Portrettet: Satser stort på eiendom i Lykkeland

Det er tre uker siden sist Harald Espedal var i Oslo. Da forklarte han seg i rettssaken der Kistefos, kontrollert av Christen Sveaas, gikk til sak mot Kjell Inge Røkkes Aker-system. Espedal er styreleder i Solstad Offshore, som var sentral i striden.

Det var pressekaos i korridorene og harde ord i rettslokalet, men Espedal opplevde ikke dagen i retten som noe spesielt.

– Jeg har vært vant til medieoppmerksomhet i årtier. Det som er fint, er at jeg nå kan ha fokus på andre ting.

Estate møter Espedal til lunsj på Brasserie France – en av favorittrestaurantene hans i Oslo. Senere på dagen er det årsmiddagen til Norges Bank.

– Jeg synes franske brasserier generelt har topp mat. Her er de veldig flinke til å lage denne maten, samtidig som det er god service og fantastisk atmosfære.

Han bestiller ovnsbakt skrei og eplemost.

KJENNER SEG IGJEN I TV-SERIE

Espedal er født i 1972, samme år som Statoil ble opprettet. Faren var statsselskapets første finansdirektør. Han hadde gått på NHH med Arve Johnsen, som var den første administrerende direktøren i Statoil.

– Hvis du har sett serien Lykkeland på NRK, så kjenner jeg meg veldig godt igjen i andre halvdel av den fra en guttunges perspektiv.

– Jeg gikk på barneskolen på Jåttå, hvor det ble bygget store plattformer og rigger. For oss barn var jo dette voldsomt fasinerende.

Foreldene hans flyttet til Stavanger på slutten av 1960-tallet, da Norge var ett av Europas fattigste land.

Espedal bestiller en eplemost til.

STATOIL SOM BARNEVAKT

Han vokste opp på Hinna, og er yngst av fire søsken. Det er syv år fra ham og opp til de neste som er tvillinger. Espedal husker at hele familien var veldig aktiv.

– I Statoil jobbet de sykt mye. Dette var jo i pionertiden i Statoil, og selskapet var ofte barnevakt for meg. Mor er farmasøyt, og jobbet på apotek, og på slutten av 80-tallet overtok hun apoteket på Storhaug i Stavanger sentrum.

Familien på seks bodde i et byggefelt, som etter hvert skulle vokse seg større.

– Dette var en boom-tid med stor innflytting til Stavanger, også internasjonale, men barna deres gikk på engelsk eller fransk skole. Veldig mange andre foreldre i nabolaget var med på utbyggingen av olje- og gassindustrien i Norge, derfor var det ikke så spesielt at far gjorde det. Senere er jeg blitt bevist på at olje og gass omga hele Stavanger, og at dette var en viktig tid for både Stavanger og Norge.

– Forut for dette hadde Stavanger opplevd en nedgang for både skipsfart og hermetikkindustrien. Det var nok en av grunnene til at de jobbet så iherdig for å få olje og gass.

HANDLET AKSJER I EGET NAVN

Espedal har alltid hatt lett for og vært interessert i tall, men å bli interessert i aksjer i 12-13-års alderen var ikke akkurat normalt på den tiden.

– Jeg begynte å handle i eget navn, for det var ingen aldersgrense for aksjekjøp da. Min første aksje var Norsk Hydro, og jeg mener å huske at prisen var 300 kroner. Jeg bestemte meg tidlig for å ta utdanning innen økonomi.

– I ungdommen var jeg også aktiv i Unge Høyre, noe som gikk hånd i hånd med interessen for aksjer. Jeg avsluttet som viseformann i Rogaland Unge Høyre da jeg begynte på NHH. Da. Den andre viseformannen var Bent Høie, og han tok det litt lengre enn meg.

FANT TONEN MED KRISTOFFER STENSRUD

Det er ikke godt å si hvordan ansiktsuttrykket til Espedal hadde vært om han hadde fortsatt i politikken, men nå ser han fremdeles ut som en guttunge som har sett en oljeplattform for første gang. De blå øynene er store og blanke. Smilet virker å aldri helt forsvinne – det bare justerer seg i takt med hva han forteller.

– Jeg hadde min første jobb i Stavanger Fondsmeglerforretning da jeg var 14-15 år. Jeg satt med Kristoffer Stensrud og hjalp ham med aksjeanalyse.

– I august 1992 traff jeg ham tilfeldig i Stavanger. Han sa: Du må komme opp til oss – vi har noe veldig spennende på gang. Vi skal starte Skagen Fondene. Du må bli med. Jeg svarte nei, nei, jeg skal til NHH og få meg en utdannelse.

