Juss

Byggherrehjørnet: Force majeure i entrepriseforhold

Av og til kan byggeprosjekter rammes av hindringer som ingen av partene har risikoen for, såkalt «force majeure». I slike situasjoner er det viktig at byggherren ivaretar sine rettigheter, samtidig som forholdet til entreprenøren håndteres på en god måte.

EKSTRAORDINÆRT: Ved forsinkelse som følge av force majeure kan det kreves fristforlengelse for egne arbeider eller leveranser, sier BAHR-advokatene Øystein Myre Bremset og Amie J. Sørensen.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Bestemmelsene om force majeure i NS 8405 og NS 8407 regulerer partenes krav på fristforlengelse dersom fremdriften hindres som følge av forhold som ligger utenfor partenes kontroll.

Byggherren vil normalt kunne kreve dagmulkt dersom entreprenøren er forsinket med sine arbeider, det være seg forsinkelse knyttet til dagmulktbelagte delfrister eller avtalt sluttfrist. Dette gjelder i utgangspunktet også når det oppstår uforutsette hindringer underveis i prosjektet.

I standardkontraktene finnes det imidlertid enkelte unntak fra dette utgangspunktet. Ett slikt unntak, er at entreprenøren kan ha krav på fristforlengelse dersom oppfyllelsen av kontrakten hindres av ekstraordinære hendelser eller omstendigheter som ligger utenfor partenes kontroll, såkalt force majeure. I slike tilfeller har entreprenøren krav på fristforlengelse, men bærer selv kostnadene som den forlengede byggetiden forårsaker. Vederlaget justeres følgelig ikke ved force majeure.

Bestemmelsene om force majeure er et utslag av tanken om at den ene parten ikke skal bære den fulle risikoen for forhold som vedkommende i prinsippet ikke har kontroll over. Typiske eksempler på force majeure er eksepsjonelle værforhold, slik som flom eller ekstremkulde, brann eller streik.

LES OGSÅ: Lanserer ny artikkelserie for byggherrer

Ved forsinkelse som følge av force majeure kan det kreves fristforlengelse for egne arbeider eller leveranser, tilsvarende den forsinkelse som hendelsen har forårsaket. Bestemmelsene om force majeure er imidlertid ikke bare til gunst for entreprenøren. Også byggherren kan påberope seg bestemmelsene dersom byggherrens oppfyllelse av egne kontraktsforpliktelser blir hindret av et force majeure-forhold.

Hva skal til for at det foreligger en force majeure-situasjon?
I entrepriseretten har man et mer vidtrekkende force majeure-begrep enn det som er tilfelle i kjøpsretten og store deler av kontraktsretten for øvrig. For at det skal foreligge en force majeure-situasjon etter NS 8405 punkt 24.3 og NS 8407 punkt 33.3 er det fire vilkår som må være oppfylt.

1. For det første må force majeure-situasjonen være årsaken til at fremdriften hindres. Force majeure gir altså i seg selv ikke krav på fristforlengelse. Forholdet må rent faktisk ha påvirket fremdriften.

2. For det andre må fremdriften være hindret av et forhold som ingen av partene – direkte eller indirekte – bærer risikoen for. Som nevnt vil dette kunne dreie seg om ekstraordinære værforhold, uforutsette offentlige påbud eller forbud, eller streik. Dersom årsaken til forholdet ligger innenfor den ene partens kontroll, vil imidlertid vedkommende bære den fulle risikoen for forsinkelsen, herunder de økonomiske konsekvensene.

3. For det tredje, for å kunne kreve fristforlengelse som følge av force majeure, må parten sannsynliggjøre at han ikke burde forutsett hindringen ved kontraktsinngåelsen. Dersom det før kontraktsinngåelse er meldt om ekstremvær eller det er varslet streik i byggeperioden, vil inntreden av slike forhold normalt ikke gi krav på fristforlengelse. Bakgrunnen for dette er at partene i slike tilfeller kan ta høyde for den aktuelle risikoen gjennom planlegging og kalkulasjon av arbeide

4. For det fjerde må den som påberoper force majeure som grunnlag for fristforlengelse, sannsynliggjøre at det ikke kan iverksettes tiltak som medfører at virkningen av hindringen (fremdriftsforstyrrelsen) unngås. I dette ligger at det må settes inn tilstrekkelige ressurser for å overvinne hindringen.

Det kan imidlertid ikke stilles urimelige krav. I kontrakter av større verdi, vil man normalt kunne kreve at det iverksettes mer omfattende tiltak enn i kontrakter med lav kontraktssum.

Som det fremgår, er det en relativt høy terskel for å påberope force majeure som grunnlag for fristforlengelse. Alle de fire vilkårene må være oppfylt, og det er den parten som krever fristforlengelse som må føre bevis for at vilkårene er til stede.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Hvordan unngå at uenigheter forstyrrer fremdriften

Praktiske tips til byggherren
Når byggherren skal ta stilling til entreprenørens krav om fristforlengelse, bør det først vurderes hvorvidt varselet med krav om fristforlengelse er fremsatt i tide. Dersom varselet ikke er fremsatt «uten ugrunnet opphold», taper entreprenøren kravet. Dette gjelder til tross for at det faktisk foreligger en force majeure-situasjon. Byggherren må imidlertid uten ugrunnet opphold påberope at force majeure-varslet er fremsatt for sent.

Dersom varselet er fremsatt i tide, bør byggherren foreta en samvittighetsfull vurdering av om vilkårene som nevnt over i punkt 1-4 er tilstede, og dermed om entreprenørens krav om fristforlengelse er rettmessig.

Videre må byggherren, så snart han har mottatt et spesifisert og begrunnet krav om fristforlengelse som følge av force majeure-hendelsen, gi entreprenøren beskjed om eventuelle innsigelser til dette. I motsatt fall kan byggherren miste sin rett til å gjøre innsigelsen gjeldende.

Hvis byggherren urettmessig avslår entreprenørens krav om fristforlengelse som følge av force majeure, vil dette kunne medføre at entreprenøren får rett til å iverksette såkalt defensiv forsering på byggherrens regning. Dersom entreprenøren hadde rett i at det forelå force majeure, må byggherren betale for slik forsering, selv om den bakenforliggende årsaken til at det forseres var en forsinkelse som følge av force majeure.

Byggherren vil i slike tilfeller rent økonomisk kunne være bedre tjent med å akseptere entreprenørens krav om fristforlengelse, men det beror på hvor viktig det er for byggherren at ferdigstillelsestidspunktet ikke blir utsatt.

Byggherrehjørnet er en artikkelserie om entrepriserettslige problemstillinger og råd til eiendomsaktører som gjennomfører byggeprosjekter. Rådene er vinklet mot byggherrer, og er egnet både for aktører som bygger sjeldent og for aktører som bygger ofte. Artikkelserien er skrevet av advokater i Advokatfirmaet BAHR AS, og artiklene utgis annenhver uke.

Blir sjef i Eiendom Norge
Karriere
Ber om 100 mill for lagerbygg (+)
Pluss
Budkrig om statlig prakteiendom (+)
Analyse
OBOS satser millioner på kunstig intelligens
Tech
Sparer millioner på å tenke grønt
Aktuelt
Ikke gå glipp av noe! Meld deg på nyhetsbrev her!
Ny kvalitetssjef på plass
Karriere
Far og sønn tar gevinster i øst og i nord (+)
Analyse
Her er byggebransjens testlab
Play
Her har eierne kuttet leiligheter i to omganger (+)
Bolig

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.