Malling om Victoria terrasse: – Kan sette leieprisrekord

Eiendomsaktører som Aspelin Reitan Eiendom, Ferd Eiendom, Møller Eiendom, Eiendomsspar og Thon Gruppen har allerede meldt sin interesse for Victoria terrasse, i god tid før de er blitt presentert detaljer fra Statsbygg og megler Malling.

Estate Nyheter traff Malling-rådgiverne Haakon Ødegaard, Fredrik Sommerfeldt og Anders Vatne denne uken for å høre deres tanker om eiendommen.

– Det er et stort prosjekt som gjør at det er naturlig at flere kjøpere går sammen. En ting er hva man må betale for å kjøpe det, noe annet er hva det koster å utvikle eiendommen. Vi har vært på befaring på eiendommen og jobber med å se på detaljerte mulighetsstudier hvor vi inkluderer det kommersielle synet om hva som egner seg best for en kjøper, og dette er informasjon markedet og kjøperne etterspør, sier Haakon Ødegaard, som er leder for transaksjoner i Malling.

Samtidig er en god del av informasjonen som mulige kjøpere vil ha fortsatt unntatt offentligheten fordi utflyttingen av UD ikke er ferdig.

Les også:

Ida Aall Gram: – Victoria Terrasse passer oss veldig godt

Victoria terrasse består av tre bygningskvartaler med en samlet bygningsmasse på rett over 39.000 kvadratmeter. UD har hatt kontorlokaler i både nord- og midtkvartalet, mens sørkvartalet står nesten tomt, med KORO som eneste leietaker.

Malling-rådgiverne mener det mest naturlige er at man får en kombinasjon av kontor, hotell og bevertning, med en rekke serveringstilbud i byggene. Boliger skal også utredes i den forberedende fasen av salgsprosessen.

– Men man har fredning av Ibsens leilighet i sørkvartalet, som kan egne seg bra for en stor restaurant eller bar, sier Ødegaard.

Rått kontorprodukt

Fredrik Sommerfeldt er leder for divisjonen Markets, som omfatter transaksjoner, utleie og leietakerrådgivning. Han mener eiendommen har potensiale for å bli ett av de ypperste kontorproduktene i Oslo.

Les også:

Eiendomsspar rigger seg for Victoria Terrasse – har med seg partner

– På befaringene vi har vært på, har vi sett at det er svært gode takhøyder. Man får mye lys inn i lokalene og man får en god opplevelse. Bygget har en fantastisk beliggenhet, det er et flott og ikonisk bygg. Vi tror på en miks av kontor, hotell og bevertning som et hovedspor, og en kjøper vil kunne gjøre det helt unikt. Utfordringene med eksisterende eiendom som denne, er arealeffektivitet og noe bevaring. Men beliggenheten og identiteten til bygget er så sterkt at det dreier i andre retningen. Jeg tror man vil oppnå leiepriser på Vika-nivå eller over, og det er mulig å sette leieprisrekord i Vika her, sier Sommerfeldt.

En av de største utfordringene arbeidsgivere nå står overfor er å få ansatte tilbake på kontoret etter pandemien. Sommerfeldt mener derfor arbeidsgivere vil se etter kontorprosjekter som skaper et så godt kontorprodukt at de ansatte dropper hjemmekontoret og kommer til jobb. Beliggenheten rett over Nationaltheatret stasjon er også en stor fordel for Victoria terrasse.

– Vi ser også at det er mer fokus der ute på å ta i bruk eksisterende bygg. Nå jobber vi med en mulighetsstudie for å se hva man kan gjøre. Det er åpenbart at nordkvartalet egner seg til kontor, mens midtkvartalet trolig egner seg bedre til hotell, sier Sommerfeldt.

– Dette blir et produkt som Norge ikke har sett før. Så sentralt midt i Oslo ved siden av Slottet og med en fantastisk bygningsmasse, istemmer Haakon Ødegaard.

Fredrik Sommerfeldt skyter inn at med gode handels- og bevertningskonsepter, samt et high end hotell, kan eiendommen bygge en destinasjon som folk oppsøker.

– Salget av Victoria terrasse kan også løse utfordringene for Vikaterrassen og få bygulvet til å fungere på en annen måte. Victoria terrasse er en «missing link» i området.

Luksus

Anders Vatne forteller at det er en mulighet med to eller tre hotellkonsepter på Victoria terrasse.

– Vi ser nå på om ordentlig luksus vil fungere her, eller om det kan være såkalt “særegen” luksus. Men vi ser også på muligheter for et boutique-hotell i sørbygget, sier Vatne.

Dersom det kommer en kjøper som vil ha luksushotell, så kan avtaleformen med hotelldriveren skape noen utfordringer, da disse aktørene foretrekker management-avtaler, som innebærer at de og gårdeier deler risiko og oppside.

Les også:

Victoria Terrasse: – Kontor, hotell og bolig eller en kombinasjon

– Vi er ikke så vant med management-avtaler i Norge. Vi har snakket med bankene om hvordan de stiller seg til det, og de er positive. Vi har allerede fått henvendelser fra noen av de virkelig store internasjonale hotellaktørene. Det er ikke vi som skal inngå management- eller leieavtale, men disse store aktørene har ganske store kontakter på investorsiden, og det er viktig å markedsføre oss mot disse også, fortsetter Vatne.

Et annet alternativ kunne være å tilby noe serviced apartments-funksjoner for deler av eiendommen.

– Det vi jobber med på hotell- og apartment-siden kan også bidra til å gjøre kontorene mer attraktive, sier Vatne.

Høsten 2026/våren 2027

I dag bidrar UDs tilstedeværelse i Victoria terrasse til at det er krevende å komme inn på befaringer som følge av sikkerhet. Men når UD har fullført flyttingen til det nye regjeringskvartalet, kan Malling gå i gang med skikkelige befaringer og dele informasjon som i dag er unntatt offentligheten. Haakon Ødegaard venter at det kan skje utover høsten.

Les også:

– Vi kjøper ikke Victoria Terrasse for å sitte igjen med null i avkastning