Selger med tap?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter har omtalt de svake tallene for Storebrand Eiendomsfond, senest sjokkresultatet per 3. kvartal i år. Fondet har en akkumulert avkastning etter tre kvartaler i år på -32 prosent. De svake resultatene har spesielt kommet etter at 75 prosent av porteføljen i vår ble solgt til sveitsiske Partners Group. 

Sveitserne klarte å få med seg en rekke av de sentrale Oslo-eiendommene i fondet, som nå skal avvikles innen utgangen av 2018. De resterende eiendommene ligger gjennomgående ute i distriktene og ble kjøpt til ganske lav direkteavkastning under den forrige oppgangen. Her har det i år vært nedskrivninger.

SalgsprosessEn slik eiendom som nå skal selges, er OTI-sentret (bildet) i Orkanger, ca. 40 kilometer sørvest for Trondheim. Avisa Sør-Trøndelag skriver at lille julaften sendte senterleder Roy Johansen ut en epost til butikkene, der han blant annet informerte om at det foregår en prosess for å få solgt senteret.

Forvalteren Union Eiendomskapital kjøpte 1. desember 2007 på vegne av Storebrand Eiendomsfond OTI-sentret for 200 millioner kroner. Brutto direkteavkastning – yield – i 2007 var 6,8 prosent, som indikerer en nettoyield langt nede på 6-tallet. Det indikerer også brutto leieinntekter den gangen på 13,6 millioner kroner.

Kvadratmeterprisen for det 11 600 kvadratmeterstore kjøpesenteret for åtte år siden var 17 700 kroner. Det vil si, i tredjekvartalsrapporten til Storebrand Eiendomsfond er arealene oppgitt til 12 225 kvadratmeter. Ifølge Roy Johansen er et salg av senteret nært forestående, der den nye eieren skal være en aktør med «stor kompetanse på kjøpesenter».

Stor mulighet– Ut fra det jeg kjenner til, er det stor mulighet for at det blir salg til denne aktøren, sier Johansen til Avisa Sør-Trøndelag.

NE nyheter skrev i september 2012 at Storebrand Eiendomsfond ville investere 250 millioner kroner i senteret. Påbyggingen skulle bli på om lag 11 000 kvadratmeter, en påbygging som det ennå ikke er blitt noe av, men som kan komme under ny eier.

– Dagens eier har behandlet saken og gitt Union fullmakt til å bygge for Skeidar. Det gjelder også dersom det mot formodning ikke skulle bli noe salg til ny potensiell kjøper. Jeg er også informert om at ny potensiell kjøper er tydelig på at det skal bygges for Skeidar, sier Johansen til Avisa Sør-Trøndelag.

Mistet butikkerMen senteret har de seneste to årene mistet mange butikker. Flere av de gjenværende butikkene skal ha signalisert at de legger ned når kontraktsperioden går ut, eksempelvis Cubus. Vektet gjenværende leietid av kontraktene per 30. september var ifølge kvartalsrapporten til Storebrand Eiendomsfond på ikke altfor lange 3,2 år.

Brutto leieinntekter for 2015 er i den samme kvartalsrapporten oppgitt til 10,12 millioner kroner. Det er nokså dramatisk ned fra 14,29 millioner kroner i 2014, ifølge kapitalforvaltningsrapporten til Union Eiendomskapital for 2014.

Forutsetter vi rundt 9 millioner kroner i netto leieinntekter og en netto direkteavkastning på 7-7,25 prosent, indikerer det en salgspris på om lag 125-130 millioner kroner. For å få igjen kjøpesummen på 200 millioner kroner, må trolig netto leieinntekter opp i 14 millioner kroner, gitt at en en kjøper ikke ser nye muligheter og betaler ekstra for utvidelsesmulighetene.