SEIGPINING: Gårdeierne lar leiekontraktene løpe ut før de selger. Nedsalgene fortsetter til 2028, spår Anders Langtind.
Foto: Martin Rustad Johansen
Anders Langtind: Boligprisene i Oslo kan falle med 10 prosent
Og stjernemegleren tror prisene i hovedstaden i mai var solid ned.
VIKA (Estate Nyheter): EiendomsMegler 1 Sør-Norge inviterte tirsdag til sitt årlige fagseminar. Ett av temaene i år var hva som nå egentlig driver eiendomsmarkedet i Oslo. Eiendomsmegleren opplever for tiden et massivt utbud av bruktboliger i hovedstaden.
Og det vil høyst sannsynlig påvirke prisene fremover. Eiendom Norge legger frem sine maitall kl. 11. Her venter Norges Bank en sesongjustert vekst på 0,4 prosent for landet som helhet.
Handelsbanken har tatt ned estimatet til 0,1 prosent etter de svake Obos-tallene. I så fall gir det en nominell vekst på 0,4 prosent. Men Anders Langtind i Eiendomsmegler 1 tror tallene som kommer for Oslo i dag kan vise en nedgang på 1,5-2 prosent.
Kan bli verre
Obos forklarte en del av nedgangen med sammensetningseffekter. Det var en del store leiligheter som ble solgt i mai.
– Obos-tallene var ikke så håpløse. Det kan faktisk være at Oslo-tallene i dag blir verre enn Obos-tallene. De omfatter jo for det aller meste leiligheter. Men eneboliger i segmentet 20-30 millioner kroner er egentlig blitt repriset. Og prosentuelt utgjør de en del.
– Du kan jo se på de store eneboligene som er solgt, sier Langtind til Estate Nyheter.
Og han advarer nå mot et større fall i Oslo-prisene de kommende to årene.
Brutalt
– Jeg tror i årene fremover at vi kommer til å se en nedgang i boligprisene i Oslo på pluss/minus 10 prosent. Det kan hende at 10 prosent er litt mye, men de kommer til å gå litt ned. Siden 2022 har renten steget 14 ganger, og så har ikke prisene justert seg. De har bare stått stille, men det blir nok litt mer brutalt fremover, sa Langtind til de fremmøtte.
– Vi er vant til at det hele tiden ligger til salgs 2000-2500 boliger. Per i dag er det 3591 som ligger på Finn.no. Det er 5200 boliger til salgs i Oslo. Men 2000 av dem er ikke bygget. Vi kommer snart til at prisene går litt ned, kanskje litt mer enn det vi har lyst til å innrømme.
Og da er vi på hovedforklaringen til utviklingen i Oslo-markedet. Det er ifølge Langtind solgt ca. 12.000 utleieboliger i løpet av de fem seneste årene. Det skaper litt ubalanse i markedet.
Ikke siden 2010
– Vi begynner å se tendensene. Utbudet er ganske stort, større enn vanlig. Vi må tilbake til 2010 for å finne et like stort utbud. Men sammenliknet med 2010 er prisene i dag ekstremt mye høyere, sier Langtind til Estate Nyheter.
Han sier at vi vet vi får en netto utflytning fra Oslo. Og så lenge folk flytter ut, mister vi litt av kjøpekraften.
Langtind tror tolvmånedersveksten i Oslo kan bli negativ fra i sommer. Han sa i sitt innlegg at det er morsomt å observere hvor mye markedet tar unna. Tidligere var det normale 400-450 boligsalg i Oslo i uken. Men i de beste ukene har vi passert 600 salg. Og salget av utleieleiligheter fortsetter en god stund til.
Ut med nye 10.000
– Vi vet med ganske stor sikkerhet at utbudet kommer til å fortsette ut 2027, og kanskje også 2028. Sånn som det ser ut nå, vil utsalget fortsette med ytterligere 8000-10.000 utleieboliger.
– Med det enorme utsalget vil vi ende opp med en utleieandel i Oslo på under 9 prosent. Det er fryktelig dramatisk. De sosiale forskjellene kommer bare til å bli verre. Jeg synes det er kjempetrist, jeg skulle helst ønske at jeg ikke hadde solgt dem, sa Langtind.
Han sa i foredraget at utleierne kvier seg for å selge så lenge leiekontraktene løper. De vil unngå omdømmerisikoen, «boligbaronen som kastet ut alle leietakerne av blokken». Derfor kommer nedsalgene til å bli en seigpining ut 2027 og inn i 2028.
Slaktes og deles
– Senest på mandag fikk jeg tre gårder til som skal under kniven. De skal slaktes og deles. Eierne vil ikke si opp noen. Tidligere da jeg satt visningskiltet ut på fortauet, visste alle leietakerne i bygget at her får jeg ikke fornyet.
– Da begynte folk å flytte tidligere og finne seg alternative boliger. Nå opplever vi fordi utsalget har vært så stort, at det er ikke så lett å finne en ny bolig å leie. Derfor blir de boende i hele perioden i håp om å finne noe annet, sier Langtind.
– Er det noen endring i trenden i hvem som selger disse utleieboligene?
– Det begynte med privatpersonene, som kanskje hadde en utleiebolig eller to. Så kom de profesjonelle. Men det jeg også ser nå, er de som har vært eiendomsbesittere lenge. De arvet kanskje gården av bestemor og bestefar.
– En av kundene som var med på seminaret i dag har to gårder med til sammen 64 leiligheter. Deres bestefar bygde gården i 1939. Nå skal de selge. De som har prøvd å holde seg fast over en lang periode, ser at det blir ikke så veldig mye bedre.
Solgte først
Langtind sier ar de som var mest gjeldstynget solgte først, i kombinasjon med en del eiendomsbesittere som valgte å flytte tidlig. Et eksempel er Sandvold-familien. Hele familien flyttet til Sveits. De har nesten solgt unna alle sine boligeiendommer.
– Men tar utlendingene over utleiemarkedet?
– Jeg tror jeg vet om to gårder som er kjøpt av utlendinger. De slipper formuesskatten. Men hvis du er en forvalter med base i England og eier 400 leiligheter i Norge, må du ha et system rundt det. Og så er det tross alt en liten avstand.
– Vi hadde håpet og trodd at vi skulle få en del mer utenlandsk kjøpekraft, spesielt når kronen var så svak. Men det skjedde ikke, svarer Langtind
Et stort nedsalg gir en kraftig økning i leieprisene. Langtind sier at før eller senere vil leieprisene stige så mye at det bremser nedsalget. Da begynner gårdeierne å tjene litt penger igjen.
