Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Erverv av leiegårder kan utløse kommunal forkjøpsrett. Videre utløser seksjonering av leiegårder, og av useksjonert eiendom for øvrig, forkjøpsrett for eiendommens leietakere. Som kjøper og/eller eiendomsutvikler er det viktig å være oppmerksom på disse regelsettene.
Kommunal forkjøpsrett
Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (“leiegårdsl.”) gir kommunen forkjøpsrett ved overdragelse av leiegårder, det vil si utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger. Loven gjelder i utgangspunktet kun for useksjonerte leiegårder, forutsatt at det ikke er tale om samleseksjoner for boliger som inneholder minst fem boliger.
Loven gjelder også ved salg av 50 % eller mer av aksjene/andelene i det selskapet som eier eiendommen. Videre er loven antatt å gjelde ved salg av aksjer i holdingselskaper som kontrollerer det eiendomsselskapet som eier eiendommen, jf. Rt-2008-96.
Inngås det avtale som faller under lovens anvendelsesområde, plikter kjøper og selger å gi kommunen skriftlig melding. Kommunens frist for å utøve forkjøpsretten er fire måneder fra meldingen er mottatt. Gjør kommunen forkjøpsretten gjeldende, må kommunen kjøpe leiegården til partenes avtalte pris. Gjøres forkjøpsretten gjeldende i forbindelse med salg av aksjer, er det imidlertid leiegårdens “omsetningsverdi” som skal legges til grunn. Dette kan være en helt annen verdi enn den som har blitt avtalt mellom partene. Selger og kjøper bør derfor på forhånd avklare hvem som har risikoen for eventuell prisendring. Selger og kjøper har for øvrig rett til å kreve vederlag av kommunen for nødvendige utlegg de har hatt tilknyttet overdragelsen, jf. leiegårdsl. § 7.
Fra det tidspunkt forkjøpsretten kan gjøres gjeldende, mister selger og kjøper disposisjonsretten over eiendommen. De har imidlertid rett og plikt til å utøve nødvendig vedlikehold, og kan tinglyse skjøtet eller kjøpekontrakten.
Forkjøpsrett ved seksjonering
Dersom en useksjonert eiendom seksjoneres, har eiendommens leietakere rett til å kjøpe vedkommende seksjon til 80 % av seksjonens salgsverdi, jf. Lov om eierseksjoner (esl.) §§ 14 og 16. Forkjøpsretten gjelder kun leietakere som leier bolig (ikke lokaler) i eiendommen på det tidspunkt seksjoneringen gjennomføres, det vil si når innføring i matrikkelen skjer.
Forkjøpsretten har flere unntak. Retten gjelder for eksempel ikke når kommunen utøver kommunal forkjøpsrett som beskrevet over, eller ved reseksjonering etter esl. §§ 12 og 13 med mindre matrikuleringen gjelder reseksjonering som innebærer oppdeling av samleseksjon for boliger til enkeltseksjoner og ved omgjøring av en vaktmesterbolig som tidligere har vært fellesareal til egen seksjon.
Forkjøpsretten gjelder heller ikke for leietakere med leieavtale som etter sitt innhold vil utløpe uten oppsigelse før leieretten har vart i to år. Husk imidlertid husleielovens begrensninger i adgangen til å avtale kortere leietid enn tre år, jf. 9-3.
Forkjøpsretten kan frafalles av den enkelte leietaker, men dette kan tidligst skje når seksjonene er innført i matrikkelen, det vil si når forkjøpsretten er utløst. Omgåelser av forkjøpsrettsreglene i form av eksempelvis etablering av fremleieforhold, vil trolig rammes
————————
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Informasjon om forfatterne:
Leif Petter Madsen er partner hos Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Andre Ukens Tips:
2. sep: Fornyelse/Forlengelse av leieavtaler
26. aug: Tillatt bruk av leieobjektet
19. aug: Nye utbytteregler
24. juni: Frivillig registrering
17. juni: Erverv av ANS og DA
10. jun: Transport av leiekontrakten
3. jun: Avskrivninger og kjøpesumsberegninger
28. mai: Hvem kan signere leiekontrakten?
21. mai: Kjøpesumsberegning – skatterabatt
13. mai: Når leier ikke betaler
6. mai: Marketsleie
29. apr: Kjøpesumsberegning – gjeld
22. apr: Kjøpesumsberegning – eiendeler
15. apr: Tilbakelevering av leieobjekt
8. apr: Leietakers driveplikt
1. apr: Skatt og leietakertilpasninger
18. mar: Mva på utleie av p-plasser
11. mar: Utleie ved oppføring
4. mar: Sletting av festekontrakter
25. feb: Mva på utleie av parkeringsplasser
18. feb: Rådgihet i eierseksjonssameier
11. feb: Momskompensasjon
4. feb: Sletting av heftelser
28. jan: Generalfullmakter
21. jan: Oppkjøpsfinansiering
14. jan: Når gjelder Husleieloven
7. jan: Rettsvern
17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner
10. des: Fredete eiendommer
3. des: Framleie
26. nov: Tomme lokaler og mva
Foto: Erik Burås/Studio13
