86 boligkjøpere gikk på nederlag etter krangel mot OBOS

I begynnelsen av februar omtalte Estate Nyheter den forestående rettssaken mellom 86 boligkjøpere og OBOS i boligprosjektet Røakollen. Beboerne stevnet OBOS-selskapet Aslakveien 20 AS, fordi de mente at parkeringsplassene ikke er i henhold til regelverket.

Kjøpte bolig til 5,5 mill. Fant mangler for mer enn tre mill

I salgsoppgaven var det angitt at tilstanden på boligen «anses i all hovedsak som god». - Kjøperne har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, sier retten.

Under rettssaken ble det argumentert med at 97 parkeringsplasser er feil utformet. Saksøkerne krevde 200.000 kroner i prisavslag for hver parkeringsplass, som totalt bragte erstatningskravet opp i snaut 20 millioner kroner.

- Saksøkernes parkeringsplasser er mangelfulle, (…) da utforming – herunder bredder, søyleplassering og manøvreringsareal – ikke oppfyller de funksjonskrav som oppstilles i (…) bestemmelser i TEK10, anførte kjøpernes advokat, Ole Tokvam i advokatfirmaet Ræder Bing, i sitt sluttinnlegg.

Aslakveien 20 AS, ved prosessfullmektig Egil Jarslett i advokatfirmaet CLP, avviste saksøkernes krav av flere årsaker, blant annet ved at «en rekke av parkeringsplassene som er omfattet av saken, oppfyller funksjonalitetskravet i TEK10». Videre at «det store flertallet av saksøkerne fikk opplyst at flere parkeringsplasser ville få en bredde ned mot 2,30/2,35 meter, at det måtte påregnes "søyler, tverrvegger og endevegger" som ville oppta noe av parkeringsbredden og at de kunne avvike fra Sintef og Statens Vegvesens anbefalinger».

Bagatellmessige avvik, mener retten

Dom i saken falt nylig, og her kommer det frem at OBOS og Aslakveien 20 frifinnes. I rettens oppsummering heter det at Aslakveien 20 (A20) «ikke har opptrådt grovt uaktsomt ved prosjektering av garasjeanlegget. A20 har heller ikke gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger til kjøperne eller på annen måte opptrådt illojalt eller sterkt klanderverdig. A20 frifinnes dermed for saksøkemes mangelskrav».

Oslo tingrett slår fast at det er 48 parkeringsplasser «som avviker fra anbefalingen i både N100 og Byggforskserien, og som ikke er funksjonelle etter TEK10. Det utgjør nesten en fierdedel av plassene i parkeringshuset.

Men:

- Selv om dette gjelder en stor andel av plassene, er det imidlertid ikke snakk om betydelige avvik. Mange plasser er under 5 cm smalere enn anbefalt i N100, eller mangler 5 cm fra anbefalt manøvreringsareal. Andre plasser er under 10 cm smalere, og noen er noe over 10 cm for smale - eller har tilsvarende i for lite manøvreringsareal. Etter rettens vurdering er dette ikke avvik av et slikt omfang at det må ha vært betydelige faglige feil prosjektering eller bygging, som tilsier at det foreligger grov uaktsomhet fra A20 sin side.

Fikk rammetillatelse til fortetting av Oslo kommune. Men så tok naboene saken til retten

Utbyggeren rev det nyinnkjøpte huset til 11 millioner for å erstatte det med fire eneboliger. Nå har naboene – med støtte fra Oslo tingrett - sørget for full stans i prosjektet.

Etter rettens vurdering kan gode grunner tale for at parkeringsplassene på Røakollen burde vært bredere enn minstemålene oppgitt i N100 for faste brukere.

- Brukeme på Røakollen er faste, men det er samtidig ulike beboere med forskjellige behov, slik det kom frem under befaring og gjennom partsforklaringene. Noen brukere har større biler enn standard dimensjonert kjøretøy i anbefalingene, slik at både bileier og naboplassene får mindre areal til å åpne og lukke dørene. Andre kan ha behov for å åpne bakdørene for å hjelpe barn inn og ut av baksetene. Det kan også være behov for å ta ting ut av bagasjerommet, eller ønske om å parkere inntil en lader uten å strekke kabelen gjennom parkeringsplassen.

Retten mener uansett at SINTEFs anbefalte bredde i Byggforskserien ikke kan legges til grunn som absolutte krav for garasjehuset på Røakollen.

- Det gjelder også premissene til (SINTEF, red. anm.) om at det må være mulig å velge å parkere med fronten eller bakparten inn ut ifra brukerens behov, og at det er «uakseptabelt å måtte ta ut barn, hund, bestemor og varer av bilen før den kjøres inn på plassen». Selv om en slik fleksibilitet helt klart vil gi brukerne en bedre funksjonalitet, er det ikke absolutte krav etter anbefalingene eller TEK10, skriver rettens administrator Anne Frøshaug.

Må ut med 1,7 mill til motparten

Utgangspunktet for beboerne stevning av OBOS var altså et krav om å få erstatning som totalt ville beløpt seg til rundt 20 millioner kroner til fordeling mellom saksøkerne. I stedet må beboerne dele sakskostnadene til OBOS, som retten har dømt til saksøkerne til å betale. De var på 1,7 millioner kroner inkl. mva. 

I tillegg kommer beboernes sakskostnader til egen advokat.

Advokat Egil Jarslett i advokatfirmaet CLP, som var prosessfullmektig for Aslakveien 20 AS/OBOS, kommenterer utfallet slik:

- Klienten er godt fornøyd med, men ikke overrasket over dommen.