Juss

Byggherrehjørnet: Endringshåndtering i byggeprosjekter

Endringsregler er et nærmest uunnværlig verktøy i enhver entreprisekontrakt.

GIR TIPS TIL ENDRINGSHÅNDTERING: BAHR-advokatene Halvor Mathisen og Sofie Komissar
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

En entreprisekontrakt er i utgangspunktet en avtale mellom en kunde (byggherren) og en leverandør (entreprenøren) om kjøp av en ting som skal tilvirkes spesifikt til kundens bruk (et bygg eller et anlegg). Som i de fleste «vanlige» tingskjøp, skal leverandøren levere den avtalte tingen innen den tidsfristen og til den prisen som partene har blitt enige om.

LES OGSÅ: Lanserer ny artikkelserie for byggherrer

Siden en bygning sjeldent er like enkel og «rett frem» å levere som eksempelvis et stereoanlegg, og fordi det gjennom et langt byggeprosjekt av ulike grunner kan oppstå behov for å justere leveransen, inneholder entreprisekontraktene endringsregler som åpner for at byggherren kan gjøre endringer i avtalt leveranse, vederlag og tidsfrister.

I denne artikkelen vil vi overordnet redegjøre for innholdet i endringsreglene, og gi byggherrene noen praktiske tips i forbindelse med endringshåndtering i byggeprosjekter.

Endringsregler finnes i samtlige norske entreprisestandarder, både på land og offshore. I de mest anvendte, norske entreprisestandardene, NS 8405 og NS 8407, finnes endringsreglene i hhv. kapittel IV og kapittel VII.

LES OGSÅ: Plunder og heft – ny HR-dom klargjør beviskrav

I begge disse standardkontraktene fremgår det at byggherren, ved bruk av såkalt «endringsordre», kan pålegge entreprenøren endringer. En endring kan gå ut på at entreprenøren «skal yte noe i tillegg til, eller i stedet for det opprinnelig avtalte, at ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse skal endres, eller at avtalte ytelser skal utgå», som det heter i standardkontraktene.

Av dette følger at byggherren har en svært vid adgang til å endre entreprenørens ytelse underveis i prosjektet. Ordlyden i endringsbestemmelsen er med hensikt utformet så vidt at den skal omfatte alle de fysiske endringene en byggherre vil kunne tenke seg å pålegge en entreprenør underveis i utførelsen.

Byggherrens adgang til å pålegge entreprenøren endringer er imidlertid ikke ubegrenset. For det første inneholder standardkontraktene en kvalitativ begrensning, ved at en endring «må stå i sammenheng med det kontrakten omfatter, og ikke være av en vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet». I dette ligger for det første at entreprenøren ikke kan pålegges å utføre arbeider et annet sted eller på et annet prosjekt enn det partene opprinnelig har avtalt. Arbeidene «må stå i sammenheng» med de arbeidene som er avtalt. Dersom byggherren ønsker å bruke entreprenøren i et annet prosjekt, må byggherren i stedet inngå en ny avtale med entreprenøren om dette.

LES OGSÅ: På tide å børste støvet av miljøavtalen?

For det andre ligger det i dette at en entreprenør ikke kan pålegges å utføre annet type arbeid enn det entreprenøren har forpliktet seg til. En VVS-entreprenør som skal installere et ventilasjonsanlegg i et bygg, kan ikke gjennom endringssystemet pålegges å utføre betongarbeider i det samme prosjektet. En slik ytelse vil være av «en vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet».

Videre inneholder også standardkontraktene en kvantitativ begrensning i byggherrens kompetanse til å pålegge endringer, ved at byggherren ikke kan pålegge entreprenøren endringer ut over 15 % netto tillegg til kontraktssummen (altså opprinnelig avtalt pris, inklusive merverdiavgift). Dersom byggherren utsteder endringer som overstiger dette, er ikke entreprenøren lenger bundet av kontrakten hva gjelder endringene som overstiger 15 % av kontraktssummen, og kan enten nekte å utføre arbeidene, eller forhandle en ny pris uten å være bundet av prisnivået i kontrakten dersom byggherren likevel ønsker arbeidene utført.

