Nye 20 prosent ned

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Forvalteren Union Eiendomskapital solgte i mars i fjor 75 prosent av porteføljen i Storebrand Eiendomsfond til sveitsiske Partners Group for i overkant av 3,7 milliarder kroner. NE nyheter skrev for litt over ett år siden at sveitserne stakk av gårde med nesten alle de beste eiendommene, til tross for at Union hevdet at den solgte porteføljen utgjorde et representativt utvalg.

Men, etter salget har alt gått galt for Storebrand Eiendomsfond i ett av de beste eiendomsårene i Norge på flere år. Tallene per tredje kvartal for fondet var ille, med en avkastning i kvartalet på -18,5 prosent og en akkumulert avkastning på -32 prosent. Høy belåning til tross («gearing» slår hardt ut begge veier), det er «godt gjort» i et eiendomsår preget av lavere renter, lavere avkastningskrav og dermed høyere eiendomsverdier, å miste 32 prosent av verdiene etter ni måneder.

11 prosent avkastningMSCI kom i mars frem til en total ubelånt eiendomsavkastning i Norge for 2015 på 11 prosent, der selv det svakeste segmentet – kontorer i Stavanger – ga 4,75 prosent. Segmenter som «Kontor – øvrig Norge» og «Handel øvrig» ga respektive 8 prosent og 9,5 prosent avkastning. Det kunne kanskje ha vært en indikasjon for den gjenværende porteføljen.

Lars Even Moe i Union Eiendomskapital pekte i november overfor NE nyheter på at det var flere årsaker til den svake avkastningen. Union har ennå ikke på hjemmesidene klart å presentere noen kvartalsrapport for fjerde kvartal i fjor for Storebrand Eiendomsfond, ei heller for «søsterfondet Union Eiendomsinvest. Men noen små drypp er nå presentert.

Og tallene som er offentliggjort på hjemmesidene til Union, viser at verdijustert egenkapital (VEK) i Storebrand Eiendomsfond (Storebrand Privat Investor ASA) har falt fra 2,82 kroner ved utgangen av tredje kvartal til 2,26 kroner per 31. desember 2015. Det er en nedgang i VEK på ytterligere 20 prosent og dermed mer eller mindre en halvering av VEK i fjor.

Ned 113,5 mill.Union har også beskrevet nedgangen gjennom en direkteavkastning i fjerde kvartal på 0,4 prosent, samt verdiendringer på -20,5 prosent (det betyr IKKE at eiendomsverdiene har falt med 20,5 prosent). I kroner tilsvarer nedgangen i VEK på 20 prosent et verditap på 113,5 millioner.

Union skriver på hjemmesidene at nedgangen i VEK reflekterer reduserte eiendomsverdier i forbindelse med pågående salgsprosesser. Brutto eiendomsverdier knyttet til salgsprosessene er lavere enn verdivurderingene per tredje kvartal i fjor.

NE nyheter skrev rett før nyttår at salget av OTI-sentret (bildet) i Orkdal trolig ender med tap for fondet. Union Eiendomskapital kjøpte senteret 1. desember 2007 på vegne av Storebrand Eiendomsfond for 200 millioner kroner, til en brutto direkteavkastning på 6,8 prosent.

StørstedelenMen leietakere har flyktet fra senteret, og leieinntektene i perioden er klart redusert. Muligens havner salgssummen rundt 125 millioner, kanskje enda lavere. Union bekrefter da også på hjemmesidene at «OTI- kjøpesenter står for størstedelen av verdifallet sammenlignet med 3. kvartal 2015». Amfi Eiendom ligger for øvrig godt an til å ta over senteret.

Storebrand Eiendomsfond har igjen ti eiendommer i porteføljen som genererer 118,3 millioner kroner i årlige leieinntekter. Union Eiendomskapital arbeider nå ifølge hjemmesidene konkret med salg som utgjør ca. to tredjedeler av fondets gjenværende portefølje. Disse salgene ventes sluttført i løpet av andre kvartal i år.

Med eksempelvis 110 millioner kroner i netto leieinntekter og et gjennomsnittlig porteføljekrav på la oss si 7 prosent, burde den gjenværende porteføljen i fondet ha en verdi i området 1550-1600 millioner kroner.

Burde.