Fersk analyse fra AF Gruppen: Dette forklarer økningen i byggekostnadene

Børsnoterte AF Gruppen la nylig frem tallene for tredje kvartal. I kvartalsrapporten har de tatt opp de høye byggekostnadene som et spesialtema. Formålet er å forklare drivere for kostnadsutviklingen og å vise utviklingen for sentrale innsatsfaktorer.

AF Gruppen konstaterer i likhet med mange at boligbyggingen i Norge er på et lavt nivå. Det kan tilskrives til dels de høye byggekostnadene. De fleste boligbygg har ifølge AF Gruppen en relativt lik kostnadsbakgrunn.

De største kostnadselementene i boligbygg er arbeidskraft og materialer. Arbeidskraft står typisk for 55 prosent av de totale kostnadene, ifølge et referanseprosjekt fra SSB.  Prisen på arbeidskraft er følgelig den største driveren for entreprisekostnadene (se under).

Opp 4 prosent

I løpet av de seneste tolv månedene har kostnadene for arbeidskraft og materialer til boligbygging økt med henholdsvis 3,9 prosent og 4,0 prosent. Økte kostnader til arbeidskraft vil holde indeksen oppe.

Arbeidskostnadene er under press. AF Gruppen trekker frem forventninger og signaler om reallønnsvekst de neste årene. Bransjen har innleierestriksjoner. Det er presset tilgang på arbeidskraft og en aldrende befolkning. En svak krone gjør det mindre attraktivt for utenlandsk arbeidskraft å jobbe i Norge.

Materialkostnadene er altså beregnet til 33 prosent av totalen. Av materialer er de viktigste innsatsfaktorene tømmer (28 prosent) og betong (22 prosent). AF Gruppen mener økningen i trelastkostnadene skiller seg ut.

Opp 17 prosent

Øktningen de seneste tolv månedene er på hele 17 prosent. Kostnadsøkningen er drevet av de økte tømmerprisene. 

AF Gruppen skriver at en svak norsk krone gjør det mer attraktivt å eksportere norsk tømmer. EU innførte i 2022 et importforbud på russisk og belarussisk tømmer. Barkbilleangrep har de siste årene rammet skoger i Europa og Nord-Amerika. EU-forordningen om avskogningsfrie produkter (EUDR) trer i kraft 30. desember 2025.

Til sammenlikning er kostnaden for betong og betongelementer i perioden opp henholdsvis 1,7 prosent og 5,2 prosent.

Og kostnaden for armeringsstål og konstruksjonsstål er faktisk ned med respektive 1,3  prosent og 1,4 prosent. Men alt i alt har det vært en betydelig kostnadsøkning siden pandemien. Samtlige materialkostnader har ifølge AF Gruppen økt betydelig siden starten av pandemien våren 2020.

Les også:

Vil ha færre klagemuligheter

Tekniske forskrifter

Og så har vi forskjellene mot Sverige. Baard Schumann i Union mener 85 prosent av merkostnadene mot svenske byggekostnader kan forklares med tekniske forskrifter.

Men ser vi på et langsiktig gjennomsnitt, kommer Norge bra ut. Annualisert vekst i Norge i perioden 1978–2025 er ifølge AF Gruppen på 4,2 prosent. Til sammenlikning er veksten i Sverige på 4,5 prosent. Indeksene måler prisutviklingen på innsatsfaktorer (arbeidskraft, trelast, betong m.m.).

Men, og det er et stort men: Denne indeksen fanger ikke opp endringer i standard, kvalitet eller krav. Og da har det vært slående forskjeller mellom de to nabolandene de seneste ti årene.

Et indeksjustert økning for et middels stort boligprosjekt i Norge er fra 2014-2024 på ca. 37 prosent. Økningen er fra 2,9 til 4,0 millioner kroner (se under). 

Opp 2 prosent

Indeksjusteringen er ut fra 2024-priser, justert for prisutviklingen på innsatsfaktorer (arbeidskraft, tømmer, betong m.m.). Den tilsvarende økningen i Sverige er på minimale 2 prosent, fra 2,2 til 2,3 millioner svenske kroner. 

Det har skjedd til tross for at byggekostnadsindeksene i de to landene har hatt en tilnærmet lik økning i perioden på ca. 44 prosent. Og da er vi inne på Schumanns sentrale poenger.

Kostnadsdriverne i Norge skyldes høyere kvaliteter på boligen. AF Gruppen trekker frem materialvalg, fasade, arktitektur, utomhus, bad/våtrom, elektro, rør og hvitevarer. Så har vi høyere energi- og miljøkrav i Norge, som det norske kravet om balansert ventilasjon.

Bedre kvalitet

Øvrige tekniske og regulatoriske krav har kommet til i perioden. Eksempler er ekstra trapp/sprinkler, brannseksjonering, komfyrvakt og universell utforming.  

Og så er det i Norge kommet krav om utslippsfrie byggeplasser. Det vil ifølge AF Gruppen øke kostnadene med ca. 340.000 kroner for en typisk leilighet. Beregnet nedgang i CO2-utslippene er ca. 3 tonn per leilighet.

Men ved krav om fossilfrie byggeplasser anslås merkostnadene til bare 30.000 kroner.

CO2-besparelsen er ifølge beregninger nesten like stor, 2,9 tonn. AF Gruppen vil ha terskelverdikrav til totale klimautslipp for byggeplasser. Det mener de vil gi større totale utslippskutt, være økonomisk forsvarlig og stimulere innovasjon sammenliknet med absolutte utslippskrav.

Les også:

Union analyserte 13 leietakere: 32 prosent mer effektiv arealbruk

Ingen nedgang i sikte

Oppsummert er det lite som tilsier at byggekostnadene på kort sikt skal reduseres vesentlig. AF Gruppen skriver at lavere kostnader avhenger av produktivitetsvekst og gode valg av løsninger. 

Det må kombineres med forenkling av krav og regelverk. Næringen må være nysgjerrig på ny teknologi for å opprettholde høy aktivitet og å holde kostnadene nede.