Juss

Byggherrehjørnet: Valg av vederlagsformater

I entreprisekontrakter opereres det med ulike vederlagsformater for å fastsette prisen på entreprenørens leveranse. I denne artikkelen vil vi redegjøre kort for de forskjellige vederlagsformatene, og gi byggherren noen tips i valget av format.

AKSEPT AV RISIKO: Ettersom risiko har en pris, kan det bli dyrere for byggherren å velge et vederlagsformat hvor entreprenøren bærer risikoen for endelig byggekostnad, påpeker advokatfullmektig Fredrik Backer i Advokatfirmaet BAHR.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

I alle byggeprosjekter er det større eller mindre grad av usikkerhet knyttet til hva byggekostnaden til slutt vil bli. Denne usikkerheten representerer en risiko som en av partene i kontrakten må bære. De ulike vederlagsformatene gir ulik plassering av denne risikoen mellom partene.

Men ettersom risiko har en pris, kan det bli dyrere for byggherren å velge et vederlagsformat hvor entreprenøren bærer risikoen for endelig byggekostnad.

LES OGSÅ: Lanserer ny artikkelserie for byggherrer

I utgangspunktet opereres det med to vederlagsformater i entreprisekontrakter: Regningsprisformatet og fastprisformatet. I mange kontrakter benyttes de ulike vederlagsformatene i kombinasjon.

Regningsprisformatet:
Regningsprisformatet er den deklaratoriske vederlagsregelen i entrepriseretten, det vil si at dersom ikke annet er avtalt, skal entreprenøren ha betalt på regning.

Ved oppgjør etter regningsprisformatet, får entreprenøren betalt for medgått tid og materiell. Entreprenøren fakturerer da for de direkte kostnadene som er pådratt ved arbeidet med tillegg av et påslag. Påslaget skal dekke de indirekte kostnadene til entreprenøren, samt fortjeneste. Størrelsen på påslagsprosenten beror i stor grad på hvilken konkurransesituasjon det er ved kontraktsinngåelsen.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Krav til sannsynliggjøring av plunder og heft-krav

«Regningsarbeid» kan også skje med utgangspunkt i avtalte timepriser for mannskaper og maskiner. Strengt tatt er dette en form for avtalt enhetspris, som egentlig faller i kategorien fastpris. Den egentlige formen for regningsarbeid er når entreprenøren får oppgjør basert på sine faktiske kostnader. Denne formen for regningsarbeid er i dag lite utbredt, og i «dagligtalen» er det gjerne oppgjør basert på avtalte timepriser som omtales som regningsarbeid.

Ettersom entreprenøren får betalt for det arbeid som utføres og de materialene som benyttes, innebærer arbeid på regning liten risiko for entreprenøren. Det vil dermed være byggherren som bærer risikoen for hva sluttprisen vil bli. Av samme grunn kan sluttprisen bli lavere ved regningsarbeid, fordi byggherren ikke må betale det risikopåslaget entreprenøren vil kreve ved en avtalt fastpris.

Regningsarbeid krever imidlertid betydelig administrasjon fra byggherrens side, i form av eksempelvis gjennomgåelse av timelister, øvrig underlag for fakturering og løpende oppfølging og kontroll av at arbeidet drives rasjonelt.

Det finnes ulike avtalemekanismer som benyttes i kombinasjon med regningsprisformatet, og som modifiserer byggherrens risikoeksponering. Som eksempel kan nevnes regningsarbeid «med tak», eller regningsarbeid med «prisoverslag» som det opereres med i forbrukerentrepriser. Har entreprenøren gitt et prisoverslag etter bustadoppføringsloven, kan ikke entreprenørens fakturering overstige prisoverslaget med mer enn 15 %.

En annen avtalemekanisme som benyttes i kombinasjon med regningsprisformatet, er målpris. En målpris er en estimert byggekostnad som partene fastsetter i fellesskap. Arbeidene utføres likevel på regning, men i den grad entreprenøren klarer å fullføre arbeidene til en lavere sum enn målprisen, vil besparelsen fordeles etter en fordelingsnøkkel mellom byggherre og entreprenør. På samme måte vil overskridelse av målprisen fordeles mellom partene etter tilsvarende fordelingsnøkkel. Målpris er ofte benyttet i samspillskontrakter.

