– Mange utbyggere
undervurderer borettslagsmodellen, eller tror at den bare er aktuell for store
prosjekter. Sannheten er at den kan passe alle, så lenge regnestykket går opp
og timingen er god, sier advokat Knut Hodneland i Ræder Bing.
Han er ekspert på
boligrett, eiendomsutvikling og eiendomstransaksjoner, og jobber tett med BORI BBL som rådgiver og advokat for boligselskaper, samt med bistand i
komplekse utviklingsprosjekter.
I denne artikkelen
forteller BORI og Ræder Bing deg hvordan modellen fungerer, når den bør brukes og
hva du som utbygger bør være oppmerksom på før politiske endringer endrer
spillereglene.
Slik fungerer
borettslagsmodellen
Borettslagsmodellen
går enkelt forklart ut på at et gammelt AS med lav inngangsverdi på en eiendom selges
til et nytt borettslag. Prosessen innebærer bestemte selskapsendringer, transaksjoner
og etableringer underveis i prosjektet. Samlet gjør det at deler av
verdistigningen på eiendommen kan skjermes for beskatning i aksjeselskapets
eiertid.
– Denne prosessen,
i samsvar med dagens regler, er en ordinær og lovlig framgangsmåte som er høyaktuell
for mange eiendomsbesittere, sier Hodneland.
Noen har et utleiebygg
de ikke vil eie lenger. Andre eier en ren tomt med potensiale for boligbygging,
eller et næringsbygg med potensiale for et kombinasjonsbygg med en miks av
boliger og næring.
– Felles for alle
disse er at borettslagsmodellen bør vurderes før realisering av prosjektet.
Hodneland minner
om at et borettslag ikke trenger å omfatte absolutt alt som er på en eiendom.
– En eiendom kan
organiseres som et eierseksjonssameie der borettslaget eier alle eller deler av
boligseksjonene og andre eier næringsseksjonene, eventuelt deler av
boligseksjonene. Det kan være en helt
annen eier av næringslokalet i første etasje, eller det kan være en annen eier
av alle leilighetene i en annen trappeoppgang.
LOVLIG: Det er helt lovlig å bruke borettslagsmodellen. I de fleste tilfeller har Skatteetaten allerede vurdert og godkjent alle elementer av en tilsvarende transaksjon, forteller Knut Hodneland i Ræder Bing advokatfirma.
Verdistigning er nøkkelen
Borettslagsmodellen egner seg for mange, men er ekstra
gunstig for boligprosjekter med god
verdistigning på tomten, forklarer Hodneland.
– Selv om det er
dyrt å eie om dagen, er du veldig heldig hvis du for eksempel eier en bygård
midt i Lillestrøm gjennom et aksjeselskap, sier han og følger opp med et
eksempel:
«Anders stiftet
Lillestrømgata 1 AS i 1969, og samme året kjøpte selskapet eiendommen
Lillestrømgata 1 for 1 000 000 kroner. I dag er gården verdt 100 millioner
kroner.
Hvis selskapet etablerer
et eierseksjonssameie og selger alle leilighetene hver for seg, må selskapet
til Anders skatte av hele salgssummen, minus den millionen selskapet kjøpte
eiendommen for og kostnadene knyttet til selve salget.
Men, hvis Anders
eier Lillestrømgata 1 AS gjennom et annet aksjeselskap (Holding AS) – som selger
Lillestrømgata 1 AS til en ny eier, blir det ingen beskatning for Holding AS.
Anders blir først skattepliktig for gevinsten som Holding AS fikk ved salget av
Lillestrømgata 1 AS når han tar ut gevinsten som utbytte fra dem.
Så da blir
spørsmålet: Må selskapene til Anders skatte av hele reisen fra 1969 og fram til
i dag hvis planen er å selge enkeltleiligheter – eller kan han gjøre noen grep
for å minimere den store latente skatten?»
– Det du
egentlig gjør med borettslagsmodellen er å flytte tidspunktet for
verdivurderingen lengst mulig frem mot salgstidspunktet, forklarer Hodneland.
