Artikkelforfatter er advokatfullmektig Robert Ødegaard, Advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS.
Urbant jordskifte – fordeling av verdier etter planskapte ulikheter
Grunneiere som får sine eiendommer berørt av reguleringsplaner, bør være oppmerksomme på at verdiøkningen mellom ulike eiendommer kan fordeles mellom grunneierne ved urbant jordskifte. Hva er urbant jordskifte og hvordan kan man bruke det?
Nye
reguleringsplaner medfører ofte at verdien på eiendommene som omfattes, endrer
seg. Mens en grunneier som får sin eiendom regulert til utbygging ofte vil
kunne dra nytte av en betydelig verdiøkning, vil situasjonen kunne være motsatt
en for grunneier som får eiendommen regulert til infrastruktur, friarealer
eller landbruk. For sistnevnte grunneier kan verdiøkningen være beskjeden, men i
noen tilfeller kan eiendommen også bli mindre verdt.
Annonse
Forarbeidene
til jordskifteloven eksemplifiserer hvordan en reguleringsplan kan skape verdiforskyvninger
i eiendommenes verdier med følgende illustrasjon:
Annonse
Ofte
er det mer eller mindre tilfeldig hvilke formål en eiendom reguleres til, noe
som kan gjøre at en eventuell verdiforskyvning mellom eiendommene fører til
urimelige forskjeller mellom grunneierne. Hensikten bak reglene om urbant
jordskifte er å utjevne slike tilfeldige ulemper og fordeler.
Hva er urbant jordskifte?
Annonse
På tross av betegnelsen urbant jordskifte, er denne ordningen like aktuell
for landlige som for urbane strøk.
Urbant
jordskifte gjennomføres ved at jordskifteretten fordeler den planskapte netto
verdiøkningen mellom eiendommene som er omfattet av reguleringsplanen, jf.
jordskiftelova § 3-31 (1).
Verdsettelsen
gjøres ved at jordskifteretten fastsetter netto verdiøkning som reguleringsplanen
medfører for det aktuelle området. At verdien skal være netto, innebærer at det
skal gjøres fradrag for kostnader til tiltak som følger av reguleringsplanen,
som for eksempel kostnader til planlegging frem til byggestart og opparbeidelse
av infrastruktur.
Ved
fordelingen skal hver eier ha en andel av netto verdiøkning som tilsvarer
hennes utbyggbare areal i det aktuelle området, uavhengig av hvilket areal
reguleringsplanen faktisk bestemmer at skal brukes til utbygging. Dersom for
eksempel en eiendom har 50 % av arealet som er egnet for bebyggelse i det
aktuelle området, skal eiendommen ha 50 % av netto verdiøkning som den
planbestemte utbyggingen medfører. Dette gjelder selv om reguleringsplanen
bestemmer at mindre enn 50 % av utbyggingen skal skje på eiendommen. Dette
prinsippet kan illustreres med følgende figur, hvor det forutsettes at hver av
de to eiendommene besitter 50 % av areal egnet for utbygging i det aktuelle
området:
Selv
om eiendom 1 i eksempelet bare blir tillagt 25 % av det samlede
utbyggingsarealet etter reguleringsplanen, vil grunneier kunne få utlagt 50 %
av samlet netto verdiøkning.
Verdiene
vil fordeles ved at den aktuelle grunneieren kompenseres ved å få tildelt utbyggingsrettigheter,
som i praksis normalt vil være tilknyttet tilgrensende eiendom, jf. jordskiftelova
§ 3-32. Når utbyggingsrettigheter tildeles på denne måten, følger
eiendomsretten for arealet også med. I eksempelet over vil eier av eiendom 1
kunne tenkes å få tildelt 25 % av det totale utbyggingsarealet fra eiendom 2.
Urbant jordskifte krever planvedtak
I
motsetning til hva som gjelder for alminnelig jordskifte, er det et vilkår for
å benytte urbant jordskifte at planmyndighetene i den aktuelle planen har
bestemt at verdiøkningen skal fordeles ved urbant jordskifte. Slik bestemmelse
kan følge av både områdereguleringsplanen eller av detaljreguleringsplanen.
Om prosessen ved urbant jordskifte
Selv
om urbant jordskifte er bestemt i en reguleringsplan, er det opp til de berørte
partene å igangsette prosessen overfor jordskifteretten. Det er tilstrekkelig
at én part i det aktuelle området krever sak, jf. jordskiftelova § 1-5. Eiere
av øvrige eiendommer innenfor planområdet vil også bli parter i saken, men den
som kun har en bruksrett vil ikke være omfattet.
