– Vi trenger ikke flere store 3- og 4-romsleiligheter!

Korrigert 12. mai solgte leiligheter til at det gjelder varelageret.

STRÖMSTAD (Estate Nyheter): Estate Kunnskap arrangerte 8. og 9. mai Boligdagene i Strömstad. En fellesnevner for innleggene og kommentarene var at det er bygd altfor få boliger de seneste årene, spesielt i Oslo. 

Mange av boligene som ligger ute for salg, er ikke tilpasset markedet. De blir for store og for dyre for vanlige folk. En klar oppfordring fra deltakerne var at nå må det bygges mindre boliger, og det må tenkes nytt i boformer. Deling av fellesarealer og nye kompaktløsninger er stikkord.

Ravn Wiik Steinsvåg i Plot.ai pekte i sitt foredrag på at nyboligmarkedet for tiden er rammet av en tripplelskvis. Den er der i form av høyere byggekostnader, høyere renter og  usikkerhet i verdensøkonomien. Samtidig er det en voldsom todeling i markedet.

Dyrere og dyrere

– Det første vi ser, er at tilbudssiden går ned. Det er blitt dyrere og dyrere å få i gang prosjekter. Siden 2022 har vi hatt en rekordlav tilbudsside. Varelageret av nye boliger under 10 millioner kroner er ned 20 prosent. Men varelageret av nye leiligheter over 10 millioner er opp 200 prosent siden 2020. Det har aldri vært så høyt varelager av dyre enheter, sa Steinsvåg.

I Oslo er varelageret av nye boliger under 15 millioner kroner ned 54 prosent siden 2020. Men varelageret av nye boliger over 15 millioner er opp 315 prosent. Siden 2020 har det aldri vært så mange enheter som har kostet minimum 15 millioner, ifølge Steinsvåg.

– Vi har en rekordlav tilbudsside, men den er helt forvrengt. Det jeg synes er helt vilt samtidig som vi har et rekordlavt varelager, er at salget av de dyreste leilighetene har økt med 200 prosent.

– Men vi bygger ikke i nærheten av det markedet etterspør. En gjennomsnittlig bruktbolig i Norge de seneste to årene har kostet 4,2 millioner kroner. Nye usolgte boliger koster i dag 50 prosent mer enn gjennomsnittsprisen. Det møter ikke kjøperen, sa Steinsvåg.

Les også:

Plus

Plus

– Jeg tror ikke vi får en U-formet krise

12 millioner

Og i Oslo er forskjellen enda høyere. Her har Steinsvåg beregnet at prisen på nye usolgte er boliger hele 104 prosent høyere sammenlignet med bruktboligprisen de to siste årene. 

– I snitt koster en ny usolgt leilighet i Oslo 12 millioner kroner. De er i gjennomsnitt på 89 kvadratmeter. Det er ikke i nærheten av det markedet etterspør, sa Steinsvåg. 

En typisk ny bolig som selges i hovedstaden er på 70 kvadratmeter. Men det er én storby som har fått det til i nybyggmarkedet.

– I Trondheim er det solgt mer enn i Oslo de to siste årene. Der reguleres det flere boliger som folk etterspør, sa Steinsvåg. I snitt ligger de usolgte boligene i trønderhovedstaden på 65 kvadratmeter. 

Helt uproporsjonalt

De nye boligene som er solgt, er nede på 54 kvadratmeter. Så Steinsvågs oppfordring var klar:

– Vi trenger ikke flere store 3- og 4-romsleiligheter! Det er en helt uproporsjonal tilbuds- og etterspørselsside. Det hjelper ikke med en lav tilbudsside når vi ikke er i nærheten av å bygge det markedet etterspør, advarte Steinsvåg.

Men noen nye prosjekter har gått bra. Og da er pris og størrelser igjen helt sentralt. Steinsvåg sa at de beste prosjektene i snitt har 9 prosent lavere totalpris enn snittet for kommunen. Det er altså totalprisen som er avgjørende, ikke kvadratmeterprisen. 15 av 20 av de best solgte nye boligene har lavere BRA-s enn kommunesnittet.

Les også:

Plus

Plus

Borettslagsmodellens fremtidsutsikter

Over 40 prosent

For noen av bestselgerne på salgsstarter er prisforskjellen mye større. Det gjelder blant annet Paradis Brygge Hus 11 i Stavanger. Her ligger prisen ifølge Steinsvåg drøyt 40 prosent lavere enn snittprisen i Stavanger. 

Analysen hans for de 20 beste salgsstartene i 2024/2025 viser ellers at:

• 15 av dem (75 prosent) er organisert som selveierprosjekter, altså sameier.
• 12 (60 prosent) har null i innskudd, eller innskuddet er lavt.
• 12 av de 20 beste salgsstartene er et sentrumsprosjekt. 
• 11 har felles takterrasse.
• 8 har 10 prosent forskuddsbetaling, og det er også 8 av 20 med deleie.
• 7 av de beste salgsstartene kan karakteriseres som et bryggeprosjekt.
• 5 av dem har felles innendørsfasiliteter.

– De best solgte prosjektene kjennetegnes av en stor geografisk spredning. Et fellestrekk er at utbyggerne har fått ned totalprisen mot sluttbruker opp mot konkurrerende prosjekter i nærheten, kommenterte Steinsvåg.