Borettslagsmodellen: Øk lønnsomheten med flere millioner

– Mange utbyggere undervurderer borettslagsmodellen, eller tror at den bare er aktuell for store prosjekter. Sannheten er at den kan passe alle, så lenge regnestykket går opp og timingen er god, sier advokat Knut Hodneland i Ræder Bing.

Han er ekspert på boligrett, eiendomsutvikling og eiendomstransaksjoner, og jobber tett med BORI BBL som rådgiver og advokat for boligselskaper, samt med bistand i komplekse utviklingsprosjekter. 

I denne artikkelen forteller BORI og Ræder Bing deg hvordan modellen fungerer, når den bør brukes og hva du som utbygger bør være oppmerksom på før politiske endringer endrer spillereglene.

Slik fungerer borettslagsmodellen

Borettslagsmodellen går enkelt forklart ut på at et gammelt AS med lav inngangsverdi på en eiendom selges til et nytt borettslag. Prosessen innebærer bestemte selskapsendringer, transaksjoner og etableringer underveis i prosjektet. Samlet gjør det at deler av verdistigningen på eiendommen kan skjermes for beskatning i aksjeselskapets eiertid.

– Denne prosessen, i samsvar med dagens regler, er en ordinær og lovlig framgangsmåte som er høyaktuell for mange eiendomsbesittere, sier Hodneland.

Noen har et utleiebygg de ikke vil eie lenger. Andre eier en ren tomt med potensiale for boligbygging, eller et næringsbygg med potensiale for et kombinasjonsbygg med en miks av boliger og næring.

– Felles for alle disse er at borettslagsmodellen bør vurderes før realisering av prosjektet.

Hodneland minner om at et borettslag ikke trenger å omfatte absolutt alt som er på en eiendom.

– En eiendom kan organiseres som et eierseksjonssameie der borettslaget eier alle eller deler av boligseksjonene og andre eier næringsseksjonene, eventuelt deler av boligseksjonene. Det kan være en helt annen eier av næringslokalet i første etasje, eller det kan være en annen eier av alle leilighetene i en annen trappeoppgang.

Verdistigning er nøkkelen 

Borettslagsmodellen egner seg for mange, men er ekstra gunstig for boligprosjekter med god verdistigning på tomten, forklarer Hodneland.

– Selv om det er dyrt å eie om dagen, er du veldig heldig hvis du for eksempel eier en bygård midt i Lillestrøm gjennom et aksjeselskap, sier han og følger opp med et eksempel:

«Anders stiftet Lillestrømgata 1 AS i 1969, og samme året kjøpte selskapet eiendommen Lillestrømgata 1 for 1 000 000 kroner. I dag er gården verdt 100 millioner kroner.

Hvis selskapet etablerer et eierseksjonssameie og selger alle leilighetene hver for seg, må selskapet til Anders skatte av hele salgssummen, minus den millionen selskapet kjøpte eiendommen for og kostnadene knyttet til selve salget.

Men, hvis Anders eier Lillestrømgata 1 AS gjennom et annet aksjeselskap (Holding AS) – som selger Lillestrømgata 1 AS til en ny eier, blir det ingen beskatning for Holding AS. Anders blir først skattepliktig for gevinsten som Holding AS fikk ved salget av Lillestrømgata 1 AS når han tar ut gevinsten som utbytte fra dem.

Så da blir spørsmålet: Må selskapene til Anders skatte av hele reisen fra 1969 og fram til i dag hvis planen er å selge enkeltleiligheter – eller kan han gjøre noen grep for å minimere den store latente skatten?»

– Det du egentlig gjør med borettslagsmodellen er å flytte tidspunktet for verdivurderingen lengst mulig frem mot salgstidspunktet, forklarer Hodneland.

– Vi sier ofte at det alltid blir noe skatt, men beløpet blir mye lavere hvis det gjøres riktig. Da betaler du skatt bare på den siste delen av gevinsten, som er forskjellen mellom prisen ved salg av hele aksjeselskapet og prisen ved salg av andeler i borettslaget.

Har du spørsmål om borettslagsmodellen?

Bli med på gratis seminar for utbyggere.

Ikke lønnsom for alle

Borettslagsmodellen er aktuell for mange, men den er ikke nødvendigvis lønnsom for alle.

Hvis tomten ikke har steget i verdi siden den ble kjøpt, er det lite eller ingen gevinst å hente. På mindre prosjekter kan kostnaden og arbeidet med å gjennomføre transaksjoner overstige den potensielle skattebesparelsen. Og hvis en utbygger kjøper tomten og selger boligene kort tid etter kjøpet, kan skattegevinsten bli marginal.

– Det er definitivt mest å spare i prosjekter der eiendommen har vært eid lenge av et aksjeselskap, sier Hodneland.

Han forklarer at det også er forskjell på å selge ut boliger i et eksisterende bygg og et utviklingsprosjekt med langtidsperspektiv.

– Står du klar til å selge eksisterende boliger, er det bare å kaste seg rundt og gjennomføre modellen.

– Et stalltips for utviklingsprosjekter har vært å vente til prosjektet har skapt mer verdi enn de opprinnelige og påløpte utviklingskostnadene. Da får utbygger hentet ut en større del av gevinsten etter hvert som milepælene nås, og risikoen i prosjektet reduseres, forteller Hodneland.

Prosjektgevinsten tas ut i form av høyere verdi på aksjene i selskapet som eier eiendommen og prosjektet.

– Grip muligheten før politikerne snur

Borettslagsmodellen har vært en het potet det siste året. Det startet i fjor sommer, og fortsatt utover høsten 2024 da finansministeren varslet at regjeringen vil vurdere tiltak mot uønsket skatteplanlegging. Uttalelsen har ført til diskusjoner om borettslagsmodellens fremtid.

– Det er ikke noe som tyder på at regjeringen vil innføre regler med tilbakevirkende kraft, men det kan komme endringer nærmest «over natten», sier Hodneland.

Han har ett råd til utbyggere som står klare til å selge eksiterende boliger: – Grip muligheten før politikerne snur.

– For utbyggere som står i et lengre utviklingsløp er tiden inne for å vurdere om man tør vente, eller om man skal sikre seg skattebesparelse knyttet til dagens tomteverdi – selv om den forventes å stige etter hvert som prosjektet nærmer seg realisering.

Trygghet gjennom hele prosjektet

Jo større et prosjekt er, desto flere hensyn må tas. Da er det en stor fordel å ha erfarne støttespillere i ryggen.

– Vi samarbeider tett med advokatene Ræder Bing for å tilrettelegge best mulig for utbygger. Knut og kollegaene hans er eksperter på entrepriserett og eiendomsutvikling – og det er helt klart en stor bonus i slike prosesser, sier Irene Holmen Vangen, fagansvarlig for eiendomsetablering i BORI.

Når det er aktuelt å bruke borettslagsmodellen, er det eiendoms- og skatteadvokater hos Ræder Bing som tilrettelegger for optimalisering. Stiftelsen av borettslaget, med alt det innebærer fra prosjekt til drift, gjøres av BORI.

Både Knut og Irene har sett tilfeller der utbygger har bommet med timing og kjøreplan.

– Er du ikke nøye med dette, kan du få hele skatten rett i fanget. Utover det er borettslagsmodellen svært robust, forsikrer Holmen Vangen.

– Så lenge du får god hjelp til å gjennomføre, er transparent og gir god informasjon til sluttkjøper, drister jeg meg til å si at det skal godt gjøres å tråkke feil, sier Hodneland.

Har du spørsmål om borettslagsmodellen?

Bli med på gratis seminar for utbyggere.

Eller kontakt BORI direkte.