FANTASTISK AVKASTNING

Ti år senere ble imidlertid Espedal administrerende direktør i nettopp Skagen Fondene. Han jobbet der i 13 år, og økte i denne perioden forvaltningskapitalen fra 5-6 til 130 milliarder. Antall ansatte gikk fra 40 til 175 personer.

– 60 prosent av kapitalen var utenlandske kunder, og vi leverte en fantastisk avkastning. Skagen ble den største uavhengige nordiske kapitalforvalteren. Jeg så nytten av å ha et veldig godt team, og viktigheten av å være uenige og utfordre hverandre.

Hva husker du best fra Skagen-tiden?

– Vendepunktene. Da jeg startet hadde vi hatt dot com og 9/11, men i 2002 startet Irak-krigen og så kom sars. Mars 2003 ble det absolutte bunnpunktet. Da hadde både kundene og butikken vår tapt penger. Deretter hadde vi mellom 80 og 100 prosent avkastning på alle fond.

– Så husker jeg godt finanskrisen med bunnpunktet mars 2009. I starten av krisen ante vi ikke hvordan det ville se ut når fredagen kom. Vi sa til hverandre: Hvem som har sagt hva og ment hva til hvilket tidspunkt, spiller ingen rolle. Nå handler det om å se fremover. Det betød mye for samholdet. Så kom bunnpunktet.

– Og så var det jo veldig gøy med internasjonaliseringen. At lille Norge da kunne hevde seg i Sverige, Danmark, Nederland og London. Det var en utrolig gøy utfordring.

GIKK LITT METT AV SKAGEN

Espedal sa opp i Skagen høsten 2014 og sluttet i 2015. Han forteller at det var tre grunner til at han valgte å gå. Den første var at han hadde vært administrerende i 13 år, noe han synes er lenge. De siste tre årene var han også investeringsdirektør.

– Du går litt mett av det. En viktig bit av å være en god leder, er å vite når du bør gi deg.

I tillegg eide gründerne de fleste aksjene. Espedal hadde mest tro på at Skagen skulle være et partnereid selskap, men det fikk han ikke til.

– Dessuten var det overveiende sannsynlig at det kom inn eksterne eiere, og at alle ville få håndjern i tre år. Det hadde jeg ikke lyst til.

– Den tredje årsaken var privat. Jeg har to barn som begge ble født etter at jeg begynte i Skagen. Det var intense år med mye jobbing, og 13 kontorer i 5 forskjellige land. Jeg ønsket ikke ha det så voldsomt lenger.

70 MILL. I LEIEINNTEKTER

Han har hatt investeringsselskapet Espedal & Co AS siden 2004, og den første tiden var dette et passivt foretak der han mottok utbytte fra Skagen og plasserte midlene i fondene deres. I 2015 cashet han ut aksjene sine i Skagen og investerte i aksjemarkedet. Espedal inngikk også et eiendomssamarbeid med Stavanger-familien Steensland, som har vært aktive i byen langt tilbake.

– Jeg møtte Jan Olav Steensland, 70 år nå, da jeg jobbet i SR Bank på 80-tallet. De hadde en del eiendom. Vi begynte å investere sammen, og de la inn sine eiendommer. Nå har vi 21 eiendommer – alle i Stavanger sentrum.

Espedal & Co AS og Steensland-familiens Skagenkaien Eiendom AS eier Retail Office Stavanger AS på 50/50-basis. Virksomheten, som frontes gjennom navnet ROS Eiendom, genererer nå leieinntekter på ca. 70 millioner kroner.

MEGATRENDEN KOM TIL STAVANGER

– Jeg kom inn i styret i Aspelin Ramm i 2013. Da var kontorarbeidsplasser på vei inn i Oslo sentrum, og det var en megatrend.

Espedal dro nytte av denne kunnskapen og posisjonerte senere ROS Eiendom for at denne megatrenden også skulle nå Stavanger.

– Det har pågått i Stavanger de siste 10 årene. Advokater, revisjon og nå også oljeindustrien flytter inn i sentrum. Oljeindustrien må inn til sentrum for å få de beste hodene, for det er ikke bygget ut nok kollektivtrafikk til Forus. Det er kjekt å se at vi har truffet på denne trenden, både på kontor og servering.

Ros Eiendom har kjøpt jevnt og trutt fra 2013 og frem til i dag, noe som har gitt gunstig inngang og kraftig økning i leieprisene. Den største eiendommen er Torgterrassen, som består av kjøpesenter og 3.200 kvadratmeter kontor på toppen.

