– Yieldfallet er over

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I begynnelsen av en oppgangsfase er det primært et lavere krav til direkteavkastning (yield) som driver eiendomsverdiene oppover. Så også denne gangen, prime yield har falt med om lag 100 basispunkter fra sommeren 2009 til dagens nivåer rundt 5,75 prosent. Isolert tilsier det en verdiøkning på 14 prosent.

Men nå er yieldmoroa over, i hvert fall for de beste eiendommene, skal vi tro Akershus Eiendom.Det skyldes blant annet at lange renter har steget med et halvt prosentpoeng siden før jul, en økning som går rett på egenkapitalen. 

Dramatisk– 10-årige swaprenter er nå oppe på 4,60 prosent. Det har vært ganske dramatisk økning i swaprentene de seneste ukene, som vil presse yielden. Bankene låner ut penger til en margin på ca. 100 basispunkter over 10-årige swaprenter, til 5,5 prosent, som også er vårt prime yieldanslag, sa analytiker Torfinn Grønlien i Akershus Eiendom på årsforumet for næringsmeglere torsdag i forrige uke. Det er imidlertid ennå ingen observerte transaksjoner nede på 5,5 prosent.

Akershus Eiendom anslår salget av Orklas hovedkontor på Skøyen til en yield på 5,7-5,8 prosent, her estimerte Aberdeen Property Investors lave 5,6 prosent. Torfinn Grønlien og kollegene tror de nye eierne av Orklas bygg får litt over markedsleier på Skøyen, men meglerhuset ble overrasket over den lave yielden, til tross for stor interesse for bygget. Et syndikat satt sammen av Pareto Project Finance stakk til slutt av «med seieren».

– Vi tviler på om Pareto kunne ha gjort dette i dag, yieldkompresjonen er ferdig. Og det er kontraktslengder istedenfor beliggenheten som presser yielden nedover, sa Torfinn Grønlien. Alle kontakter med lave yielder er med løpetider på ti år eller lengre.

6-tallet– Egenkapitalinvestorer kan kanskje fortsatt kjøpe på 5-tallet på Tjuvholmen eller i Bjørvika, men syndikeringsaktørene som kjøpte på 5,7-5,8 prosent, er på 6-tallet i dag, fortalte Grønlien forsamlingen.

– Det er ikke sikkert at vi ser så mange flere transaksjoner på 5-tallet, yieldkompresjonen er tatt ut, fortsatte han. En verdivekst fremover må derfor kommes fra økte leiepriser, sa Grønlien, noe det gjerne gjør et stykke ut i oppgangsfaser.

Akershus Eiendom mener transaksjonsvolumene i 2010 kom opp i nesten 40 milliarder kroner.– Vi teller fortsatt, men er så langt kommet til 38,5 milliarder kroner, omtrent som nivåene i 2005. Det er en trend at mer og mer skjer utenfor Oslo, sa Grønlien, også til lave yielder.

De norske iendomsselskapene var i 2010 veldig aktive på begge sider av balansen, mens Akershus regner med en større aktivitet fra utenlandske aktører i år.

God ordrereserve– Vi forventer en god aktivitet i investeringsmarkedet i 2011. Det er en god ordrereserve, og vi har mye i pipelinen, sa  Grønlien. I 2010 omsatte Akershus Eiendom næringseiendommer for 7 milliarder kroner, slik at «markedsandelen» ser ut til å være rundt 18 prosent, men næringsmeglere har tendens til å «telle dobbelt» når flere rådgivere er med på en transaksjon.