Kraftig kritikk av NRK-reguleringen: – Ingen vil gjennomføre dette

– NRK-reguleringen, som den kalles, regulerer pussig nok også fire naboeiendommer uten at de er bedt om det, og uten reell involvering. Naboenes bygg og tomter blir kuttet i mange biter, der torg, parkdrag og turveier er tegnet på kryss og tvers av eiendommen uten hensyn til at de alt er bebygget og uten hensyn til en fair fordeling av byrder. Det stopper enhver privat gjennomføring, hevder Arve Lønnum i Advokatfirmaet Lønnum.

Advokaten, som har flere perioder bak seg i Oslo bystyre, representerer Ensjøveien 11 AS. Det sistnevnte selskapet eies av Elfrida AS (Bjørn-Erik Indahl), Kjell Kristoffersen AS og Lasse Damsund Eiendom.

Ensjøveien 11 er – sammen med nr. 9 – nærmeste nabo til NRK-tomten på Ensjø. I tillegg er Ensjøveien 13 og 15 (A og B) nærmere T-banestasjonen omfattet av planforslaget.

Rekkefølgekrav

Ensjøveien 11 AS har fra starten av i 2022 og senere i 2025 sendt Plan- og bygningsetaten (PBE) to brev hvor de ikke legger seg opp i NRKs bygging på egen tomt som sådan. De har pekt på at det NRK mangler av areal til å lage luft, park, turdrag o.l. rundt seg, ikke kan løses ved å legge parker og turdrag gjennom naboens bygning og tomt.

– De har også pekt på at planen ikke er gjennomførbart hva gjelder naboene, og at det PBE kommuniserer om flotte parkdrag, TOR (tiltaksliste for offentlige rom) og turveier, ikke er tenkt gjennomført av noen. Ikke kommunen. Ikke grunneierne og i særdeleshet ikke av NRK. Det er i forslaget til utbyggingsavtale for NRK ikke satt av 5 øre til grunnerverv eller opparbeidelse av noe som helst på det som ikke gjelder NRK, sier Lønnum.

Han hevder det er lagt opp rekkefølgekrav som bare gjelder naboeiendommene og helt egne krav for NRK som derved kan leve sitt eget liv.

– PBE sier det etaten er innforstått med; at her kan det gå svært mange år før noe skjer, og NRK skal fungere fint. Hva man da skulle med en plan for naboene, og hvorfor dette skulle haste, er ikke godt å forstå, sier Lønnum.

– Bystyret bør be PBE rydde opp i dette. Det kan gjøres ved å vedta planen hva gjelder NRK, men sende den tilbake for endringer hva gjelder naboene. Et godt forslag til endringer har Lund+Slaatto laget på oppdrag for Ensjøveien 11 AS. Dette ble vist raskt under byutviklingsutvalgets befaring nylig. Blant de mange fremmøtte fra lokalt hold tror vi forslaget ble meget godt mottatt, sier han.

– Ikke gjennomførbart

Lønnum mener det er enkelt matematikk at parker, torg, turveier og oppkappingen av nærmeste nabos bygg og tomt (pluss andre naboer) ikke er gjennomførbart uten at noen:

· enten erverver byggene og naboeiendommen(e)

· eller at kommunen eksproprierer

· eller at nabo(er) frivillig gjennomfører NRKs plan, «hvilket er helt urealistisk fordi planen er tegnet maksimalt uhensiktsmessig for det»

– Det virker som PBE har nektet å forholde seg til at naboeiendommene er bebygget og i full drift. Ettersom det er null bærekraft i det frivillige alternativet, og NRK ikke er interessert i å kjøpe, gjenstår da bare ekspropriasjon. Det kan ingen andre enn kommunen gjøre. Men det står nå helt klart at kommunen ikke vil ekspropriere. I forslag til utbyggingsavtale mellom NRK og kommunen v/EBY er det satt av kr 0 til ekspropriasjon.

– PBE har dessuten i merknader oversendt byrådet sagt at NRK kan utvikles helt uten de andre eiendommene, og at det er plass nok til å fungere i mange år. Rekkefølgekravene til NRK retter seg kun mot deres egen tomt og kommunal grunn, bortsett fra gangbro over banen. Hvorfor så travelt med naboene, spør Lønnum

Han mener konklusjonen da er at det foreslås en regulering som absolutt ingen har verken planer om, penger til eller andre virkemidler til å gjennomføre.

– Det er pent sagt ikke slik plan- og bygningsloven skal brukes, sier han.

Har utarbeidet forslag

Ensjøveien 11 AS har altså engasjert Lund+Slaatto Arkitekter ved Espen Pedersen. Oppdraget var å vise hvordan PBEs uttalte interesser knyttet til grønne områder, parkdrag, turvei etc. «faktisk kan tegnes uten at det ødelegger all fornuftig bruk av tilgrensende eiendommer».

Jubler for høyhus: – Vi starter allerede i morgen

– Et førsteutkast ble sendt NRKs arkitekter for mange måneder siden. Pedersen har bedt om møter for å gå gjennom det. PBE og NRK har sagt nei. De har ikke tid til å snakke med noen, og vil ikke si noe om forslaget er bra eller ei, hevder Lønnum.

– Forslaget bør bli mottatt med takk, for det gir egentlig alt kommunen ber om, uten å rasere forretningseiendommer. Det er også trolig gjennomførbart. PBE har ikke gitt en eneste vurdering av kvalitetene i forslaget. PBE sier bare et stort antall ganger at de ikke har tid til å se på det eller gjøre noe med det, for NRK haster slik. Samtidig sier PBE at det ikke er noe som haster med naboene. Men det haster altså veldig med en plan ingen vil gjennomføre, ikke NRK og ikke kommunen, sier han.

Lønnum understreker at skissen fra Pedersen ikke er et ferdig forslag, og det er bare Ensjøveien 11 AS som formelt står bak det. Poenget er å vise hvordan alle kan komme bedre ut.

– Det virket ut fra saken som om PBE tror rekkefølgebestemmelser i planen skal løse dette, for de fører ofte til at tiltakshaver bekoster litt av hvert for å komme videre. Det er ikke tilfelle her, og det viser det seg i sluttfasen at kommunen faktisk er klar over at rekkefølgebestemmelsene ikke løser noe som helst, sier advokaten.

Dette svarer PBE

Estate Nyheter har forelagt Lønnums uttalelser for PBE. På spørsmål om hvordan etaten mener at parker, torg og turveier skal finansieres, svarer enhetsleder Åse Munthe Sandvik at «det stilles rekkefølgekrav om tidspunkt for når alle byrommene innenfor planområdet skal opparbeides».

– Finansieringen av disse avklares gjennom utbyggingsavtaler mellom utbygger og Eiendoms- og byfornyelsesetaten, sier Munthe Sandvik.