Dersom
partene er uenige om grenser eller rettigheter til eiendommene på det aktuelle
området, kan jordskifteretten ta stilling til dette underveis, jf.
jordskifteloven § 3-13. Tvister som angår andre forhold vil derimot kunne falle
utenfor jordskifterettens kompetanse, og de må dermed behandles av de
alminnelige domstolene. Slike forhold kan tenkes å angå gyldigheten av
reguleringsplanen eller konkrete reguleringsbestemmelser, for eksempel om
rekkefølgekrav.
Når
jordskifteløsningen foreligger, kan verdiene realiseres ved salg av
utbyggingsrettighetene. Dersom urbant jordskifte er et plankrav, vil selve
utbyggingen normalt kunne gjennomføres etter at jordskifteløsningen foreligger.
Noen forskjeller mellom urbant jordskifte og alminnelige jordskiftesaker
Urbant
jordskifte skiller seg fra alminnelig jordskifte på flere måter. Mens
alminnelig jordskifte er mer orientert mot å omforme eller klargjøre eiendommer
rettigheter, er hensikten med urbant jordskifte å fordele verdier. Alminnelige
jordskifteløsninger ofte vil kunne effektueres raskt, men kan det ta lang tid
før effekten av urbant jordskifte kan hentes ut, ettersom verdiene fordeles som
utbyggingsrettigheter.
I
motsetning til hva som gjelder ved alminnelig jordskifte, kan urbant jordskifte
dessuten gjennomføres uten at det foreligger utjenlige eiendomsforhold, og det
er ikke et vilkår at jordskifteløsningen medfører nettogevinst og mer tjenlige
eiendomsforhold for alle parter. Det bør likevel legges til grunn at alle
involverte parter vil kunne påberope seg et visst vern mot tap på bakgrunn av
eiendomsvernet som er fastsatt i grunnloven § 105.
Et rimelighetsorientert virkemiddel, men lite brukt i praksis
Den
kanskje største fordelen med urbant jordskifte er at reglene legger til rette
for en rimelighetsorientert fordeling av de planskapte verdiøkningene i
området. Urbant jordskifte er likevel relativt lite brukt i praksis, og det kan
være flere grunner til det.
For
det første kan ordningen fremstå som uforutsigbar, ettersom sentrale vurderinger
om verdsetting og fordeling i stor grad er overlatt til jordskifterettens
skjønn. Dessuten fins det lite rettspraksis som gir veiledning for uavklarte
problemstillinger. Det er heller ingen sikkerhet for at man ved et fremtidig
rent faktisk vil utløse den tilkjente og forutsatte salgsverdien av en
utbyggingsrettighet, ettersom den fremtidige salgsverdien vil bero på
utviklingen i eiendomsmarkedet.
I
tillegg er det en risiko for at urbant jordskifte kan ende med å bli en kostbar
og tidskrevende prosess. Dette gjelder særlig dersom jordskifterettens
avgjørelse ankes videre i rettssystemet, eller dersom tvist om relaterte
forhold må behandles parallelt eller først i de alminnelige domstolene. I den eneste
saken om urbant jordskifte som så langt har vært behandlet av Høyesterett, tok
det vel fire år fra urbant jordskifte ble begjært for jordskifteretten til
saken var ferdig behandlet i Høyesterett (HR-2019-1152-A – Kilen Syd).
Alternativer til urbant jordskifte
Selv
om det er bestemt i reguleringsplanen at verdiøkningen skal fordeles ved urbant
jordskifte, står partene fritt til å forhandle om og avtale en løsning på egen
hånd. Partene kan for eksempel avtale å opprette et sameie og en bruksordning
for det aktuelle området, eller de fastsette at verdiene fordeles etter en
skjønnsmessig brøk. Dersom partene inngår en slik avtale, må det normalt søkes
om dispensasjon fra den aktuelle reguleringsbestemmelsen om urbant jordskifte.
Planskapte
verdier kan også fordeles ved ekspropriasjon. Dette er imidlertid et
virkemiddel som i større grad enn urbant jordskifte er styrt av det offentlige,
og normalt er det et vilkår at det foreligger et forvaltningsvedtak.
Ekspropriasjon kan derfor oppleves som et mer tvangsorientert virkemiddel enn
urbant jordskifte, som i større grad er egnet for deltakelse og innspill fra
partene.
Artikkelforfatter er advokatfullmektig Robert Ødegaard, Advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS.