Et drøyt år etter har Aure gjort det samme regnestykket. Og det har skjedd noe i mellomtiden. Det går mot lavere volumer av nybygg fremover i Stor-Oslo.
Annonse
– Siden høsten 2023 har vi nedjustert tilførsel av nytt kontorareal fra 290.000 kvadratmeter til 240.000 kvadratmeter for perioden 2024-2026. Store prosjekter som Construction City, Regjeringskvartalet trinn 1 og Campus Ullevål utgjør mer enn 150.000 kvadratmeter av dette.
– Det er foreløpig ingen nybygg som er bekreftet med ferdigstillelse i 2027. Selv om det fremdeles er stor usikkerhet rundt volumene etter 2026, er det flere faktorer som peker i retning av at tilførselen av nytt areal blir lav, sier Aure til Estate Nyheter.
Det er fremdeles en stor avstand mellom toppleie og leienivået utbyggerne må oppnå for at prosjektene skal bli lønnsomme. Denne leien kalles for «asking rent».
– Med en yield på 5,25 prosent på Helsfyr må gjennomsnittlig leie være 3500 kroner per kvadratmeter med dagens nivå på byggekostnader. Det er 500 kroner over toppleien for området. Men i regnestykket har vi tatt ned tomtekostnaden med 25 prosent siden toppen i 2021, forteller Aure.
Under har vi vist utviklingen i asking rent og toppleier på Helsfyr siden 2014. Som vi ser, skjedde det et markant skifte høsten 2021. Det henger primært sammen med de høyere byggekostnadene. Leieprisene har ikke kunnet matche den kraftige oppgangen.
Leiepriser vs. asking rent på Helsfyr:Ill: Union
Det er ikke noe bedre i sentrum selv om leieprisene der er en god del høyere. Aure har også gjort regnestykket for prestisjeområdet, CBD. Der ender asking rent på over 8000 kroner per kvadratmeteren. Til sammenlikning har Union 6700 kroner som toppleie i Norges dyreste kontorområde.
Overalt
– Tilsvarende øvelse kan man gjøre andre steder, men konklusjonen blir den samme. Asking rent er høyere enn toppleien for alle områder.
– Toppleiene er høyere i sentrum og CBD. Men tilhørende tomtekostnad og byggekostnader er høyere. Det gjør at også i disse områdene er det krevende å regne hjem nybygg på dagens nivåer av yielder, renter og entreprisekostnader, sier Aure.
Malling har i sin seneste store markedsrapport gjort den samme øvelsen. Konklusjonen er så å si den samme. De opererer riktignok med 7000 kroner som nødvendig leie i CBD. Ellers i Oslo sentrum matcher nødvendig leie for lønnsomhet toppleien på 5000 kroner per kvadratmeter.
Men i alle andre områder av Stor-Oslo er det ikke mulig å bygge lønnsomme kontorbygg. Gapet til normale leier er i området 1000-2000 kroner kvadratmeteren, gitt samme kostnadsbilde.
I løpet av de siste ti til tolv årene har entreprisekostandene omtrent doblet seg. Union har plottet entreprisekostnaden for de fleste nye kontorbygg med ferdigstillelse i perioden 2012-2026. De har forutsatt at entreprisen er kontrahert to år før ferdigstillelse. Leietilpasninger er holdt utenfor.
Og registreringen viser at i 2010 kunne man bygge til mellom 15.000 og 20.000 kroner kvadratmeteren med alminnelig god standard. Kostnadene var svakt fallende og flat frem mot 2014.
Nå kommer utbyggerne ikke under 30.000 kroner. Union har registrert ett nybygg til tett opp under 40.000 kroner per kvadratmeter.
– Det er selvsagt store forskjeller i både standard og grunnforhold, men trenden er tydelig, sier Aure.
Rundt halvparten
Og det er lite som tyder på at entreprisen vil falle fremover. Aure sier økte lønnskostnader trolig er den viktigste forklaringen på hvorfor entreprisekostnadene øker videre.
– Det er store variasjoner mellom prosjektene. Men lønnskostnadene utgjør rundt halvparten av entreprisekostandene i et byggeprosjekt.
Selv om materialkostnadene har vært relativt stabile det siste året, har blant annet betong og tømmer blitt dyrere. I tillegg spiller fremdeles energikostnadene en viktig rolle.
– Gassprisen har kommet betydelig ned fra toppen. Men den er fremdeles 172 prosent høyere enn gjennomsnittet for perioden 2016 til 2021. Stål, aluminium, betong, glass og isolasjonsmaterialer er eksempler på materialer som er energikrevende å produsere, sier Aure.
Etterspørselen blir lavere etter hvert som det igangsettes færre byggeprosjekter. Det kan derfor være naturlig å tenke at dette isolert sett trekker ned prisene.
– Samtidig er statens utgifter til samferdselsformål fremdeles på høye nivåer. Igangsetting av offentlige yrkesbygg økte markant i første halvår 2024. Flere entreprenører har gått konkurs. Det blir dermed flere potensielle oppdrag for entreprenørene som klarer seg, sier Aure.
Økte investeringer i Forsvaret, klimatilpasninger og forbedring av vann- og avløpssystemene bidrar dessuten til å øke ordrereserven hos entreprenørene.