Et praktisk nyttig tips for byggherrer som vet at det vil kunne komme en del endringer i et byggeprosjekt, eksempelvis fordi fremtidige leietakere er gitt rett til ulike tilvalg, er å avtale en høyere prosentsats for byggherrens endringskompetanse, for eksempel 20 eller 25 %.

LES OGSÅ: Staten til sak mot Entra

Tips nummer 1: Øk endringskompetansen i avtalen dersom prosjektet typisk vil få mange endringer, særlig i rehabiliteringsprosjekter, eller hvor prosjekteringsunderlaget er uferdig.

Den samme kvantitative endringskompetansen på 15 % gjelder i prinsippet også ved reduksjoner i entreprenørens arbeid. Gjennom endringsreglene kan byggherren «avbestille» deler av arbeidene gratis, i den forstand at entreprenøren i en viss utstrekning må tåle at byggherren fratar entreprenøren arbeidsoppgaver uten at entreprenøren kan kreve erstatning for tapt fortjeneste. Dette kalles ofte negative endringer. Negative endringer kan kun pålegges i den utstrekning de ikke leder til en netto reduksjon av kontraktssummen på mer enn 15 %.

Går en negativ endring ut over dette, er det tale om en avbestilling som gir entreprenøren rett til å kreve sin tapte fortjeneste dekket av byggherren.

Tips nummer 2: Byggherren skal ikke erstatte entreprenørens tapte fortjeneste for negative endringer/avbestillinger som utgjør mindre enn 15 % av kontraktssummen.

Merk at det i begge tilfeller, både ved økninger og reduksjoner, er tale om netto endringer. Det betyr at byggherrens totale «slingringsmonn» er 30 % opp og ned sammenlignet med kontraktssummen. Dersom byggherren avbestiller arbeider som tilsvarer 5 % av kontraktssummen, kan byggherren pålegge entreprenøren endringer som tilsvarer 20 % av kontraktssummen. Og motsetningsvis, dersom byggherren pålegger entreprenøren endringer på 5 %, vil byggherren skape seg en «slakk» til å avbestille arbeider som tilsvarer 20 % av kontraktssummen.

Noe som byggherrer også bør være oppmerksomme på, er at byggherren bør sørge for å utstede endringsordre for negative endringer. Selv om standardkontraktene legger opp til at byggherren alltid skal utstede endringsordre når det foreligger en endring, blir det ofte praktisert slik at byggherren uformelt gir en instruks, og så er det entreprenøren som fremsetter et krav om endringsordre. Dette fungerer ofte fint for alminnelige endringer, hvor entreprenøren har en interesse i å få utstedt endringsordre, slik at han kan få eventuelt tilleggsvederlag og/eller fristforlengelse.

Ved negative endringer har ikke entreprenøren det samme incentivet. Derfor bør byggherren selv passe på å utstede endringsordre for å sikre seg retten til å kreve reduksjon i vederlaget.

Tips nummer 3: Byggherren bør selv utstede skriftlig endringsordre for sine negative endringer.

Byggherrehjørnet er en artikkelserie om entrepriserettslige problemstillinger og råd til eiendomsaktører som gjennomfører byggeprosjekter. Rådene er vinklet mot byggherrer, og er egnet både for aktører som bygger sjeldent og for aktører som bygger ofte. Artikkelserien er skrevet av advokater i Advokatfirmaet BAHR AS, og artiklene utgis annenhver uke.

Advarer gårdeiere etter utelivssuksess
Play
R8 får gjennomgå (+)
Aktuelt
– Alle snakker om «flyskam», men dere står jo for 40 prosent av verdens CO2-utslipp
Tech
Kjøperen av Carew-eiendommen tredoblet overskuddet (+)
Analyse
Selger for 1,6 milliarder
Transaksjoner
Få ferske eiendomsnyheter hver morgen! Meld deg på gratis nyhetsbrev her!
109 leiligheter for 500 millioner (+)
Bolig
Langer ut mot Byantikvaren
Utvikling
Kjøper mer i Trøndelag
Aktuelt
Eks-fotballspiller slår seg opp i eiendom (+)
Analyse

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.