Konkurrenten får skylden

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter omtalte for halvannen uke siden de nye svake tallene til Storebrand Eiendomsfond. Verdijustert egenkapital i fjerde kvartal i fjor var ytterligere ned 20 prosent. 2015 ble et marerittår for fondet og investorene, paradoksalt nok i ett av de beste eiendomsårene i Norge på flere år.

Verdijustert egenkapital i Storebrand Eiendomsfond er nå nede i 2,26 kroner per aksje, etter grusomme -20,1 prosent i fjerde kvartal.

NedskrivningerDen kraftige nedturen i fjerde kvartal ble av forvalteren Union Eiendomskapital primært begrunnet med nedskrivninger for OTI-sentret i Orkanger (bildet), et senter som Amfi Eiendom har vist interesse for. For halvannen uke siden forelå bare enkelte data for fjerde kvartal til fondet, men nå foreligger endelig kvartalsrapporten, tre og en halv måned etter regnskapsavslutning.

NE nyheter har skrevet at det ligger an til et stort tap ved salg av OTI-sentret, som følge av sviktende leieinntekter. Union skriver i rapporten for fjerde kvartal at verdifallet for senteret skyldes endring i konkurransesituasjonen lokalt, ved at Amfi Eiendom kjøpte seg inn i det lokale Domus-senteret på Orkanger.

Dette senteret, som nå heter Amfi Orkanger, er utvidet til 21 000 kvadratmeter og omsatte i 2015 for 671 millioner kroner. OTI-sentret har til sammenlikning et areal på 12 450 kvadratmeter og omsatte i fjor for bare 172 millioner. Den skjerpede konkurransesituasjonen har gitt økt ledighet i senteret, blant annet som følge av at enkelte leietakere har flyttet over til Amfi Orkanger.

StansetLeieinntektene i OTI-sentret har falt til drøyt 9,9 millioner. I tillegg er et planlagt nybygg på ca. 10 000 kvadratmeter med storhandel på eiendommen blitt stanset inntil videre.

Eiendomsverdiene i fondet falt i fjerde kvartal i fjor med 4,3 prosent. Fra å ha en akkumulert positiv avkastning per tredje kvartal 2014 (4. kvartal 2014 er ikke tilgjengelig) på 25,9 prosent, er denne nå negativ med 29,1 prosent siden oppstarten i begynnelsen av 2006.

Det er en forverring i løpet av fem kvartaler på 55 prosentpoeng i et eiendomsmarked som ellers må betegnes som svært godt i Norge. En slik utvikling skal normalt ikke skal være mulig, høy belåning (74,8 prosent) i fondet til tross. Men NE nyheter har flere ganger pekt på at sveitsiske Partners Group i praksis stakk av gårde med de beste eiendommene for et drøyt år siden.

DessverreUnion skriver i rapporten at «dessverre er verdijustert egenkapital per aksje redusert også i fjerde kvartal, og vi har forståelse for at våre aksjonærer i likhet med styret og ledelsen er skuffet over utviklingen». Nedgangen reflekterer reduserte eiendomsverdier knyttet til pågående salgsprosesser, og OTI-sentret står for størstedelen av verdifallet i forhold til 3. kvartal 2015.

NE nyheter skrev videre for halvannen uke siden at den gjenværende porteføljen i Storebrand Eiendomsfond burde ha en verdi i området 1550-1600 millioner kroner, ut fra et realistisk avkastningskrav for leieinntektene. Ifølge den seneste kvartalsrapporten vurderes eiendomsporteføljen per fjerde kvartal i fjor til å være verdt 1572 millioner.

To tredjedeler utTo tredjedeler av de ti gjenværende eiendommene ventes å være solgt i løpet av andre kvartal, som skulle tilsi verdier for bortimot 1050 millioner kroner. Resten av porteføljen skal avvikles innen utgangen av 2018.

Men, på grunn av begrensninger i fondets låneavtaler og for å begrense likviditetsrisikoen i avviklingsperioden, vil salgsprovenyet fremover i hovedsak benyttes til nedbetaling av gjelden på 1176 millioner kroner.

Nettoyield i porteføljen vurderes til 7,1 prosent, mens gjenværende vektet leietid ved årsskiftet var 5,3 år. Men, verdivurdererne Newsec og Akershus Eiendom mener ledigheten i porteføljen er høye 11 prosent, basert på fondets leieinntekter sammenliknet med markedsleien for de ledige lokalene.