Svært mange tidsbestemte leiekontrakter inneholder en bestemmelse om frist for utleier til å sende flyttingsoppfordring etter leieforholdets opphør. I meglerstandarden punkt 7 (2) er det for eksempel benyttet følgende formulering:
“Fristen for å sende flyttingsoppfordring etter leieforholdets opphør settes til seks måneder”.
Vi får ofte spørsmål fra leietakere som lurer på hva denne bestemmelsen innebærer, og hva det eventuelt har å si dersom fristen ikke overholdes.
– TidsubestemtBakgrunnen for at denne type reguleringer har funnet sin vei inn i leiekontraktene, er regelen i husleieloven (1999) § 9-2 tredje ledd. Bestemmelsen har følgende ordlyd:
“Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt.”
Bestemmelsen pålegger utleier å varsle leietaker innen tre måneder etter at en tidsbestemt leiekontrakt er utløpt, dersom utleier ønsker å avslutte leieforholdet. Flyttingsoppfordringen må være skriftlig, og den må klart gi uttrykk for at utleier vil avslutte leieforholdet. Utleier kan sende flyttingsoppfordring før opphørstidspunktet for leiekontrakten.
Dersom utleier ikke sender skriftlig flyttingsoppfordring innen fristen, så vil leieforholdet automatisk gå over til å være tidsubestemt.
I næringsforhold er husleieloven § 9-2 fravikelig, jfr. husleieloven § 1-2 annet ledd. Dette betyr at partene for eksempel kan avtale en annen frist enn tre måneder. I meglerstandarden punkt 7 (2) er fristen for å sende flyttingsoppfordring således forlenget fra tre til seks måneder. Meglerstandardens regulering innebærer dermed en styrking av utleiers stilling, ved at utleiere får lengre tid på å områ seg før leieforholdet går over til å bli tidsubestemt. Partene kan også avtale at husleieloven § 9-2 tredje ledd ikke kommer til anvendelse på leieforholdet overhodet.
Inneholder ikke leiekontrakten noen form for regulering knyttet til flyttingsoppfordring, vil bestemmelsen i husleieloven § 9-2 tredje ledd komme til anvendelse.
Dersom utleier ikke sender flyttingsoppfordring innen fristen, vil konsekvensen som nevnt være at leieforholdet går over til å være tidsubestemt. Dette vil ofte kunne være en betydelig ulempe for utleier. Årsaken til dette er at utleier i en tidsubestemt leiekontrakt ikke kan kreve at leietaker flytter ut under henvisning til at leieperioden er gått ut, men må si opp leieavtalen i henhold til husleieloven § 9-5.
Slik er formkravene
En oppsigelse fra utleier må oppfylle formkravene for oppsigelser i husleieloven § 9-7. Dette innebærer at oppsigelsen må være skriftlig, og at den må begrunnes. Oppsigelsen må videre opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen én måned. I tillegg skal oppsigelsen opplyse om at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, så vil leietaker tape sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan kreve tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c. Dersom oppsigelsen ikke oppfyller disse formkravene, vil oppsigelsen være ugyldig.
Videre vil utleier måtte forholde seg til lovens alminnelige oppsigelsesfrist på tre måneder, jfr. husleieloven § 9-6 første ledd.
I tillegg vil husleieloven § 9-8 om leietakers rett til å protestere mot oppsigelsen innen én måned komme til anvendelse. Protesten kan være basert på at utleier ikke har fulgt lovens formkrav for oppsigelse, eller på at oppsigelsen vil virke urimelig overfor leietaker, jfr. § 9-8 annet ledd annet punktum.
Det er særlig dette siste kravet, at oppsigelsen ikke må virke urimelig, som skaper hodebry for utleiere. For selv om det følger av forarbeidene til husleieloven at utleier ikke må ha noen spesifikk grunn for å kunne si opp en tidsubestemt leiekontrakt, så kan oppsigelsen ikke virke urimelig. Om oppsigelsen er urimelig vil bero på en konkret vurdering i det enkelte leieforhold. Oppsigelsen vil sjelden anses som urimelig dersom den er begrunnet i utleiers behov for benytte lokalene selv. Derimot vil oppsigelsen ofte anses urimelig dersom utleiers formål med oppsigelsen er å komme i en bedre forhandlingsposisjon overfor leietaker, eller dersom oppsigelsen stiller leietaker i en vanskelig situasjon til med hensyn til å skaffe nye lokaler.
– Gunstig for leietaker
Dersom leietaker protesterer mot oppsigelsen innen én måned, så må utleier fremme søksmål mot leietaker for å få dom på at oppsigelsen er gyldig. Dersom utleier ikke fremmer søksmål innen tre måneder etter utløpet av leietakers protestfrist, så vil oppsigelsen falle bort, jfr. husleieloven § 9-8 første ledd tredje punktum.
Oppsummeringsvis vil det normalt være svært gunstig for leietaker at leieforholdet går over til å bli tidsubestemt dersom leietaker ønsker å bli værende i lokalene. Leietaker vil i en slik situasjon stå langt sterkere overfor utleier i en eventuell forhandlingssituasjon, og vil som nevnt nyte godt av husleielovens oppsigelsesvern. Det kan derfor være fornuftig av leietaker å “sitte i ro” dersom den tidsbestemte leieperioden har utløpt, uten at utleier foretar seg noe aktivt innen fristen for å sende flyttingsoppfordring utløper.
Avslutningsvis nevner vi at dersom leieforholdet går over til å være tidsubestemt, så vil også leietaker være underlagt lovens alminnelige oppsigelsesfrist på tre måneder. Leietaker kan med andre ord ikke flytte og stanse betalingen av leie før det har gått tre måneder siden oppsigelsen ble sendt. Det finnes derimot ingen regler i husleieloven som innebærer at leietakers oppsigelse kan angripes eller kjennes ugyldig.…Artikkelforfatterne Tore Økseter og Trygve Angen (bildet) er henholdsvis advokat og advokatfullmektig i Advokatfirmaet CLP DA og arbeider særlig med eiendomsrett.
