Utleiers oppsigelse av leieforhold

Både i næringsleieforhold og boligleieforhold er det vanlig å inngå leieavtaler for en bestemt tidsperiode, uten mulighet for oppsigelse mens leieforholdet løper. I slike tilfeller opphører leieforholdet ved utløpet av den avtalte leietid.

Fra tid til annen ser vi likevel at leieavtaler er inngått på ubestemt tid, med løpende oppsigelsesadgang. Det hender også at utleier har unnlatt å sende flyttingsoppfordring ved utløpet av en tidsbestemt leieavtale, slik at leieavtalen etter husleielovens regler har gått over til å bli tidsubestemt. Videre ser vi med jevne mellomrom at en eller begge parter ønsker å ha muligheten til å si opp leieforholdet underveis i leieperioden, selv om leieavtalen er inngått for en bestemt tidsperiode.

For utleier er det viktig å huske på at husleieloven inneholder et særskilt oppsigelsesvern for leietaker, som også er ufravikelig i næringsleieforhold. Selv om vernet er mer omfattende i boligleieforhold, er det også i næringsleieforhold en rekke krav utleier må oppfylle for at en oppsigelse skal anses gyldig. 

Dersom kravene ikke er oppfylt kan leietaker se bort fra oppsigelsen, og leieforholdet løper videre som normalt. Tilsvarende krav gjelder ikke ved oppsigelse fra leietakers side.

Formkrav til utleiers oppsigelse

Husleieloven § 9-7 angir hvilke krav som stilles til utleiers oppsigelse. For det første kreves det at oppsigelsen er skriftlig. Vår anbefaling er at utleier sender oppsigelsen i brevs form.

Videre kreves det at utleiers oppsigelse skal begrunnes. I næringsleieforhold gjelder det ikke noen krav til selve innholdet i begrunnelsen, men vi anbefaler at utleier likevel gir en reell og plausibel begrunnelse. I boligleieforhold må utleier kunne vise til en av de konkrete oppsigelsesgrunnene som følger av husleieloven. Utleier kan si opp boligleieavtalen dersom (i) husrommet skal brukes som bolig av utleier selv eller noen i utleiers husstand, (ii) eiendommen skal rives eller ombygges, slik at leieobjektet må fravikes, (iii) leietaker har misligholdt sine forpliktelser etter leieavtalen, eller (vi) utleier har annen saklig grunn for oppsigelsen.

Både i næringsleieforhold og boligleieforhold må utleier dessuten opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, samt angi konsekvensene av at leietaker ikke protesterer innen utløpet av fristen. Dermed må det fremgå av oppsigelsen at hvis ikke leietaker har protestert innen fristen, taper leietaker retten til å påberope at oppsigelsen er i strid med loven og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse (utkastelse). Det er viktig å være oppmerksom på at disse kravene gjelder selv om det faktisk følger av leieavtalen at utleier har rett til å si opp leieavtalen.

Dersom utleiers oppsigelse ikke oppfyller kravene over, er den ugyldig. Det innebærer at oppsigelsen ikke har noen rettslig virkning, og at leietaker kan se bort fra den. Det er imidlertid to unntak fra ugyldighetsvirkningen: (i) dersom leietaker har flyttet i henhold til oppsigelsen anses den som akseptert av leietaker, og (ii) hvis leietaker protesterer mot oppsigelsen selv om den ikke oppfyller formkravene, er leietaker, i en eventuell tvist om oppsigelsen, avskåret fra å påberope seg at oppsigelsen er ugyldig som følge av at formkravene ikke er oppfylt.

Konsekvensene av at leietaker protesterer

Protesterer leietaker til utleier innen utløpet av fristen, må utleier reise søksmål mot leietaker innen tre måneder etter at leietakers frist til å protestere er utløpt. Hvis utleier ikke reiser slikt søksmål faller oppsigelsen bort, og leieforholdet fortsetter å løpe som normalt. Utleiers eneste mulighet til å opprettholde oppsigelsen er dermed å gå rettens vei, også i de tilfellene der leietakers protest er grunnløs. 

Merk i den forbindelse at det ikke stilles noen krav til leietakers protest utover at den må være skriftlig, og leietaker kan dermed si seg uenig i oppsigelsen uten å angi noen begrunnelse for dette. Det løper dermed en risiko for at oppsigelsesprosessen kan bli både tid- og ressurskrevende.

Her er landets beste eiendomsadvokater

Gjør endringer i toppsjiktet.

Ved et eventuelt søksmål fra utleier skal retten prøve om oppsigelsen er lovlig og om den skal settes til side. Det følger av husleieloven at oppsigelsen skal settes til side dersom den etter en vurdering av begge parters forhold vil virke "urimelig". Det legges her opp til en bred interesseavveining, der det blant annet kan legges vekt på om utleier selv har behov for å benytte lokalene til eget bruk, om leietaker er tilbudt erstatningslokaler og hvilke investeringer leietaker har gjort i lokalene. 

Det kan videre ha betydning om leietaker har en spesielt sterk tilknytning til lokalene, for eksempel fordi leietaker ikke er en del av et kjedekonsept eller har leid lokalene i svært lang tid. Også utleiers behov for rehabilitering/modernisering av lokalene eller eiendommen, eventuelt kombinert med endring av konseptet for eiendommen, er et moment det kan ses hen til. Vi fremhever at dersom partene i et næringsleieforhold har avtalt at leieavtalen skal kunne sies opp, skal det svært mye til før det kan anses urimelig at utleier sier opp leieforholdet. 

Det at husleieloven overfører søksmålsbyrden til utleier gjør likevel at det potensielt kan ta lang tid fra oppsigelse er sendt og til leietaker flytter ut, dersom leietaker benytter muligheten til å protestere på oppsigelsen.

En utleier som har konkrete planer om for eksempel å totalrehabilitere leieobjektet eller videreutvikle eiendommen, bør vurdere hvordan man best kan sikre seg fleksibilitet ved inngåelse av nye leieavtaler. Et godt alternativ til å innta en oppsigelsesadgang for utleier kan være å inngå leieavtaler av kortere varighet, eventuelt med mulighet til forlengelse etter nærmere avtale. 

For boligleieforhold er hovedregelen at det ikke kan inngås tidsbestemte leieavtaler med kortere varighet enn tre år, mens partene i næringsleieforhold står helt fritt til å avtale ønsket varighet. Slik kan man unngå risiko for at eventuelle oppsigelsesprosesser trekker ut i tid.

Artikkelforfatterne er advokat Mette Borger Fyksen og advokatfullmektig Hanna Kjærnsli fra næringseiendomsavdelingen i Thommessen.