ADVARER: En boligutbygging/boligkonvertering vil med regelendringen utløse skatt på hele verdistigningen av eiendommen.
Foto: Bahr
Borettslagsmodellen: Her er Bjørkholts forslag for å skåne boligutbygging
Anne Sofie Bjørkholt mener det er fullt mulig å skjerme tomtebeskatning ved bruk av borettslagsmodellen.
Regjeringen vil i statsbudsjettet for 2026 skrote den såkalte borettslagsmodellen. Regjeringen ønsker primært å tette skattehullet for eksisterende boligbygg, utleiegårder. De deles opp og selges leilighetsvis.
Borettslagsmodellen inneholder flere transaksjoner. Eiendom flyttes fra et aksjeselskap til et borettslag uten at overføringen utløser gevinstskatt. Alle aksjene i AS-et overdras til et nystiftet borettslag.
Så fusjoneres AS-et inn i borettslaget. Det kan gjøres skattefritt så lenge borettslaget lignes som et aksjeselskap. Det gjelder årene frem til borettslaget går over til deltakerligning.
Økte byggekostnader
Men stengingen av modellen gjelder også ved utviklingseiendommer. Det har fått NBBL til å reagere kraftig. De advarer mot økte byggekostnader. NBBL forsto at det kunne bli endringer. De fikk derfor i sommer et notat oversendt fra BAHR-advokat Anne Sofie Bjørkholt om hvordan man kunne skjerme nye boligbygg for å hindre innlåsning.
Frem til nå har kun latent gevinst på tomten blitt skjermet for skatt. Det gjelder hvis AS-et som fusjoneres inn eier en tomt hvor det skal bygges boliger. Det kan være en ubebygd tomt eller konvertering av næringsbebyggelse. Gevinsten/inntekten tilknyttet boligbyggingen skattelegges på ordinært vis.
Men Bjørholt skriver at faren er at det innføres regler der også latent gevinst for slike tomter ikke kan skjermes for skatt i modellen. Da kan det oppstå en innlåsningseffekt. Utbyggere kan foretrekke å videreføre næringsbygg fremfor å bygge boliger. Det er dette NBBL advarer mot.
Fritaksmetoden
Innlåsningseffekten oppstår som en følge av fritaksmetoden. Den ble innført i 2004.
Fritaksmetoden har medført at virksomheter omsettes i form av aksjesalg. Bare unntaksvis selges innmaten direkte. Det gjelder også ved salg av eiendom.
Den skattemessige inngangsverdien av eiendommen påvirkes ikke av et aksjesalg. Det gjelder selv om aksjekjøpesummen verdsetter selskapets eiendom til markedsverdi.
Videreføres
Bjørkholt skriver at da videreføres den historiske kostprisen på selskapets eiendom som skattemessige inngangsverdi. Denne verdien kan være etablert i 2004 eller tidligere.
En kjøper av aksjer vil etter markedspraksis bli kompensert. Eiendommens skattemessige verdi i selskapet er lavere enn markedsverdien til det aksjene er kjøpt for. Men dette gjelder ifølge Bjørkholt kun verdien av bebyggelse som kan avskrives («mindreavskrivningsfradrag»).
Det kompenseres ikke for at skattemessig verdi av tomt er lavere enn markedsverdien som kjøperen betaler gjennom kjøpesummen for aksjene.
Betydelig verdistigning
Markedsverdien av grunneiendommer har steget betydelig de siste 20 årene. Kjøperen av aksjer i selskaper frem til boligkonvertering blir aktuelt, vil ha betalt for denne økte verdien. Bjørkholt skriver at dette vil kun gi seg utslag i den skattemessige verdien (kostprisen) på aksjene. Det gjelder kke den skattemessige verdien på grunneiendommen selskapet eier.
Boliger kan ikke omsettes i form av aksjer. Siden aksjene følger fritaksmetoden, vil eieren, normalt et selskap, ikke kunne «overføre» kostprisen fra aksjene til eiendommen.
Eieren av aksjene på konverterings- eller utbyggingspunktet kan derfor ha betalt like mye eller nesten like mye for aksjene som eiendommen er verd som boligtomt.
Kunstig beskatning
Men en boligutbygging/boligkonvertering vil utløse skatt på hele verdistigningen av eiendommen. Skatten kommer ikke bare på forskjellen mellom aksjekjøpesummen og eiendommens markedsverdi ved boligkonvertering.
«Aksjonæren betaler dermed skatt av en gevinst han aldri har hatt eller opptjent», advarer Bjørkholt.
Skattebelastningen ved en boligutbygging kan dermed bli så høy at boligbygging ikke lar seg realisere. Men denne latente gevinsten vil ikke komme til beskatning dersom selskapet velger å avstå fra boligbygging og heller videreføre næring.
Ingen sperre
Bjørkholt skriver at et område som omreguleres til bolig, utgjør ingen sperre for å videreføre opprinnelig bruk. Aksjonæren kan derfor velge å videreføre næring. Det gjelder selv om området blir regulert til boliger og det er politisk ønskelig at området bygges ut til boliger.
Om aksjonæren kan benytte borettslagsmodellen, unngås en slik «innlåsningseffekt». Utbyggings- og konverteringsprosjekter lar seg realisere. Tomtereserven kan utnyttes til boligforsyning.
Endret praksis krever ifølge Bjørkholt en lovendring hvis myndighetene ikke vil strupe boligforsyningen. Da bør muligheten for å benytte borettslagsmodellen ved eiendomsutvikling beholdes.
Det mener hun oppnås ved å senke terskelen for når deltakerligning inntrer. Det er snakk om de tilfellene der et borettslag eier eller blir eier av gjennom en fusjon av et allerede etablert boligbygg.
Unngår tomteskatt
For boligbygg under oppføring vil modellen ifølge Bjørkholt kun fungere frem til byggeriet er godt i gang. Da er det ikke lenger å mulig å skjerme boligbyggingsgevinsten.
Men skatten på tomten vil fremdeles kunne skjermes ved bruk av borettslagsmodellen. Det forutsetter at fusjonen gjennomføres før byggeriet oppføres. Da unngår man innlåsningseffekten knyttet til tomten.
Videreføres borettslagsmodellen for utviklingseiendommer, kan man fremdeles konvertere eiendommer fra næring til bolig. Det mener Bjørkholt likestiller boligutvikleren med næringslivet for øvrig.
