Union-fond i pluss

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Avkastningen i kvartalet ble 0,9 prosent, til tross for at verdiendringer bidro negativt med 1,1 prosent. Dette verdifallet skyldes blant annet et ledig lokale i Aslakveien 20 på Røa. Denne kombinasjonseiendommen (bildet) kjøpte Union før jul i fjor av Braathen Eiendom.

Som følge av fallende markedsrenter fikk også rentebytteavtalene i fondet en negativ verdiutvikling i perioden og bidro derfor negativt til avkastningen. Direkteavkastningen i tredje kvartal ble 2,0 prosent.

Samlet har eiendomsporteføljen i Union Eiendomsinvest hatt en økning i eiendomsverdiene på hele 11 prosent fra kjøpstidspunktene. Denne verdiøkningen er i særklasse blant de større eiendomsporteføljene i Norge i perioden fra desember 2010, da fondet ble etablert. DnB NOR Næringsmegling og Akershus Eiendom verdivurderer for Union Eiendomsinvest Norge.

Verdiskapningen i porteføljen skyldes ifølge kvartalsrapporten i hovedsak gode eiendomskjøp, samt reforhandling av leiekontrakter etter overtakelse av eiendommene. Dette har så langt i 2011  bidratt til svimlende 29,8 prosent avkastning for Union Eiendomsinvest. Fondet leverte formidable 24,8 prosent i første, så har det vært mer normaliserte tall, på høyde med resten av markedet.

Siden oppstarten for et snaut år siden har aksjekursen økt fra 9,50 til 12,33.

Eiendomsporteføljen i Union Eiendomsinvest har ved utgangen av tredje kvartal et areal på ca. 48 600 kvadratmeter. Porteføljen består nå av fire eiendommer, som gir årlige leieinntekter på ca. 46 millioner kroner. Det betyr at fondet i gjennomsnitt oppnår rundt 950 kroner per kvadratmeteren i leieinntekter.

Ved utgangen av september er belåningen i Union Eiendomsinvest på 60 prosent, der den samlede gjelden utgjør 343 millioner kroner. Den gjennomsnittlige rentekostnaden i kvartalet var 4,73 prosent. Yielden i porteføljen – altså direkteavkastningen – er ved utgangen av tredje kvartal på ca. 7,4 prosent. 

Det betyr at forskjellen mellom netto leieinntekter og netto rentekostnader (yieldgapet) er 271 rentepunkter, 2,71 prosentpoeng. Til sammenlikning er yieldgapet i Storebrand Eiendomsfond på 1,1 prosentpoeng, et fond som også forvaltes av Union.

Union Eiendomsinvest inngikk 13. oktober en rentebytteavtale som medførte at 51 prosent av gjelden nå er rentesikret. Den gjennomsnittlige rentekostnaden i disse avtalene er på 5,11 prosent,  inklusive lånemarginer. Det er en rentekostnad som er 1 prosentpoeng lavere enn det Storebrand Eiendomsfond må ut med.

Union Eiendomsinvest overtok i juli 51 prosent av en handelseiendom på Åsane i Bergen (Liamyrane 8) og har per 30. september i år kjøpt og overtatt eiendommer for ca. 516 millioner kroner.