– Krevende

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

For fire uker siden forelå tallene for Storebrand Eiendomsfond for fjerde kvartal i fjor. De viste et ytterligere fall i verdijustert egenkapital gjennom kvartalet på hele 20 prosent.

De gjenværende ti eiendommene i fondet har måttet tåle nedskrivninger, som OTI-sentret (bildet) i Orkanger. Disse ti eiendommene skal selges innen utgangen av 2018, men prisingen er usikker, ifølge årsberetningen for 2015 til selskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI).

Reduserte verdierOm fremtidig utvikling skriver styret i SPI i beretningen at i løpet av 2015 ble eiendommenes verdi redusert. Det skyldes reduserte verdier i forbindelse med salgsprosesser. Brutto salgspris var altså lavere enn det verdivurderingene tilsa.

Forvalter Union Eiendomskapital holder nå i andre kvartal på med salgsprosesser for en del av de gjenværende eiendommene i porteføljen. Union har erfart at i en avviklingsfase som nærmer seg slutten, som Storebrand Eiendomsfond nå befinner seg i, er det krevende å oppnå verdier som verdivurderinger som er basert på fortsatt drift.

«Som følge av belåning vil en mindre justering av brutto eiendomsverdi gi større utslag i verdijustert egenkapital», skriver styret i SPI i årsberetningen.

80 prosentStorebrand Eiendomsfond er høyt belånt. Langsiktig gjeld til finansinstitusjoner utgjorde ved utgangen av fjoråret 1328 millioner kroner, drøyt 80 prosent av tomters og bygningers verdi på 1652 millioner. En verdismell på 1 prosent slår dermed rundt 4 prosent i verdijustert egenkapital.

Långiverne har blant annet stilt krav om en verdijustert egenkapitalprosent på minimum 20-22 prosent. En av långiverne forlanger ifølge årsberetningen leieinntekter på minimum 8 prosent av den samlede gjelden. Leieinntektene i fjor på snaue 180 millioner kroner ligger godt over akkurat dette minimumskravet.

Bare 3 prosent av låneporteføljen til selskapet har forfall i år. Ytterligere 3 prosent har forfall neste år, mens de resterende 94 prosentene forfaller i 2018 eller senere. Ifølge årsberetningen oppfyller konsernet samtlige lånevilkår per 31. desember 2015.

Tapte 18 mill.Konsernet hadde i 2015 driftsinntekter på 508 millioner kroner, et driftsresultat på 139,6 millioner og et underskudd før skatt på 17,7 millioner kroner. Det er en forbedring fra et underskudd i 2014 på 154,3 millioner kroner.

Fremførbare underskudd (utsatt skattefordel) gjør imidlertid at skattebelastningen er positiv med 102 millioner kroner. Det gir en positiv bunnlinje på 84,3 millioner kroner, mot et underskudd på 126,3 millioner året i forveien.

Porteføljen i Storebrand Eiendomsfond hadde ved utgangen av 2015 en økonomisk ledighet på ca. 11 prosent. En god del av denne ledigheten skyldes ifølge årsberetningen en vannlekkasje i ett av byggene, samt ombygging som følge av rehabilitering på ett av kjøpesentrene.