Fastprisformatet:
Fastprisformatet innebærer som utgangspunkt at entreprenøren binder seg til å utføre et på forhånd definert arbeid til en fastsatt pris.

Det er flere varianter av fastprismodellen, hvor prisen i varierende grad kan sies å være fast. Som eksempel kan enhetspris, rundsum og fikssum nevnes som forskjellige varianter av fastprismodellen.

Ved enhetspris er det avtalt en fast pris for en gitt enhet av arbeid. Mengdene vil ofte være regulerbare i en kontrakt med enhetspris. Eksempler på enhetspris ved veibygging kan være pris per løpemeter autovern, pris per kvadratmeter asfalt som legges eller pris per kubikkmeter betong som benyttes ved støping av bro. Prisen vil da ende opp med å være enhetsprisen multiplisert med det antall enheter som er medgått. Dette innebærer at byggherren bærer risikoen for antall enheter som medgår, mens entreprenøren bærer risikoen for at prisen per enhet er riktig.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Force majeure i entrepriseforhold

Rundsum er en fastpris for en eller flere poster med arbeid som skal utføres etter kontrakten. Fikssum benyttes ofte når hele bygg- eller anleggsarbeidet skal utføres for en samlet fastpris. Dette er vanligst ved totalentreprisekontrakter. Ved rundsum og fikssum er det entreprenøren som bærer risikoen for at avtalt pris dekker de ressursene som kreves for å levere kontraktsgjenstanden.

Fastpriskontrakter plasserer mindre risiko på byggherren og mer på entreprenøren. Fastpriskontrakter gir større forutsigbarhet til byggherren, men vil som nevnt innebære at byggherren må betale et risikopåslag. At det er avtalt fastpris innebærer heller ikke at byggherren med sikkerhet vet hva sluttkostnaden vil bli. Endringer underveis i prosjektet, eller svikt i forhold som byggherren bærer risikoen for, vil ikke være hensyntatt i fastprisen og kan gi entreprenøren krav på tilleggsvederlag.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Endringshåndtering i byggeprosjekter

Hvilket vederlagsformat bør velges?
Det er fordeler og ulemper ved de forskjellige vederlagsformatene. Det mest brukte vederlagsformatet er en eller annen form for fastpris.

Fastpris gir byggherren en forutsigbarhet knyttet til sluttprisen og kan være bedre egnet for konkurranseutsetting. Fastpriskontrakter krever også mindre oppfølging av byggherren. Det finnes likevel noen tilfeller hvor det normalt vil lønne seg å velge regningsprisformatet. Dette er særlig de tilfellene hvor det gjenstår mye prosjektering, slik at arbeidsomfanget av den grunn er usikkert, eller hvor det er stor risiko knyttet til enkeltelementer ved kontraktsarbeidene. Dette kan for eksempel være grunnforholdene, der det ikke er gjort grunnundersøkelser på forhånd. Et annet eksempel kan være rehabiliteringsprosjekter, hvor det ofte er vanskelig å forutse omfanget på arbeidene.

Byggherrehjørnet er en artikkelserie om entrepriserettslige problemstillinger og råd til eiendomsaktører som gjennomfører byggeprosjekter. Rådene er vinklet mot byggherrer, og er egnet både for aktører som bygger sjeldent og for aktører som bygger ofte.
Artikkelserien er skrevet av advokater i Advokatfirmaet BAHR AS, og artiklene utgis annenhver uke.
Unik restaurant slår seg opp på restemat
Play
Dette boligprosjektet ble nesten halvert
Bolig
Blir markedssjef i Multiconsult
Karriere
Kommunens nye satsing betaler 3000 per m2 (+)
Aktuelt
Suksess etter medvirkning
Play
Skjer'a? Få med deg alt. Bli abonnent her!
Fikk nei til utvidelse av Manglerud senter
Utvikling
Samarbeid endte i millionkrangel (+)
Analyse
Offentlige leietagere må ta miljøansvar
Aktuelt
Bekymret for fremdriften i gigantprosjekt (+)
Utvikling

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.