– Misforstått kritikk mot standardkontraktene

Standardkontraktene ble lansert den 31. januar av Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsforbund og Norsk Eiendom, og er et viktig verktøy for næringen.

Godt forankretRavlo-Losvik etterlyser blant annet en bred høring før avtalene ble lansert.

Komitéen som har revidert avtalene består som tidligere av representanter fra både utleier- og leietakersiden. Endringene er også godt forankret innad i organisasjonene.

Aktørene i bransjen, herunder også advokater, er også velkommen til fortløpende å komme med tilbakemelding til avtalene. Mange gjør, og har gjort, nettopp dette. Alle innspill er blitt vurdert i arbeidet med standardkontraktene.

LES OGSÅ: Kritisk til endringer i meglerstandardene

Samarbeid for standardSammensetningen i gruppen, innebærer at standardene er et kompromiss mellom utleier og leietakers interesser. Samtidig må det understrekes at et slikt samarbeid, er etterspurt og svært verdifullt for bransjen.

Som med de tidligere standardene, innebærer standarden at det ikke påregnes brukt uendret i alle leieforhold, og at partene i hvert enkelt leieforhold må vurdere om det skal gjøres særskilte endringer i avtalen.

Varslingsplikt for utleierRavlo-Losvik kritiserer bestemmelsen om at utleier skal varsle leietaker, dersom utleier får grunn til å tro at felleskostnadene vil avvike vesentlig fra det fremlagte budsjettet. Dette er en overdrevet problematisering.

Dette er ment som intet annet en ordensregel. Essensen er at utleier skal varsle leietaker, dersom utleier forstår at det vil bli store avvik ved avregningen påfølgende år.

Svingninger i strømprisene som Ravlo-Losvik benytter som eksempel, er åpenbart ikke det som bestemmelsen er ment å fange opp. Ei heller er hensikten å kreve noen månedlig rapportering fra utleier, slik hun insinuerer.

Bestemmelsen har tilslutning også fra Norsk Eiendom, som er en utleieorganisasjon, nettopp fordi det er ønskelig, og fordelaktig for, både utleier og leietaker at utleier har et ryddig felleskostnadsregnskap. Bestemmelsen er også helt i tråd med veilederen for felleskostnader som Norsk Eiendom har utgitt.

LES OGSÅ: Co-working – Leiestandarden passer ikke

Bestemmelsen reflekterer også noe som flere og flere leietakere etterspør. Eksempelvis har Statsbygg dette i sin mal. Leietakerne stiller flere krav, og slik sett er endringen også et uttrykk for endret markedspraksis.

Ingen endring i leietakers erstatningsansvarAt det nå uttrykkelig fremgår av standarden at leietakers erstatningsansvar for skader krever forsett eller skyld, er ikke ment å utgjøre noen materiell endring i leietakers ansvar, slik Ravlo-Losvik insinuerer. Dette er en presisering i tråd med Høyesteretts dom i Norsk Gjenvinning-saken, HR-2016-1447-A.

Høyesterett har i den saken slått fast at leietakers erstatningsansvar i standarden, ikke kunne forstås at det gjaldt et objektivt erstatningsansvar for leietaker. Resultatet i dommen var også i tråd med den opprinnelige intensjonen bak bestemmelsen.

Denne endringen skaper derfor på ingen måte noe mer uklarhet om leietakers ansvar eller øvrige bestemmelser, enn hva bestemmelsen har gjort tidligere.

LES OGSÅ: I hvilken grad fravikes meglerstandarden?

Ravlo-Losvik mener det ville vært en bedre løsning for utleier med en endring av leietakers ansvar til objektivt erstatningsansvar. Dette ville vært en fundamental endring som også ville krevd andre forsikringer, og spesielt for leietaker.

En så uttalt endring bør ikke bare forankres tilstrekkelig i bransjen, men også i forsikringsbransjen, og det var det ikke grunnlag for å gjøre i denne revisjonen.

Om kronikkforfatterne: Anette Thunes og Ottar F. Egset er advokater i Føyen Torkildsen. Camilla Hammer Solheim er advokat i BAHR.