Derfor avgjøres flere boligprosjekter før byggestart

Når boligmarkedet strammer seg til, blir handlingsrommet mindre. Skanska mener derfor at nøkkelen ikke først og fremst ligger i gjennomføringsfasen, men i tidlig involvering og integrert samspill mellom utvikler og entreprenør.

– De viktigste beslutningene tas tidlig. Når entreprenørkompetansen kobles på sent, er mye av handlingsrommet allerede brukt opp, sier Pål Aglen, konserndirektør for Bygg i Skanska Norge.

En modell som flytter beslutninger dit de hører hjemme

Gjennom en integrert samspillsmodell har Skanska over tid flyttet ansvar og beslutningskraft tidligere i prosjektløpet. Målet er å jobbe systematisk med de faktorene som i størst grad påvirker gjennomførbarhet – som konseptvalg, byggbarhet, fremdrift og kostnadsstruktur.

– Når vi kommer tidlig inn, kan vi bidra der det gir størst effekt. Det handler om å ta riktige valg før rammene låses, og om å bygge konkurransekraft gjennom gode beslutninger – ikke ved å kutte kvalitet sent i prosessen, sier Aglen.

Han peker på at mange prosjekter faller bort i dagens marked, ikke fordi de er svake, men fordi de er utviklet med modeller som gir for lite fleksibilitet når forutsetningene endrer seg.

Entreprenørrollen som reell partner

For Aglen handler samspill også om en mer aktiv entreprenørrolle enn tradisjonelle kontraktsformer legger opp til.

– Etter tre tiår som boligutvikler har jeg brukt mye tid på å reflektere over hva jeg savnet hos entreprenøren. I dag kan jeg være den partneren selv – tidlig, ansvarlig og med felles drivkraft for prosjektets helhet, sier han.

Ved å delta i utviklingsfasen mens prosjektets retning fortsatt kan påvirkes, blir det lettere å finne løsninger som fungerer både teknisk, økonomisk og kommersielt.

Utviklerens risikobilde krever nye samarbeidsformer

Det samme perspektivet deles av Skanskas boligvirksomhet, sett fra utviklersiden.

– For en boligutvikler handler gjennomføring i dagens marked om langt mer enn byggekostnader. Usikkerhet knyttet til etterspørsel, renter og finansiering gjør at beslutninger i tidlig fase får større konsekvenser, sier Thomas Børnich, konserndirektør for Bolig i Skanska Norge.

Han mener tidlig involvering gir et vesentlig bedre beslutningsgrunnlag enn om entreprenøren først kommer inn etter at konsept og rammer er låst.

– Når vi jobber tett sammen tidlig, får vi større trygghet i kostnadsbildet, fremdriften og gjennomførbarheten. Det gjør at vi kan ta bedre beslutninger som utvikler – og faktisk realisere prosjekter som ellers ville blitt utsatt eller stanset.

Samspill som åpner for nye former for samarbeid

Ifølge Børnich gir den integrerte modellen også større fleksibilitet i hvordan prosjekter organiseres, og hvem man samarbeider med.

– Kombinasjonen av utviklingskompetanse, gjennomføringskraft og finansiell robusthet åpner for ulike samarbeidsformer, også sammen med andre aktører.

Avslutningsvis peker Aglen på at dette kan være avgjørende for å få flere boligprosjekter i gang igjen.

– Mange utviklere sitter på gode prosjekter som ikke lar seg realisere med tradisjonelle modeller. Når vi kommer tidlig inn, deler kompetanse og tar ansvar sammen, kan vi bidra til å løse flaskehalser som ellers stopper prosjektene. Skal boligbyggingen ta seg opp igjen, må bransjen være villig til å jobbe annerledes enn før.