Verditap på 230 mill.

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

De siste kapitlene i fondet er i ferd med å skrives, nå gjenstår det bare tre eiendommer. I første kvartal bestod eiendomsporteføljen av 10 eiendommer med en markedsverdi på ca. 1565,6 millioner, ifølge den seneste kvartalsrapporten til fondet. Det er i så fall ned fra 1572 millioner ved årsskiftet.

Men syv eiendommer er altså solgt (se tabell nederst). Salgsprosesser ble initiert i fjerde kvartal i fjor og i første kvartal i år. Disse prosessene er nå sluttført, det vil si, prosessene sluttføres nå i andre kvartal.

820 mill.De syv eiendommene i tabellen er ifølge kvartalsrapporten solgt for en samlet verdi av 820 millioner kroner. Forvalteren Union Eiendomskapital opplyser ikke i rapporten salgssum for enkelteiendommer, heller ikke hvem kjøperen eller kjøperne er.

Salgssummen fremkommer etter fradrag for «berettigede funn i kjøpers due diligence». Med andre ord har den juridiske, tekniske og økonomiske gjennomgåelsen av eiendommene ført til fradrag i verdiene.

OTI-sentret i Orkanger er solgt med virkning fra andre kvartal. Avtalen med kjøper, som trolig ikke er Amfi Eiendom, innebærer at det skal gjennomføres et etteroppgjør. Verdiskapningen frem til 1. januar 2018 skal deles mellom selger og kjøper. Storebrand Eiendomsfond skal motta 40 prosent av denne verdiskapningen.

Godt underI kapitalforvaltningsrapporten til Union Eiendomskapital for 2014 fremkommer kjøpesummen og kjøpsyielden for eiendommene, med unntak av lille Nyvegen 7. Samlet kjøpesum var altså som tabellen viser 1052 millioner kroner. I tillegg kommer la oss si 10-15 millioner for Nyvegen 7.

Vi snakker altså om et verditap for de solgte eiendommene på minimum 230 millioner kroner, men eiendommene har naturlig nok gitt løpende leieinntekter. Påfallende er det imidlertid at en eiendom som 30 266 kvadratmeterstore Rabekkgata 6 i Moss står oppført i rapporten med bare 3,54 millioner kroner i årlig bruttoleie, mot 13,8 millioner i 2006 da industrieiendommen ble kjøpt.

Union Eiendomskapital medga i årsrapporten til Storebrand Privat Investor ASA at det ville bli krevende å oppnå verdivurderingene ved salg av eiendommene i fondet. Etter salget i første kvartal består den gjenværende porteføljen til fondet nå av Kabelgata 40 (8273 kvadratmeter) i Oslo, Husnes Storsenter (31 830 kvadratmeter) noen mil sør for Bergen, samt 16 512 kvadratmeterstore Gunnar Knudsens vei 40 i Skien.

NedbetalingPå grunn av begrensninger i låneavtalene og for å begrense likviditetsrisikoen i den resterende avviklingsperiode, skal salgsprovenyet i hovedsak benyttes til nedbetaling av gjeld. Fondets belåningsgrad ved utløp av første kvartal var på 74,5 prosent. Totalt har Storebrand Eiendomsfond en rentebærende gjeld på ca. 1167 millioner kroner.

Fondet leverer for øvrig en avkastning i første kvartal på 1,3 prosent. Direkteavkastningen i kvartalet ble 0,9 prosent. Verdiendringene resulterte samlet sett i en økning i aksjekursen på 0,4 prosent.

Siden oppstart har Storebrand Eiendomsfond levert en akkumulert avkastning på -28 prosent. Det baserer seg på kursen fondet hadde ved oppstart i første kvartal 2005.

Salgsporteføljen

EiendomStedKjøpesumYieldBto.leieArealBarstølveienKristiansand415 mill.5,828,424098Kjellerholen 9Skedsmo134 mill.7,312,16925OTI-sentretOrkanger200 mill.6,89,412450Kjellerholen 7Skedsmo88,1 mill.7,26,86845Rabekkgata 6Moss169 mill.7,03,530266Rabekkgata 4Moss46 mill.6,73,27055Nyvegen 7Gjøvik.n.a.n.a.n.a.1170Totalt 1052,1 63,588808

Kilde: Storebrand Eiendomsfond/NE nyheter