Tilrettelegging for raskare bustadbygging kan framleis gjerast under eksisterande regelverk

Både Norsk Eiendom og ei arbeidsgruppe nedsett av Kommunal- og distriktsdepartementet(KDD), har trekt fram dei nye reglane som eitt av fleire tiltak som skal bidra til raskare plan- og byggesaksprosessar, og raskare bustadbygging. Verkemidla som no blir lovfesta, er retta mot fortetting og transformasjon. Mellom anna blir reglane om utbyggingsavtalar justert, og det blir innført eit heilt nytt kapittel 12 A om grunneigarfinansiering av infrastruktur.

Det nye kapittel 12 A gir nye moglegheiter for kommunane til å sikre grunneigarfinansiering av infrastruktur i utviklingsområde. Men reglane skal også gi betre prosessar for fastsetjing av infrastrukturbidrag enn tilfellet er mange stader i dag. Fleire av endringane ser isolert sett fornuftige og gunstige ut.

Men det nye kapittel 12 A vil ta tid å implementere i det kommunale planverket, og er heller ikkje eit verkemiddel som passar å ta i bruk i alle planar. Der det blir brukt, vil det ganske sikkert gi ekstra prosess – i planprosessar som allereie er svært lange og kostbare. Reglane synast dermed lite egna til å gi raskare og meir effektive planprosessar, og såleis bidra til økt bustadbygging på kort sikt. Truleg ser vi ikkje effektane før eit godt stykke inn på 2030-talet.

Det som er på det reine, er at det i dag er eit stort gap mellom bustadbehovet, og talet på igangsette bustader. I ei pressemelding frå Boligprodusentene den 20.5.2025 er det oppgitt eit årleg bustadbehov på 29 450 bueiningar per april 2025, medan det er 14 636 igangsette bueiningar dei siste 12 mnd. Behovet for raskare planprosessar er difor akutt.

Norsk Eiendom presenterte i april i år ti hovudtiltak for raskare plan- og byggeprosess, basert på ei bruttoliste på 50 tiltak. Arbeidsgruppa til KDD, samansett av representantar frå KS/kommunesektoren, NHO Byggenæringen, Direktoratet for byggkvalitet og KDD, presenterte tidlegare i juni forslag til 72 tiltak som bidrag til å nå målet om 130 000 nye bustader i Noreg innan 2030. Det er også ei rekke kommuneplanar under rullering der målet m.a. er å forenkle og effektivisere plan- og byggesakshandsaminga. Alle desse velmeinte tiltaka er vel og bra, men spørsmålet er kvar det bringar oss på kort sikt?

I rapporten med forslag til dei 72 tiltaka, er tiltaka treffande nok gruppert i fire kategoriar der den kortaste tidshorisonten famnar om tiltak som kan setjast i verk med ein gong, og kategorien med lengst tidshorisonten er tiltak som kan gjennomførast på meir enn 4 år.

Talet på føreslåtte tiltak viser at det er samansette årsaker til låg bustadbygging, men her bør ein trass alt prioritere dei tiltaka som raskast kan setjast i verk. Sjølv om det er føreslått mange gode tiltak, kan det i seg sjølve bli ein hemsko, fordi ein anten ikkje evnar å velje et overkomeleg mengde tiltak og fokusere på dei, eller at ein gløymer å bruke den verktøykassa ein allereie har i påvente av nye tiltak. Trass i alle gode intensjonar med lovendringar og tiltakslister, må vi nok innsjå at det som på kort sikt truleg kan bidra til raskare plan- og byggesaksprosessar og større bustadbygging, er å nytte ut det store potensialet som allereie ligg i eksisterande lovverk og overordna planverk.

Dersom ein t.d. ser på plan- og bygningslova isolert, har den eit stort handlingsrom som kan utnyttast langt betre. Dette kan illustrerast ved å nemne ei presisering(frå 2021) i § 3-1, om at planar etter lova skal legge til rette for «tilstrekkelig boligbygging», tatt inn i lova for å legge til rette for raskare, enklare og rimelegare bustadbygging. Sjølv om det er forenkla framstilt, så hindrar ikkje plan- og bygningslova prinsipielt at private planforslag kan leie til vedtatt plan på ned mot eitt års tid.

Prioritering av omsynet til bustadbygging kombinert med ein prosess som nærmar seg tidsline som nemnt, måtte fått positiv verknad. Men å oppå det, krev tilstrekkeleg vilje frå offentlege styresmakter. Utnytting av handlingsrommet krev evne til prioritering mellom dei lovpålagde offentlege oppgåvene i planprosessane, ei fornuftig vurdering av omfanget av plan og -prosess, og at verkemidla i lova elles blir tatt i bruk. Styresmaktene må også gjere gode vurderingar av kva i den einskilde prosess er «nødvendig» – som er eit omgrepet som går att fleire stader i lova. Sentralt i så måte kan vere målstyring framfor detaljstyring, og at det blir større forutsigbarheit ved at handlingsrommet blir definert tydelegare gjennom langsiktige kvantifiserbare mål og bestillingar.

Det er avgjerande for at vi skal lukkast at det er eit konstruktivt samspel mellom utbyggjarane og det offentlege. Dei private forslagsstillarane må dermed også gjere ein vesentleg innsats på si side for å nå sine mål. Her er det mange moment som spelar inn, men det å få gjort gode nok analysar tidleg, og laupande gjennom prosessen, er heilt sentralt. Anten det er ved val av utviklingsområde, vurdering av utbyggingsmoglegheiter, eller anna, bidreg gode analysar av t.d. lov, planverk og motståande interesser gjennom heile prosessen til at det blir tatt gode avgjerder, ikkje minst ved val av verkemiddel i utviklingsprosessen. Vi tilrår å ta tak i det som gir bidrag til å nå mål. For utbyggjarar, kan det vere å bli godt nok kjende med eige handlingsrom.

Artikkelforfattarane er Anders Elling P. Johansen, assosiert partner, og Inger Hygen, partner i CMS Kluge Advokatfirma