Sjokktall for eiendomsfond

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Høy belåning (73 prosent) er en viktig forklaring, men likevel må man stille spørsmålet etter de ferske kvartalstallene til Storebrand Eiendomsfond. Fondet har igjen ti eiendommer etter salget av 75 prosent av porteføljen i vår til sveitsiske Partners Group.

Men etter at 30 eiendommer ble solgt til sveitserne, viser avkastningstallene for den gjenværende porteføljen henholdsvis -10,1 prosent i første kvartal,  -4,1 prosent i andre kvartal og hele -18,3 prosent nå i tredje kvartal. Forvalteren Union skriver i rapporten at samlet sett resulterte verdiendringene i tredje kvartal en nedgang i aksjekursen på -19,5 prosent, et resultat av fallende eiendomsverdier, samt en reduksjon i prisingen av konsernets underskudd.

FinanskrisenDen negative avkastningen i foregående kvartal blir bare overgått av katastrofehøsten 2008, da avkastningen var negativ med over 40 prosent i siste halvår, rundt 20 prosent i hvert av kvartalene. Men for syv år siden var det finanskrise, og alt raste i verdi. Det gjør det ikke i 2015, et år preget av rentefall og lavere avkastningskrav.

Kursraset i år på over 30 prosent kommer nemlig i en periode der andre eiendomsbesittere har skrevet opp verdiene til dels markant. Men etter det elendige resultatet i tredje kvartal, er akkumulert avkastning for Storebrand Eiendomsfond siden første kvartal 2005 negativ med 11,3 prosent. I fjor høst, før nedsalget, var den akkumulerte avkastningen positiv med 26 prosent.

Storebrand Privat Investor mente selv det var et balansert salg som skjedde i vår. NE nyheter skrev imidlertid i slutten av mars at Partners Group i praksis hadde stukket av gårde med de beste eiendommene. Så å si alle Oslo-eiendommene i porteføljen ble solgt, hvorav alle de attraktive sentrumseiendommene.

Straffer korteDet er verdt å merke seg formuleringene som nå benyttes i den seneste kvartalsrapporten. Verdivurderinger viser ifølge rapporten en verdinedgang for eiendommer med korte kontrakter, samt for kjøpesentre hvor konkurransesituasjonen er mer utfordrende.

Og, generelt har verdivurderingene vist at eiendom med en lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi, som eiendommer med beliggenhet i Oslo og Akershus med lav ledighet. De er det få igjen av. Enda mer interessant er formuleringen i rapporten under kapittelet «Status for eiendomssalg».

Forvalteren Union Eiendomskapital har i samråd med styret i fondet vurdert ulike salgsstrategier for de gjenværende eiendommene. Alternativene er både salg av enkelteiendommer, salg av delporteføljer og salg av samlet portefølje. Ifølge rapporten er det siden august blitt gjennomført en ny strukturert prosess for å selge de resterende eiendommene som en samlet portefølje.

– Betydelig underDet var til å begynne med elleve interessenter til porteføljen, men frem mot budfristen i midten av oktober var dette antallet redusert til fire. Ved utløpet av budfristen forelå det bud på porteføljen «som ble avvist som for lavt i forhold til selskapets verdivurderinger». Et annet sted i kapittelet er formuleringen enda hardere:

«Salgsprosessen som ble avsluttet i oktober, ga et bud på samlet portefølje som er betydelig under verdivurderingen». Med andre ord mener potensielle kjøpere at porteføljeverdien er klart overvurdert, eiendommer som gjennomgående ble kjøpt i oppgangsårene 2006/2007. De resterende ti eiendommene skal derfor videreutvikles og selges frem innen utgangen av 2018.

Brutto leieinntekter i porteføljen utgjorde ved utgangen av tredje kvartal 122,7 millioner kroner. Forutsetter vi 110 millioner koner i netto leieinntekter og et netto avkastningskrav – yield – i området 6,5-7 prosent, hadde det normalt indikert verdier for 1,6-1,7 milliarder kroner. Markedsverdien er per 30.09.2015 anslått til 1643 millioner kroner.