Aksjeselskap i landbruket – forholdet til odelslovgivningen

Uklarhetene skaper usikkerhet både for eier av bruket og andre odelsrettshavere, og kan hindre ellers fornuftige omorganiseringer som kan skape grunnlag for innovasjon og ny virksomhet i en sektor hvor dette behøves. Uklarhetene kan også ha vesentlig betydning ved «greenfield» eiendomsutvikling, der utbygger har behov for å sikre seg at utviklingseiendommen er fri for odel før det foretas større investeringer i tillit til en kjøpekontrakt eller opsjonsavtale.

Odelsjord og aksjeselskaper

Utviklingen i utstyr og produksjonsmetoder medfører at det er behov for store investeringer for å kunne opprettholde og utvikle driften i landbruket. Med inntok av kunstig intelligens, samt et økt fokus på å være selvforsynt i større grad enn tidligere, er det all grunn til å tro at landbruket må utvikle seg og åpne for mer innovasjon. Innovasjon medfører gjerne at man også må ta større risiko, kanskje på investeringer som har potensiale, men som man ikke helt vet om vil være lønnsomme på tidspunktet beslutningen tas.

I norsk landbruk er enkeltpersonforetak den dominerende driftsformen. Det er lagt opp til at bonden personlig skal eie og drive gården selv, med unntak av sambruk hvor flere bønder sammen driver sambruket 100%. Enkeltpersonforetak i landbruket har vært sett på som en fordel: I rundskriv til konsesjonsloven heter det for eksempel at «erfaringen viser at en bruksstruktur der landbrukseiendom i størst mulig grad eies av fysiske personer som selv bebor og driver eiendommene sine, har vist seg å være en stabil og rasjonell eierform». Det kan stilles spørsmål ved gyldigheten av dette resonnementet, som ser ut til å være basert på en konserverende tanke om at man ikke bør endre på noe som har fungert, snarere enn at endring i seg selv skaper risiko for uheldige resultater.

I konsesjonslovens § 9 er det likevel fastslått at det «kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar».

Aksjeselskaper i landbruket har blitt vurdert ulikt av partier på høyre- og venstresiden i norsk politikk. Mens Solberg-regjeringen var positive til å benytte AS i landbruket, har Senterpartiet og Arbeiderpartiet i Hurdalsplattformen omtalt dette som en lite ønskelig driftsform, hvorpå regjeringen vil «nekte aksjeselskap konsesjon på eiegedomar som er undelagde buplikt, og vurdere om Statsforvalteren skal ha kompetanse til å gi konsesjon i desse sakene». I etterkant har ansvaret for konsesjon blitt overført til Statsforvalteren og det er all grunn til å tro at det vil bli ført en svært restriktiv linje i konsesjonssaker fremover til neste valg med politisk skifte, hvoretter dette sikkert kommer til å endre seg igjen.

Det finnes en hel del saker der aksjeselskap har fått konsesjon. Landbruksdirektoratet ga i rapport 30/2022 en oversikt over konsesjonssaker med AS som erverver i perioden fra 2017 – 2021. I perioden ble det behandlet 278 saker som omhandlet landbrukseiendom slik SSB definerer dette, og det ble innvilget konsesjon i 211 av disse sakene (75,9%). En del av disse landbrukseiendommene hadde lovbestemt boplikt og omfattes også av reglene i odelslovgivningen. I mange av tilfellene ble det stilt konsesjonsvilkår om at eieren av aksjeselskapet kontrollerer majoriteten av aksjene, har landbruksfaglig kompetanse, sitter i styret i selskapet eller oppfyller bo- og driveplikten på eiendommen.

Odelsloven og selskap med begrenset ansvar

Odelsloven gjelder eiendommer med fulldyrka eller overflatedyrka jord over 35 dekar eller produktivt skogareal på over 500 dekar.

Odelsrett er en personlig rett for «Odlaren» som oppnås etter at hen har eid eiendommen i 20 år, slik at eiendommen får status som odelsjord. I tillegg til Odlaren får barn og barnebarn av Odlaren odelsrett, noe som gir dem fortrinnsrett til å overta gården dersom den selges eller dersom Odlaren dør. Slik loven er bygget opp er det ikke tenkt at odelsrett kan erverves av et selskap.

Mellom de som har odelsrett er det en lovbestemt prioritetsrekkefølge i odelsloven §12: «Av etterkomarane til odlaren går eldre sysken føre yngre med seg og si line, om ikkje anna går fram av eller blir fastsett med heimel i denne lova. Dette gjeld uansett kjønn og når etterkomarane er fødde.»

Retten til odelsløsning må gjøres gjeldende innen 6 måneder fra hjemmel til eiendommen er overført til ny eier (§40). Konsekvensene av å unnlate å gjøre odelsrett gjeldende er regulert i odelslovens § 41, som skiller mellom tilfeller der gården selges til noen som ikke har odelsrett, og der den selges til noen som har odelsrett:

· Dersom gården selges til noen som ikke har odelsrett, taper slekten sin odelsrett dersom ingen odelsrettshaver krever odelsløsning innen fristen angitt i § 40 (i utgangspunktet 6 måneder)

· Dersom gården selges til noen som har dårligere odelsrett, fører unnlatelse av å kreve odel som regel kun til tap av løsningsretten mot kjøperen og dennes slektslinje, mens odelsretten for øvrig er i behold med noen unntak.

