Norge tar alt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av den seneste ”Nordic Quarterly Property Snapshot” til forvalteren Aberdeeen Property Investors (API). Prognosen støtter opp under andre vurderinger fondsforvalteren har kommet med i rapporten: Norge er det nordiske delmarkedet som klarer seg best og der bunnen synes å være nærmest, i beste fall passert.

API har sett på annualisert vekst i leieprisene frem mot mars 2014. Norge topper klart blant de fire store nordiske landene, med en forventet årlig leieprisvekst i kontormarkedet på 2,9 prosent frem til vårparten 2014.

For det svenske og det finske kontormarkedet er de tilsvarende anslagene 1,6 prosent. Det danske markedet er lite å satse på, her ventes kontorprisene i perioden å stige med beskjedne 0,7 prosent i året.

For detaljhandelseiendommene er mønsteret mer jevnt. Her venter API en årlig leieprisvekst på 1,6 prosent i Norge, tett fulgt av Sverige og Finland med 1,5 prosent. Igjen henger danskene etter, med en estimert årlig vekst på 0,5 prosent.

Når det gjelder industrieiendommer, er anslagene fra API jevnt over beskjedne. Det norske markedet inntar likevel toppen, men bare med en forventet gjennomsnittlig årsvekst på 0,6 prosent. Anslagene for de andre nordiske landene er nær null, slik at verdiutviklingen for industrieiendommer må drives opp av andre faktorer.

Den sterke leieprisveksten i Norge bidrar sterkt til de norske delmarkedene gir investorene best årlig totalavkastning. Den rullerende femåravkastningen spås å bli nærmere 8 prosent i vårt hjemlige kontormarked, og over 8,5 prosent for handelseiendommer.

For det svenske kontormarkedet er den tilsvarende prognosen 7,3 prosent i årlig totalavkastning, mens den er under 7 prosent i det danske og det finske markedet. Faktisk topper de tre norske delsegmentene avkastningslisten foran alle de andre nordiske sektorene.

En annen interessant oversikt er at prime office yield i Oslo – direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene – i dag ligger klart under historisk gjennomsnitt de fem seneste årene, og gapet er høyest i Norden. API vurderer yieldgapet til 90 basispunkter her hjemme, 0,9 prosentpoeng. I de andre nordiske hovedstedene er yieldgapet mellom 40 og 60 punkter.

Ser vi på yieldspreaden målt mot de femårige swaprentene (byttelånsrentene), altså differansen mellom prime office yield og swaprentene, er denne nå 250 basispunkter i Oslo. Det er på høyde med yieldspreaden i Stockholm og København, mens den av API estimeres til drøyt 350 punkter i Helsinki. Høy yieldspread er historisk et godt kjøpssignal i markedet.