en mann og en kvinne i Stavanger fikk tilslaget på en eldre enebolig på en flott utsiktstomt, hadde de sett for seg at oppgraderingene ville koste rundt fire millioner kroner. De to, som har bakgrunn henholdsvis som advokat og revisor, var svært opptatt av kontroll på kostnadene. Derfor var de også raske med å sparke en innleid interiørarkitekt, da utgiftene til denne var «i ferd med å gå fullstendig av hengslene».

86 boligkjøpere gikk på nederlag etter krangel mot OBOS

Stevnet OBOS med påstand om at parkeringsplassene er mangelfulle, men må selv bla opp millionbeløp til boliggiganten.

Etter dialog med entreprenør og ny interiørarkitekt, ble det klart at kostnadene ville komme på 11,45 millioner kroner. Arbeidet ble igangsatt i februar 2021 etter at kontrakt mellom huseiere og entreprenør var signert. Entreprenøren var kjent for mannen i huset fra før, da han hadde stått for arbeider på mannens arbeidsplass.

Kom i hus til julaften

Listen over det som skulle gjøres var omfattende, men planen var innflytting i løpet av sommeren. Arbeidet tok imidlertid lengre tid enn planlagt, og etter hektiske arbeider flyttet paret inn i boligen 23. desember 2021. Det gjenstod en del arbeid, men siden de to hadde solgt hver sin bolig, var det viktig å komme i hus.

På samme tidspunkt startet en e-post-utveksling mellom huseierne og entreprenøren, som senere skulle lede til at partene møttes i retten: 

Entreprenøren sendte flere oppstillinger til huseierne, hvor det først fremgikk at kostnadene i prosjektet var steget til 16,3 millioner kroner. Senere ble det oversendt ytterligere en e-post, hvor det fremkom at totalsummen i prosjektet var steget til nesten 22,2 millioner kroner.

På dette tidspunktet hadde huseierne fått nok. Entreprenøren ble sparket fra prosjektet, og huseierne kontraherte takstmann for å få en oversikt over omfanget på ikke-utførte arbeider. Takstmannen fant i tillegg en del mangler på arbeidet som var utført, og i februar i år møttes partene i Stavanger tingrett.

Bindende tilbud eller prisoverslag?

I retten viste entreprenøren til at huseierne underveis har bestilt endringer, som har fordyret prosjektet. Det var ikke huseierne uenige i, men de var likevel klare på at endringene ikke var i en slik størrelsesorden at det kunne forsvare en dobling av kostnadene. Entreprenøren har også hevdet at tilbudet var å anse som et overslag, og ikke et bindende pristilbud.

Huseierne la i retten frem oversikten fra takstmannen, som sammen med annen tapsberegning var summert til nesten syv millioner kroner. Huseierne har også krevd dagmulkt av entreprenøren, siden innflytting måtte skje senere enn planlagt.

Pluss

Retten straffer eiendomsadvokat med unntaksregel etter boligflipping

Etter å ha videresolgt kontraktsposisjonen på leiligheten, krevde advokaten dagmulkt av utbyggeren på grunn av forsinkelser. Kravet er grunnløst, slår retten fast.

Sør-Rogaland tingrett skriver i den ferske dommen at saken har vært «omfattende» å jobbe seg gjennom. Rettens administrator Rune Høgberg konkluderer med at entreprenørens kalkyler og budsjett, som ble vedlagt avtalen, utgjør et prisoverslag som reguleres av bustadoppføringsloven. Huseiernes forpliktelse til å betale vederlag til entreprenøren begrenses dermed til kalkylen/budsjettet som var vedlagt avtalen, tillagt 15 prosent påslag, og de endringer som fortløpende ble avtalt med hensyn til løsninger, m.v., skriver domstolen.

Retten bemerker at bevisførselen «har vist at byggeprosessen synes å ha vært preget av ineffektivitet, svak organisering, og manglende styring av de ulike fag som utførte arbeider i prosjektet». Selv om enkelte valg/endringer som ble foretatt av huseierne også har medført høyere kostnader, er det etter rettens mening ikke holdepunkter i bevisførselen for at dette er årsaken til «den massive kostnadsøkningen» som har funnet sted.

Domstolen påpeker videre at det er» i meget liten grad fremlagt dokumentasjon» som viser at huseierne er orientert om at valg som er foretatt underveis i prosjektet vil ha en kostnadskonsekvens i forhold til de tall som satt opp i kalkylen/budsjettet. Det er etter rettens mening entreprenørens ansvar å varsle om kostnadskonsekvenser av valg som blir foretatt. 

Når dette ikke er gjort, reguleres adgangen til å kreve tillegg av bustadoppføringsloven, hvoretter huseierne «måtte skjønne» at valgene ville føre til kostnadsøkning i forhold til kalkylen/budsjettet for at vederlaget skal kunne justeres, heter det i dommen.

Retten har, «dog under noe tvil», konkludert med at det ikke er grunnlag for beregning av dagmulkt etter bustadoppføringsloven, og begrunner dette med at årsaken til at fremdriften i arbeidene stanset opp var uenigheten om avtaleforståelsen, og huseierne hadde på dette tidspunkt flyttet inn i boligen.

Sør-Rogaland tingrett konkluderer med at huseierne har krav på seks millioner kroner til utbedring/ferdigstillelse. I tillegg skal paret ha 150.000 kroner for ikke-leverte poster. Med fratrekk for aksepterte tillegg og 15 prosent påslag, er rettens dom at entreprenøren må bla opp 1,37 millioner kroner til huseierne. Da er det tatt hensyn til at paret underveis har betalt rundt 10,5 millioner kroner til entreprenøren.

Kjøpte bolig til 5,5 mill. Fant mangler for mer enn tre mill

I salgsoppgaven var det angitt at tilstanden på boligen «anses i all hovedsak som god». - Kjøperne har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, sier retten.

Kolossale advokatutgifter

Saken har med all tydelighet vært krevende også for partenes advokater, som la frem salæroppgaver på godt over to millioner kroner – hver. De totale advokatkostnadene var nesten 4,5 millioner kroner, eller tilsvarende en leilighet på rundt 100 kvadratmeter med normal standard i Stavanger sentrum.

Men selv om Sør-Rogaland tingrett konkluderer med at huseierne har vunnet saken «i det vesentlige», finner retten at «en på bakgrunn av en konkret vurdering at differansen mellom anført krav og domsresultatet er såpass stor at saken ikke er vunnet i det vesentlige, og at det heller ikke foreligger (…) «tungtveiende grunner» som tilsier at en skal tilkjennes sakskostnader etter å ha fått medhold av betydning uten å vinne saken».

Altså: Hver av partene må dekke sine egne advokatkostnader. 

Dommen er ikke rettskraftig.

Prosessfullmektig for huseierne var advokat Ellen Cecilie Mostad. Prosessfullmektig for entreprenøren var advokatfullmektig Grete-Marie Varhaug v/advokat Reidar Smedsvig.