Rentesmell over alt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Investorene i fondet måtte tåle -3,7 prosent avkastning i tredje kvartal, men har en positiv avkastning så langt i 2011 på ca. 6,5 prosent. Storebrand Eiendomsfond utgiftsførte i foregående kvartal 76 millioner kroner i verdinedgang fra de finansielle derivatene, tilsvarende -4,9 prosent. Det bidro sterkt til et underskudd i regnskapet på 50,6 millioner kroner etter skatt.

Til sammenlikning hadde Nordisk Areal Invest en negativ avkastning på 5,2 prosent i tredje kvartal, også det som følge av nedskrivninger av renteavtaler. 

Belåningsgraden i Storebrand Eiendomsfond per 30. september var 68,7 prosent. Totalt utgjør rentebærende gjeld 5077 millioner, hvorav om lag 69 prosent av gjelden er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad for fondet var ved utløp av tredje kvartal ca. 5,5 prosent. Pr. 30. september 2011 hadde Storebrand Eiendomsfond inngått 21 ulike rentebytteavtaler. Gjennomsnittlige rentekostnad for disse avtalene var 6,1 prosent, inklusive lånemarginen.

Verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av september er vurdert til 7243 millioner. Det ble ikke gjennomført verdivurdering av eiendommene i foregående kvartal, neste verdivurdering skjer i desember 2011. Det er heller ikke solgt eiendommer i løpet av tredje kvartal.

Den gjennomsnittlige yielden i porteføljen er 6,6 prosent, som gir et positivt yieldgap på 1,1 prosentpoeng mellom netto leieinntekter og rentekostnader. Her hadde Nordisk Areal Invest et yieldgap på hele 3,1 prosentpoeng, men dette er trolig et brutto gap.

Direkteavkastningen til Storebrand Eiendomsfond i tredje kvartal var 1,2 prosent, som er noe lavere enn kvartalsmålet på ca. 1,5 prosent. Siden oppstarten ved årsskiftet 2005/2006 har Storebrand Eiendomsfond levert en akkumulert avkastning på 29 prosent, som tilsvarer en årlig geometrisk avkastning i perioden på ca. 4,7 prosent.

Ledighetsraten i fondet er nå under 5 prosent, etter å ha vært oppe i 7,5 prosent på det meste i 2010. Totalt inngår 61 eiendommer i porteføljen, med leieinntekter på til sammen ca. 499 millioner kroner. Så langt i 2011 er det skrevet 62 leiekontrakter med en total årlig leie på ca. 40 millioner.

Det ble i foregående kvartal investert ca. 35 millioner kroner i fondets eiendommer. En stor del av dette er i forbindelse med det pågående rehabiliteringsprosjektet i Karl Johans Gate 12 (bildet). Her åpner Lindex ny butikk neste år i totalrehabiliterte arealer, og totalt skal det investeres over 40 millioner kroner i eiendommen.

Storebrand Eiendomsfond har ifølge kvartalsrapporten flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i de kommende årene. Flere av disse eiendommene vurderes å bli solgt de kommende årene, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene anses som realisert.

Etter ca. tre år i investeringsmodus er nå Storebrand Eiendomsfond inne i forvaltningsfasen av fondet. Denne fasen er ment å vare frem til slutten av 2012. Deretter starter en treårig avviklingsfase, med mindre aksjonærene stemmer for en forlengelse av forvaltningsfasen.