Eiendom Norge utarbeidet en omfattende presentasjon da de nylig kom med prognosene for boligprisene i 2026. Og her organisasjonen bekymret for en rekke faktorer som peker i feil retning. Den bekymringen har de hatt lenge. Eiendom Norge har i lang tid advart om en kommende boligkrise.
Annonse
Krisetegnene gjentas i høyeste grad i den ferske presentasjonen. Organisasjonen advarer blant annet om at regjeringens prognoser for boliginvesteringer er for høye. Finansdepartementet har i flere år vært altfor optimistiske i sine anslag.
Annonse
Eiendom Norge mener det samme vil være tilfelle for 2026. Det blir neppe en økning på 12 prosent neste år, som det er lagt opp til i statsbudsjettet.
SSB oppdaget sin altfor store optimisme i Konkjunkturtendenser i desember 2023. Prognosene er så blitt justert løpende ned hos blant annet Norges Bank og SSB.
Annonse
Feilkilder
Eiendom Norge mener årsaken er feilkilder i modellen de bruker, som kommunale igangsettingstillatelser og løpende regnskapstall fra utbyggere.
Eiendom Norge trekker frem Oslo kommune i tredje kvartal 2023 som et grelt eksempel. Da ga kommunen 82 igangsettingstillatelser med til sammen 447 boliger. Men, i dette kvartalet startet boligbyggerne kun bygging av 10 boliger i hovedstaden.
Og ferdigstillelsene i hovedstaden i Oslo blir lave fra 2025-2028. Tall fra Plot.ai (se under) indikerer 5285 nye boliger i perioden 2025-2028. Det beregnet behovet er omtrent dobbelt så stort. Og Røisland & Co har antydet lave 1000 nye boliger i Oslo i 2026.
Ferdigstillelser i OsloKilde: Plot.ai
Merkes i bøkene
De få ferdigstillelsene begynner nå å merkes i regnskapene til utbyggerne.
Etter IFRS-regnskapsstandard inntektsfører boligbyggerne boligsalg i regnskapet når boligen overleveres fysisk til boligkjøper. Det skjer typisk to til tre år etter salget.
Det betyr ifølge Eiendom Norge at løpende regnskapstall for boligutviklere stort sett er basert på inntekter fra boligsalg som skjedde to til tre år tilbake.
Tall fra Boligprodusentene viser kun en marginal bedring i nyboligsalget de siste årene. Salg og faktisk igangsetting vaker rundt 15.000. Det er litt over halvparten av det demografiske behovet.
Utsiktene er ikke bra på kort sikt. Bygg- og anleggssektoren venter en nedgang i veksten i både fjerde kvartal 2025 og i første kvartal 2026. Forventningene har faktisk sunket siden forrige kvartal.
Salg i dag er morgendagens boliginvesteringer. Så lenge salget er lavt, blir det lav boligbygging.
Det er forventet et lavt nyboligsalg i 2026. Det kan gi en ekstra etterspørsel i bruktboligmarkedet. Eiendom Norge peker på at mange som normalt ville valgt nytt, velger bruktboliger i stedet. Antall fullførte boliger blir lavt i flere år. Så da går det mot et økt press i bruktboligmarkedet og enda høyere leiepriser.
Opp 1,7 millioner
Og så har vi de høye byggekostnadene. De tynges av en svak krone og flere myndighetskrav.
Eiendom Norge peker på at en enebolig i tre som kostet 4 millioner kroner å bygge i starten av 2020, nå har en byggekostnad på 5,7 millioner. Da blir nyboligpremien for høy, og bruktboligprisene vokser kun litt mer enn byggekostnadene.
Eiendom Norge mener pengepolitikken ikke kommer enkeltsektorer som boligbygging til unnsetning. Utfordringene må dermed løses politisk.
Rentene forsterker de høye byggekostnadene. Det ligger an til ett til to rentekutt neste år. Analysemiljøene er noe uenig om hvor styringsrenten stopper. Norges Bank antyder ned mot 3,25 prosent i 2028.
Eiendom Norge skriver at regjeringens mål om 130.000 boliger trolig bygger på en forventning om at renten skal gjøre en stor del av jobben. Men det er liten grunn til å tro at det vil skje.
Eiendom Norge mener det heller ikke er sannsynlig at det vil komme kraftfulle nok tiltak til å redde boligbyggingen. For tiden ligger igangsettingen drøyt 40 prosent under det beregnede årlige behovet.
Et sviktende nyboligsalg i flere år gir få ferdige boliger i frem til 2028. Det kan ta lengre tid denne gangen enn under finanskrisen før en full boligproduksjon er tilbake.
6 prosent
En lav boligbygging kan føre til en sterk oppgang i bruktboligprisene. Men det skjer trolig ikke i Oslo Eiendom Norge venter en prisoppgang på boliger i Oslo i 2026 på 5 prosent. Det blir i så fall en litt sterkere oppgang enn i år. Nedsalget av utleieboliger er en viktig forklaring på den svake prisutviklingen i Oslo i 2025.
Og avkastningen ved utleie er for svak på dagens rente- og prisnivå. Eiendom Norge skriver at det fortsatt er mange som skal selge. Det gjelder også de som ikke «rakk» den skattemessige borettslagmodellen.
2025 ble et boligår med store forskjeller i prisutviklingen. Tallene fra Eiendom Norge viser at Stavanger, Tromsø og Bergen ved utgangen av november 2025 har hatt en svært sterk prisvekst. Oslo og Trondheim ligger derimot godt under den nasjonale utviklingen.
Eiendom Norge bommet grovt for Oslo da de ga sin prognose for ett år siden. Spådommen var en prisvekst på 12 prosent. Men Eiendom Norge undervurderte volumet og virkningen på tilbudssiden av nedsalget av utleieboliger i hovedstaden.
Organisasjonen peker også på mer global uro med Trump som president enn det de hadde regnet med. Det gjelder særlig i første halvår. Det varslede rentekuttet i mars ble avblåst, og det ble færre rentenedsettelser gjennom året enn det de hadde sett for seg.
