Må overgå Tjuvholmen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

OBOS Nye Hjem AS og Veidekke AS kjøpte i november 2011 Nordeas hovedkontor i Middelthuns gate 17 på Majorstuen av Norwegian Property (NPRO) for 700 millioner kroner.

NPRO signaliserte i mai i fjor at det var størst potensial for den 27 000 kvadratmeterstore eiendommen med en boligkonvertering. Middelthuns gate 17 er ineffektiv som næringseiendom og krever betydelige investeringer for å oppnå tilfredsstillende arealeffektivitet og avkastning.

Over 70 000 kronerKonsernsjef Olav Line i NPRO har tidligere antydet boligpriser på mellom 60 000 og 70 000 kroner for eiendommen, som ligger rett ved sterkt trafikkerte Kirkeveien (Ring 2) og ut mot til tider sterkt trafikkerte Middelthuns gate.

Men Majorstuen er attraktivt, og boligkjøpere får også Frognerbadet og Frognerparken som nærmeste naboer. Boligprisene blir enda høyere enn det Line spådde.

– Det blir utsalgspriser over Tjuvholmen-nivå. Utbyggingskostnadene eksklusive tomtekostnader ligger på 1,5-2 milliarder. For å få dette til å gå i hop, må vi selge for 70 000-80 000 kroner kvadratmeteren, fortalte en åpenhjertig konserndirektør Daniel Kjørberg Siraj (bildet) i OBOS i forbindelse med torsdagens presentasjon av IPD-tallene.

Lenge siden tapDette er prisnivåer som er langt høyere enn de nivåene OBOS-sjef Martin Mæland kritiserte tidligere Scandinavian Property Development (nå OBOS-overtatte Fornebu Utvikling) for å legge opp til på Fornebu. Konserndirektøren er likevel behersket optimist og mener det blir flere boligkonverteringer fremover:

– Vi har ikke tapt penger på et boligprosjekt siden 2004, men Skanska har tapt grusomt med penger penger et par ganger på våre prosjekter, fordi vi tviholder på totalentreprise som entrepriseform. Konvertering fra næring til bolig kommer i fremtiden til å være boligbyggingen i tettbebygde strøk, det blir en transformasjon, sa Kjørberg Siraj.

Det er likevel skjær i sjøen for utbyggingen på Majorstuen, OBOS og Veidekke vil bygge i høyden.– Middelthuns gate 17 blir ikke lett, vi har møtt motstand fra Byantikvaren, politikere og Majorstuen velforening for våre høyhusplaner, fortalte konserndirektøren.

KontantstrømDaniel Kjørberg Siraj sa videre at OBOS ved konverteringsprosjekter foretrekker å ha kontantstrøm i eiendommen så lenge som mulig før selskapet går over i byggelånsfasen. Men OBOS er solid, og selskapet har som en av få utbyggere evnen til å stå løpet i dårlige tider.

Den bokførte egenkapitalen til OBOS er på rundt 5,5 milliarder kroner, men verdijustert egenkapital i selskapet anslås til hele 10-12 milliarder, ifølge Kjørberg Siraj.

Konserndirektøren signaliserte også at OBOS nærmest er på desperat tomtejakt og “fridde” åpenlyst til salen.– Vi skal bygge ut tomter tilsvarende årlig produksjon av boliger, som er fra 800-2400, sa Daniel Kjørberg Siraj.