KVADRATUREN (Estate Nyheter): Regjeringen har i nasjonalbudsjettet svært optimistiske anslag for boliginvesteringene neste år. Samtidig skrotet regjeringen borettslagsmodellen da den torsdag la frem forslaget til statsbudsjettet for 2026.
Begge nyhetene har skapt kraftige reaksjoner fra eiendomsbransjen. Vi starter med borettslagsmodellen. Regjeringens stenging begrunnes med å tette et skattehull. Finansminister Jens Stoltenberg (Ap) sa på en pressekonferanse onsdag at fra 2017 til 2023 har det vært over 34 milliarder som skulle ha vært beskattet.
– Dette har vært et stort skattehull. Vi tetter dette med umiddelbar effekt, fordi det er mulighet for tilpasninger. Det hullet bør tettes, sa Stoltenberg på pressekonferansen.
Skatten viktigst
Finansministeren hevdet det finnes folk i eiendomsbransjen som mener ordningen har vært for god til å være sann.
– Men for det første blir skattetilpasning viktigere enn verdiskapning. For det andre kommer dette de rikeste menneskene i Norge til gode. Det er et ekstremt lite treffsikkert middel for å øke boligbyggingen i Norge. Men det er veldig effektivt og veldig treffsikkert for å øke forskjellene i Norge, sa Stoltenberg.
Adm. direktør Tone Tellevik Dahl i Norsk Eiendom er nådeløs mot den kraftige innskjerpingen i borettslagsmodellen.
Rammer vanlige boligkjøpere
– De tror kanskje de tetter skattehull, men i realiteten rammer forslaget vanlige boligkjøpere. De små utleieboligene som tilføres borettslagmarkedet er nettopp de innstegsboligene unge trenger for å komme inn på eierlinjen, sier hun i en pressemelding.
Hun mener borettslagsformen sikrer at de som kjøper faktisk skal bo der. Den hindrer at boligene ender som korttidsutleie eller AirBnB-leiligheter.
– Dette er et boligpolitisk paradoks: Regjeringen sier de vil gjøre det lettere å eie. Men forslaget gjør det dyrere å bygge og vanskeligere å kjøpe. Det øker terskelen for å komme inn i boligmarkedet, sier Tellevik Dahl.
Vil ramme nybygging
Hun advarer om at skatteendringen også vil ramme nybygging av borettslag. Det skyldes at skatten utløses ved overføring av boligene til det nyopprettede borettslaget. Resultatet blir ifølge Tellevik Dahl færre borettslag og høyere boligpriser.
Støre-regjeringen la også frem svært optimistiske tall for boliginvesteringene i 2026. Spådommen er en oppgang på 11,7 prosent. SSB nedjusterte i foregående måned anslaget til -2,7 prosent.
Stoltenberg sa at deres anslage for 2026 i hovedsak er på linje med prognosene fra andre miljøer. Estate Nyheter spurte derfor finansministeren om det store spriket for boliginvesteringene.
God vekst
– Det betyr ikke at man er enig i alle elementene i en prognose. Det betyr heller ikke at prognosene er sikre. Men vi har lagt til grunn en økning i boliginvesteringene. Blant annet ser vi at det er god vekst i privat sektor, svarte Stoltenberg.
– Jeg har veldig stor tiltro til de fagfolkene og det modellapparatet som Finansdepartementet bruker for å gjøre sine anslag. Dette er ikke politisk bestemte anslag, det er embedsverket i departementet som gjør sine beste anslag.
Han sa at veksten i Norge i år og neste år drives av privat konsum og investeringer. Det skyldes blant annet økt kjøpekraft, reallønnsvekst og lavere rente. I tillegg kommer tiltak fra myndighetenes side.
Men Finansdepartementet har hatt skivebom for boliginvesteringene i tre år på rad. En fellesnevner er at anslagene har vært altfor optimistiske. I statbudsjettet for 2023 ventet departementet en økning på 1,6 prosent. Fasiten ble -15 prosent.
Bommer med 15 prosentpoeng
For 2024 var det ventede fallet på 4 prosent. Nedgangen ble hele 19 prosent. Spådommen for ett år siden var en oppgang i investeringene i år på 12,1 prosent. Nå tror regjeringen på en nedgang på 5,2 prosent. Anslaget er tatt ned med over 17 prosentpoeng.
Det betyr at regjeringen de tre seneste årene i snitt har bommet med over 15 prosentpoeng fra fremleggelsen av statsbudsjettet.
– Jeg har veldig stor tiltro til de fagfolkene og det modellapparatet som Finansdepartementet bruker for å gjøre sine anslag. Dette er ikke politisk bestemte anslag, det er embedsverket i departementet som gjør sine beste anslag, sa Stoltenberg til Estate Nyheter på pressekonferansen om de grove bommene.
Helt usannsynlig
Men Eiendom Norge har i lang tid reagert på altfor optimistiske boliganslag fra ledende fagmiljøer.
Adm. direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge sier de allerede vet hva som vil bli bygget i 2026. Det er lite. For tiden bygges om lag halvparten av det som må til for å nå regjeringens mål om 130.000 nye igangsettinger innen 2030. Det tror ikke Lauridsen noe på.
– Det er helt usannsynlig at vi vil få så stort oppsving i boligbyggingen i 2026 som regjeringen prognostiserer. Nyboligsalget har stor forklaringsverdi på boliginvesteringene 2-3 år frem i tid, og salget har nå gått for halv maskin lenge.
– Regjeringen skiller seg også markant fra både SBB og Norges Banks prognoser på minus 2,5 prosent og pluss 7,5 prosent sier Lauridsen til hjemmesidene. Han mener vi har en L-formet boligkrise. Ved tidligere tilbakeslag har krisen vært V-formet.
Boligbrems
– Realiteten er at det er blitt en stadig større boligbrems under Støre til tross for at regjeringen har satt i gang mange gode tiltak for å stimulere til boligbyggingen. Effekten av disse er imidlertid langsiktige. Boligkrisen vil prege norsk økonomi, utleiemarkedet og boligmarkedet i lang tid fremover, advarer Lauridsen.
Adm. direktør Nina Solli i NHO Byggenæringen mener regjeringen ikke prioriterer boligkrisen i forslaget til statsbudsjett. Høye byggekostnader gjør at mange fremdeles ikke vil ha råd til en bolig.
– Enten sparer regjeringen på konfekten til budsjettforhandlingene, eller så sakker de tempoet mot eget boligmål, sier Solli til Estate Nyheter.
Stor usikkerhet
Solli konstaterer også at regjeringen venter en mye høyere vekst i boliginvesteringer enn hva både NHO, SSB og Norges Bank ser for seg.
– Det er usikkerhet knyttet til hvor raskt boliginvesteringene vil øke, men det som er sikkert er at boligbyggingen er på historisk lavt nivå og det vil ta tid før vi ser noe bedring. Økende bruktboligpriser og høy aktivitet i dette markedet gjør at nyboliginvesteringene trekker ut i tid, sier hun.