– Vi sier ofte at
det alltid blir noe skatt, men beløpet blir mye lavere hvis det gjøres riktig.
Da betaler du skatt bare på den siste delen av gevinsten, som er forskjellen
mellom prisen ved salg av hele aksjeselskapet og prisen ved salg av andeler i
borettslaget.
Borettslagsmodellen er aktuell for mange, men den er ikke nødvendigvis
lønnsom for alle.
Hvis tomten ikke har steget i verdi siden den ble kjøpt, er
det lite eller ingen gevinst å hente. På mindre prosjekter kan kostnaden og arbeidet
med å gjennomføre transaksjoner overstige den potensielle skattebesparelsen. Og
hvis en utbygger kjøper tomten og selger boligene kort tid etter kjøpet, kan
skattegevinsten bli marginal.
– Det er definitivt mest å spare i prosjekter der eiendommen
har vært eid lenge av et aksjeselskap, sier Hodneland.
Han forklarer at det også er forskjell på å selge ut boliger
i et eksisterende bygg og et utviklingsprosjekt med langtidsperspektiv.
– Står du klar til å selge eksisterende boliger, er det bare
å kaste seg rundt og gjennomføre modellen.
– Et stalltips for utviklingsprosjekter har vært å vente til
prosjektet har skapt mer verdi enn de opprinnelige og påløpte
utviklingskostnadene. Da får utbygger hentet ut en større del av gevinsten
etter hvert som milepælene nås, og risikoen i prosjektet reduseres, forteller
Hodneland.
Prosjektgevinsten tas ut i form av høyere verdi på aksjene i
selskapet som eier eiendommen og prosjektet.
– Grip muligheten før
politikerne snur
Borettslagsmodellen
har vært en het potet det siste året. Det startet i fjor sommer, og fortsatt
utover høsten 2024 da finansministeren varslet at regjeringen vil vurdere
tiltak mot uønsket skatteplanlegging. Uttalelsen har
ført til diskusjoner om borettslagsmodellens fremtid.
– Det er ikke noe som tyder på at regjeringen
vil innføre regler med tilbakevirkende kraft, men det kan komme endringer nærmest
«over natten», sier Hodneland.
Han har ett råd
til utbyggere som står klare til å selge eksiterende boliger: – Grip muligheten
før politikerne snur.
– For utbyggere
som står i et lengre utviklingsløp er tiden inne for å vurdere om man tør
vente, eller om man skal sikre seg skattebesparelse knyttet til dagens
tomteverdi – selv om den forventes å stige etter hvert som prosjektet nærmer
seg realisering.
BRUK DEN NÅ: Borettslagsmodellen står støtt juridisk, men har blitt gjenstand for politisk debatt.
Trygghet gjennom hele prosjektet
Jo større et prosjekt er, desto flere hensyn må tas. Da er
det en stor fordel å ha erfarne støttespillere i ryggen.
– Vi samarbeider tett med advokatene Ræder Bing for å
tilrettelegge best mulig for utbygger. Knut og kollegaene hans er eksperter på entrepriserett
og eiendomsutvikling – og det er helt klart en stor bonus i slike prosesser, sier Irene Holmen Vangen, fagansvarlig for
eiendomsetablering i BORI.
Når det er aktuelt å bruke borettslagsmodellen, er det
eiendoms- og skatteadvokater hos Ræder Bing som tilrettelegger for
optimalisering. Stiftelsen av borettslaget, med alt det innebærer fra prosjekt til
drift, gjøres av BORI.
Både Knut og Irene
har sett tilfeller der utbygger har bommet med timing og kjøreplan.
– Er du ikke nøye
med dette, kan du få hele skatten rett i fanget. Utover det er borettslagsmodellen
svært robust, forsikrer Holmen Vangen.
– Så lenge du får
god hjelp til å gjennomføre, er transparent og gir god informasjon til
sluttkjøper, drister jeg meg til å si at det skal godt gjøres å tråkke feil,
sier Hodneland.