Et todelt kontorsegment

Gjesteartikkel skrevet av Inger Lise Nilsen, Senior Analyst i Newsec, til magasinet NæringsEiendom.

Kontormarkedet i Oslo har de siste tre årene vært preget av stigende arealledighet, som har sammenheng med den innstrammende pengepolitikken. Bedrifter som er avhengige av kreditt for vekst, ekspansjon eller i oppstartsfasen, har merket den innstrammende pengepolitikken særlig godt og mange av disse er konsentrert i Osloregionen. Utviklingen i styringsrenten fremover vil derfor ha stor betydning for den videre veksten i regionen og etterspørselen etter kontorarealer. 

Ledigheten for Oslo-regionen er 7,4 prosent i første kvartal 2026, og har steget med om lag 2 prosentpoeng siden 2023. Økningen i ledighet den siste tiden har kommet av at bedrifter har utsatt vekstplaner og redusert arealbehov ved flytting, samtidig som nybyggsaktiviteten har vært høy. I løpet av 2025 har det blitt ferdigstilt om lag 215.000 kvadratmeter kontorareal, og ytterligere rundt 185.000 kvadratmeter ventes ferdigstilt i 2026. De største prosjektene er Construction City i 2025 og første byggetrinn i regjeringskvartalet i 2026, som til sammen utgjør ca 145.000 kvadratmeter. For 2026 ventes nybyggaktivitet å trekke ledigheten noe videre opp. Imidlertid gjør høye byggekostnader at prosjekter skyves ut i tid og bidrar til å begrense tilbudet, særlig utenfor de mest sentrale områdene. Det forventes derfor at ledigheten vil falle noe tilbake igjen fra og med neste år. 

Utviklingen i ledighet er imidlertid forskjellig mellom bydelene. De mest sentrale områdene holder seg godt, med fortsatt høy etterspørsel etter moderne, fleksible og energieffektive bygg. I randsonene, som deler av Økern, Helsfyr, Bryn og Fornebu, er bildet mer utfordrende, med økende ledighet og mer avventende leietakere. 

Leieprisveksten i Oslo har avtatt betydelig sammenlignet med perioden rett etter pandemien. Isolert sett tilsier stigende arealledighet og moderat økonomisk vekst en dempet leirprisutvikling i tiden fremover. Samtidig bidrar høye byggekostnader og betydelige capexnivåer i nybygg og rehabiliteringer til å løfte leienivåene i de beste prosjektene. Resultatet er at de mest attraktive byggene fortsatt oppnår høye leier, særlig i sentrum, mens leieutviklingen i randsonene er mer dempet.

Transaksjonsmarkedet for kontoreiendom er også tydelig todelt med hensyn til prising, hvorav prime yield på 4,5 prosent er forbeholdt egenkapitalaktører, mens normal yield lar seg regne hjem for belånte aktører. Den skarpe prisingen førte til at egenkapitalaktører dominerte kontormarkedet i 2025, særlig sentralt i Oslo. Med forventninger om vedvarende høye renter og moderat leievekst, står belånte investorer overfor utfordringer med å oppnå nødvendig avkastningskrav. Likevel holdt syndikatenes andel av transaksjonsvolumet seg på et normalt nivå i 2025, hvor kontor- og logistikkeiendom var de mest attraktive segmentene. Imidlertid skyldes denne positive utviklingen i stor grad syndikatenes evne til å plassere transaksjoner hos egenkapitalinvestorer. 

Handel blomstrer, mens servering møter tøff konkurranse 

Handelsmarkedet i Oslo nyter godt av flere støttende faktorer. Økt turisme, taxfree-salg og svak kronekurs bidrar til høy omsetning og lav ledighet i etablerte handelsstrøk. Luksussegmentet gjør det særdeles godt, og blant annet kunnevarehuset Steen & Strøm, med en høy andel luksus og motebutikker, rapportere om et rekordår i 2025 med både økt omsetning og rekordhøye besøkstall. Øvrige handelssegmenter viser også en positiv utvikling, hovedsakelig som følge av reallønnsvekst, og observerte leienivåer holder seg dermed godt oppe for handel som helhet.

Serveringsmarkedet i Oslo preges, i likhet med Stavanger, av hard konkurranse. Etter en periode med mange nyetableringer fremstår markedet som mer mettet, og flere aktører sliter med å oppnå tilfredsstillende lønnsomhet. De mest sentrale områdene klarer seg best, støttet av høy trafikk, turisme og betalingsvillige kunder, mens serveringssteder uten tydelig konsept eller riktig beliggenhet raskt kommer under press. Kombinasjonen av høye kostnader og mer prisbevisste gjester gjør markedet sårbart. 

Forvaltning er avgjørende 

Samlet sett preges eiendomsmarkedet i Stavanger og Oslo av økende selektivitet på tvers av segmenter. For leietakere gir markedet mulighet til å velge mellom flere eiendommer og beliggenheter som møter dagens krav til kvalitet, effektivitet og bærekraft. For gårdeiere innebærer dette større krav til aktiv forvaltning. Vinnerne i kontormarkedet er de som kan tilby sentralt beliggende bygg med høy teknisk og miljømessig standard, tett på kollektivknutepunkt – tilpasset fremtidens krav til arbeidsplassen.