Juss

Byggherrehjørnet: Hvordan unngå at uenigheter forstyrrer fremdriften

Endringer i byggeprosjekter fører ofte til uenigheter mellom byggherren og entreprenøren om både penger og tid.

HOPPEPLIKT: Et av verktøyene i byggherrens verktøykasse er den såkalte «hoppeplikten» ved uenighet om endringskrav, sier BAHR-advokatene Halvor Mathisen og Sofie Komissar.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

I denne artikkelen skal vi se på noen kontraktuelle virkemidler byggherren kan bruke for å unngå at store, omtvistede krav, får negativ effekt på prosjektgjennomføringen.

Det er en kjent problemstilling i byggeprosjekter at byggherren og entreprenøren blir uenige om endringskrav. Uenighetene kan eksempelvis gå ut på hvorvidt det foreligger en endring, og eventuelt hvor mye tid og penger entreprenøren har krav på som følge av endringen.

LES OGSÅ: Lanserer ny artikkelserie for byggherrer

Dersom uenigheten mellom partene blir stor, og særlig dersom uenigheten oppstår tidlig i prosjektet, kan forholdet mellom byggherren og entreprenøren fort tilspisse seg og skape problemer for den videre prosjektgjennomføringen. I slike tilfeller må byggherren være bevisst på hvilke kontraktuelle virkemidler som kan bidra til at uenighetene ikke forstyrrer flyten i prosjektet.

Et av verktøyene i byggherrens verktøykasse er den såkalte «hoppeplikten», det vil si entreprenørens utførelsesplikt ved uenighet. Hoppeplikten er regulert i NS 8407 punkt 35.1 og NS 8405 punkt 26.1, og sier at entreprenøren er forpliktet til å utføre omtvistede endringsarbeider til tross for uenigheten.

Hoppeplikten gjelder både der partene er uenige om hvorvidt det foreligger en endring, og der uenigheten gjelder endringens konsekvens i tid og penger.

Tips nummer 1: Gjør oppmerksom på hoppeplikten dersom uenighet om endringer går på bekostning av fremdriften i prosjektet. Entreprenøren er forpliktet til å overholde hoppeplikten, og eksponerer seg for erstatningskrav fra byggherren dersom han ikke etterkommer den. Hoppeplikten er derfor et effektivt virkemiddel som skal forhindre at et prosjekt stopper opp når partene er uenige om endringer.

Merk likevel at byggherren (med mindre byggherren er offentlig) må stille sikkerhet for verdien av det omtvistede kravet dersom entreprenøren krever det, når hoppeplikten påberopes.

En annen uenighet som kan springe ut av omtvistede endringskrav, er krav på langvarig fristforlengelse fra entreprenøren. En entreprenør som får avslag på et krav om fristforlengelse som entreprenøren selv mener er berettiget, kan iverksette såkalt defensiv forsering. Entreprenøren kan iverksette forsering hvis byggherren avslår et krav om fristforlengelse, forutsatt at forseringskostnadene ikke vil overstige dagmulkten som ville påløpt hvis avslaget var berettiget, tillagt 30 %.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Endringshåndtering i byggeprosjekter

I møte med et stort fristforlengelseskrav kan det være fristende for byggherren å avslå hele kravet og fastholde kontraktens frister, selv om byggherren innser at entreprenøren sannsynligvis har krav på noe fristforlengelse. Dersom byggherren ikke har vurdert entreprenørens krav ordentlig, er en slik tilnærming sjeldent den beste. Uberettigede avslag på fristforlengelseskrav vil ofte føre til at kostnadene øker, for eksempel fordi entreprenøren dermed velger å iverksette forsering.

Tips nummer 2: Store og uløste fristforlengelseskrav kan skape kostbare «følgekonsekvenser i et prosjekt. Byggherren bør derfor vurdere entreprenørens fristforlengelseskrav nøye, og innvilge fristforlengelse i den utstrekning byggherren mener entreprenøren har krav på det. Byggherren bør også begrunne sitt standpunkt, fortrinnsvis med en ordentlig beregning av den fristforlengelsen man gir entreprenøren.

I noen situasjoner vil det ha begrenset økonomisk betydning for byggherren om entreprenøren ferdigstiller kontraktsarbeidet innen den avtalte sluttfristen. Det kan for eksempel tenkes at bygget av en eller annen grunn ikke skal tas i bruk før en stund etter sluttfristen. Dersom byggherren i en slik situasjon avslår et krav på fristforlengelse fra entreprenøren, risikerer byggherren at entreprenøren igangsetter en kostbar egenforsering for å unngå dagmulkt, selv om en forsinket ferdigstillelse ikke er kritisk for byggherren.

Dersom entreprenøren senere skulle få medhold i sitt krav om fristforlengelse, vil entreprenøren også ha krav på å få dekket sine forseringskostnader med inntil maksimal dagmulkt tillagt 30%. I så fall ender byggherren med å ha betalt svært mye for en forseringsinnsats som man ikke hadde bruk for.

Tips nummer 3: I situasjoner som nevnt over, kan byggherren, basert på en konkret risikovurdering, vurdere en mellomvariant: Byggherren kan avslå entreprenørens krav på fristforlengelse, samtidig som byggherren uttrykkelig frafaller sitt dagmulktskrav i den perioden entreprenøren mener å ha krav på fristforlengelse. Ved å frafalle dagmulktskravet, fratar byggherren entreprenøren muligheten til å igangsette egenforsering. Entreprenøren trenger ikke lenger forsere for å unngå risikoen for dagmulkt.

Samtidig unngår byggherren å akseptere et fristforlengelseskrav med tilhørende tilleggsvederlag for forlenget byggetid som han mener er uberettiget.

Byggherrehjørnet er en artikkelserie om entrepriserettslige problemstillinger og råd til eiendomsaktører som gjennomfører byggeprosjekter. Rådene er vinklet mot byggherrer, og er egnet både for aktører som bygger sjeldent og for aktører som bygger ofte. Artikkelserien er skrevet av advokater i Advokatfirmaet BAHR AS, og artiklene utgis annenhver uke.

Advarer gårdeiere etter utelivssuksess
Play
R8 får gjennomgå (+)
Aktuelt
– Alle snakker om «flyskam», men dere står jo for 40 prosent av verdens CO2-utslipp
Tech
Kjøperen av Carew-eiendommen tredoblet overskuddet (+)
Analyse
Selger for 1,6 milliarder
Transaksjoner
Les Estate Magasin digitalt Bli PLUSS-abonnent her!
109 leiligheter for 500 millioner (+)
Bolig
Langer ut mot Byantikvaren
Utvikling
Kjøper mer i Trøndelag
Aktuelt
Eks-fotballspiller slår seg opp i eiendom (+)
Analyse

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.