Kjøpte eiendom for 40 millioner – tapte krav på 6,5 millioner i retten

Tvisten gjaldt salget av en næringseiendom i et kommunesenter på Vestlandet. Eiendommen ble høsten 2022 solgt for 40 millioner kroner mellom to profesjonelle parter.

Kjøper mente at salgsprospektet ga et misvisende bilde av eiendommens leieinntekter. I prospektet var de årlige leieinntektene oppgitt til ca. 2,44 millioner kroner «med tillegg for felleskostnader». I realiteten inkluderte beløpet felleskostnader, og de faktiske leieinntektene lå rundt 1,94 millioner kroner.

Ifølge kjøper førte dette til at eiendommen ble priset for høyt, med en reell yield på rundt 4,8 prosent – betydelig lavere enn forutsatt ved kjøpet. På dette grunnlaget krevde kjøper enten heving av avtalen eller erstatning tilsvarende prisdifferansen.

Retten: Uriktig – men ikke grovt uaktsomt

Tingretten slår fast at formuleringen i salgsprospektet var objektivt feil, og at felleskostnader ikke kom i tillegg til leien slik det var fremstilt. Likevel konkluderer retten med at feilen ikke gir grunnlag for ansvar.

Avgjørende for utfallet var at kjøper reklamerte nesten to år etter overtakelse, mens kjøpekontrakten inneholdt en absolutt reklamasjonsfrist på 18 måneder. For at kravet likevel skulle føre frem, måtte selger ha opptrådt grovt uaktsomt.

Det fant retten ikke bevist. Retten mener feilen fremstår som en menneskelig glipp, og ikke som et markert avvik fra forsvarlig handlemåte.

Retten peker også på at kjøper hadde fått tilgang til samtlige leiekontrakter før signering, og at avviket dermed kunne vært avdekket gjennom egne undersøkelser.

Profesjonelle parter – høy terskel

Saken ble ført mellom profesjonelle aktører, og retten legger betydelig vekt på at partene benyttet standardkontrakt for salg av næringseiendom.

Retten understreker at det i næringstransaksjoner mellom profesjonelle parter stilles strengere krav til kjøpers aktsomhet enn i forbrukerforhold.

Kjøpers anførsel om at avtalen også burde settes til side etter avtaleloven § 36, ble heller ikke tatt til følge. Retten fant ikke at det ville være urimelig å gjøre avtalen gjeldende, selv om prospektet inneholdt feil.

Selger ble fullt ut frifunnet, og kjøper ble dømt til å betale selgers sakskostnader.