SKAL KJØPE MER EIENDOM

Hvordan vil du beskrive risikoprofilen i aksjeinvesteringene?

– Jeg vil si at risikoen er moderat. Vi ser etter selskaper med bra forretningsmodell, god kontantstrøm, inntjening over tid, sterk historikk og lav gjeldsgrad. I tillegg spiller aksjer og eiendom godt sammen. Eiendom ikke så likvid, men kan ha langsiktig god verdiutvikling, mens børsnoterte aksjer jo er likvide. Dette er en fin kombinasjon

– Hvis vi bare hadde eiendom, måtte vi ha sett på disse investeringene ut fra risikospredningsperspektiv. Da måtte vi kanskje gjøre tilleggsinvesteringer i en annen by eller også gå inn i et annet segment, for eksempel logistikk.

– Vi er i Stavanger, men har også eiendom via aksjemarkedet. Eiendom er dessuten en fin blanding av aktivaklasse og industri. Du skal kjenne markedet godt for å gjøre kjøp.

Har dere planer om å kjøpe mer i Stavanger sentrum? 

– Ja. Etter 3-4 år med høye renter ser vi at prisene nå beveger seg. Vi ser etter både bygulv – herunder handel og servering – og kontor.

HAR KLAR OVERVEKT AV AKSJER

Den bokførte forvaltningskapitalen til Espedal & Co er på over 1 milliard kroner, og den er fordelt på ¼ eiendom og ¾ aksjer.

– Dette er styrt ut fra hva som er gode investeringsmuligheter, derfor kan brøken endre seg.

I 2017 etablerte Espedal også Salt Capital AS, som er et alternativt investeringsfond. Det er syv ansatte i dette selskapet, inklusive Espedal, som er porteføljeforvalter. Når Espedal gjør egne investeringer, kopierer han mer eller mindre investeringene til fondet Salt Value.

Hvordan er utsiktene for eiendomsmarkedet i Stavanger med tanke på en fremtidig nedbygging av olje- og gassindustrien?

– I 2014/15 kom det jo et brått oljefall, og det var en torpedo inn i næringslivet i Stavanger, spesielt på Forus. Mange hadde flyttet inn i nye bygg, og det var ledighet på 15-20 prosent. Ettersom Stavanger var olje- og gassregionen måtte næringslivet begynne med en omstilling.

– Så har olje og gass tatt seg noe opp, men det har også kommet til mange nye bedrifter i andre bransjer som følge av omstillingen. Samtidig har eksisterende leverandørbedrifter til olje og gass blitt mer effektive. Stavanger er fremdeles regionen som vokser sterkest i Norge. Det er for tidlig å si hvordan det vil utvikle seg, men signalene er positive.

8 RASKE

Hva var ditt første eiendomskjøp?

– En leilighet på Stokka, rett utenfor Stavanger sentrum våren 1996. Dette var jo ikke så lenge etter at eiendomsprisene nådde bunnen, og jeg betalte 700.000 kroner for 75 kvadratmeter og terrasse. Den hadde ligget ute i markedet en stund, og jeg klarte å prute den ned. (Latter)

Hva leser du?

– Jeg leser hele veien – ingenting slår å lese. Tror jeg er gjennom 300 sider på jobben hver dag; kvartalsrapporter, aksjeanalyser, mye internasjonale aviser og analyser. Jeg leser ikke så mye fagbøker, mer artikler for å holde meg oppdatert. Det nytter for eksempel ikke å lese om bok om AI, for det endrer seg så raskt. Jeg leser romaner for å kople av, samt bøker om historiske hendelser.

Hva hører du på?

– Mye på podcast. Det har blitt en viktig informasjonskilde for meg de siste tre-fire årene.

Hva irriterer deg?

– Ikke så mange ting. Det må være sånn slurv. At folk ikke gjør en ordentlig innsats.

Hva blir du i godt humør av?

– De nære ting i familie og blant venner. Trening og aktivitet. Jeg har også arbeidsglede, og gleder meg til å gå på kontoret, men ser også frem til helgen når den kommer.

Favorittreisemål?

– Det er preget av årstidene. Fjellet om vinteren, ved sjøen eller Sør-Frankrike om sommeren.

Din beste matopplevelse?

– Det er en lang liste, men en strålende piggvar på et fransk brasserie.

Hvilken person i historiebøkene ville du ha møtt?

– Jeg tror jeg må si Winston Churchill.