Disse reglene tar ikke høyde for bruk av aksjeselskap i landbruket. Et aksjeselskap er en selvstendig juridisk person med begrenset ansvar. Selskapet er også et eget skattesubjekt. Aksjeselskaper skiller seg på denne måte fra enkeltpersonforetak hvor selskapet drives personlig av eieren. Aksjeselskap kan ha nærstående, men kan ikke være i slekt med noen, og det kan vanskelig tenkes at aksjeselskap kan bli Odlar av en eiendom. Tas odelsloven på ordet vil dermed slekta i utgangspunktet tape sin odelsrett fullstendig dersom odelsløsningskrav ikke reises innen 6 måneder etter at eieren overfører grunnbokshjemmel til aksjeselskapet.

Vi ser her ut til å stå overfor en situasjon som lovgiver ikke har tenkt på eller hatt et bevisst forhold til ved utforming av odelsloven. Hensynet til å beholde gården i slekta, som er en vesentlig del av odelslovens formål, slår ikke til når en gårdbruker ikke ønsker å gi fra seg kontrollen med bruket, men snarere ønsker å overføre gården til et aksjeselskap og eie dette videre etter omdanningen. Formålsbetraktninger tilsier at odelsrettshavere i stedet burde kunne løse gården på odel senere, dersom gårdbrukeren på et senere tidspunkt vil selge aksjene eller gården, slik at aksjene eller gården kommer utenfor hens kontroll. Dersom loven tas på ordet, vil odelsløsning ved etterfølgende salg av selskapet eller eiendommen ut av aksjeselskapet bli avskåret. Det vil videre også være slik at en odelsberettiget, som ikke ønsker at odelsretten skal tapes for hele slekten, blir tvunget til å gjøre odelsrett gjeldende ved overføring av odlingsjord til aksjeselskap – med den virkning at gården må overføres fra den gårdbrukeren som har ønsket å satse videre på gårdsdriften gjennom et aksjeselskap. Etter vårt syn er ikke dette noen god løsning.

En løsning hvor overføring til eget aksjeselskap ikke utløser odelsrett, vil også kunne skape noen nye rettslige utfordringer, for eksempel knyttet til om odelsrett utløses ved senere delsalg av aksjene osv. Vi kan likevel ikke se at det finnes argumenter med avgjørende vekt mot en tolkning som nevnt ovenfor.

Vi mener derfor at loven bør tolkes slik at formålet oppnås, selv om dette ikke helt er i samsvar med lovens ordlyd. Dette må i hvert fall gjelde i de tilfeller gårdbrukeren ønsker å overføre eiendommen til et heleid aksjeselskap som skal drive gården videre som før, bare med en annen organisatorisk overbygning.

Spørsmålet er ikke avgjort i rettspraksis. Et lignende tilfelle har likevel vært oppe til behandling i forbindelse med en sak om etteroppgjør etter odelsloven, behandlet av Frostating lagmannsrett i LF-2015-142516, hvor lagmannsretten uttaler:

«Det avgjørende i denne sammenheng er om deler av eiendommen kan anses avhendet ved at A flytter den til et heleid aksjeselskap. Lagmannsretten har kommet til at dette ikke kan være avgjørende i denne saken. Det ville gjøre etteroppgjørsreglene nærmest illusoriske om den forpliktede kunne kvitte seg med plikten til å betale etteroppgjør ved å flytte regulerte og fradelte deler av eiendommen fra sitt personlige eie til et heleid aksjeselskap. Skatteregler gjør at det ikke er full identifikasjon mellom aksjonæren og hans heleide aksjeselskap. I forhold til reglene om etteroppgjør og de hensyn som ligger bak dette regelverket, er det imidlertid tilstrekkelig å konstatere at tomtearealene fortsatt er under As kontroll om ASet har overtatt hjemmelen.

Lagmannsretten konkluderer etter dette med at søksmålsfristen ikke er oversittet i dette tilfellet.»

Som nevnt ovenfor er det mye som taler for at løsningen bør være lik i en sak hvor spørsmålet ikke knytter seg til reglene om etteroppgjør, men til om odelsretten er i behold ved salg av aksjer eller av eiendom fra aksjeselskapet.

Frem til spørsmålet blir rettskraftig avgjort, eller loven eventuelt endres, vil uklarheten i loven gjøre det beheftet med risiko å overføre odelsjord til aksjeselskap. Dette gjelder både for gårdbrukeren, som risikerer å miste gården, for odelsrettshaverne, som risikerer å tape slektas odelsrett dersom de ikke gjør den gjeldende og eventuelt også for en utvikler med interesser i eiendomsutvikling på hele eller deler av et gårdsbruk.

Artikkelforfatterne er advokat Knut Prestvik, advokat Einar Johan Espeland og traineene Joakim Schreuder og Anja Isabel Eikeland i CMS Kluge Advokatfirma.