– Det er en politikerskapt krise i leiemarkedet

Ellen Solberg har ledet Selvaag Utleiebolig helt siden 2019, men har brukt de seneste dagene på å avslutte selskapet etter at Selvaag-brødrene ga opp utleie av boliger. Markedet var i utgangspunktet tøft, men med stadig høyere formuesbeskatning på utleieboliger, ble hele porteføljen til slutt solgt. Kjøperen var KLP Eiendom, som er en institusjonell aktør som ikke har eiere som betaler formueskatt.

Les også:

KLP kjøper utleieboliger for 3,3 milliarder kroner

– Utgangspunktet for Selvaag Utleiebolig var å utvide Selvaags samfunnsoppgave om å tilby gode boliger for folk flest, til også å gjelde utleieboliger. Vi ville bevise at det gikk an å drive med dette og sikre leietakere et godt og stabilt hjem. Vi har vært veldig hands on, med en modell hvor vi kjøpte nye og moderne boliger, fortrinnsvis hele gårder, og vi brukte Husbankens tilvisningsavtaler i finansieringen. Vi har hele veien opplevd veldig stor takknemlighet fra kommuner og andre aktører for at vi har gjort dette. Men vi har samtidig opplevd et marked som kommer i stadig større ubalanse, sier Solberg, når Estate Nyheter treffer henne.

Glemmer utleiedelen

Hun har akkurat vært på et seminar i regi av Husbanken og snakker seg varm om det å tilby gode utleieboliger til et marked som trenger det.

Les også:

Erla lemper ut leiligheter for 800 mill.

– Boligmarkedet er ett marked som består av to deler. Én eierdel og én leiedel. Men all fokus har vært på å få folk til å komme seg inn på eiermarkedet. Vi har tilført markedet over 1.000 utleieboliger, hvorav 40 prosent har vært tilgjengelig for kommunene uten at det har kostet dem en krone. Samtidig har 60 prosent av leietakerne være vært i det private markedet, og leieboere er fra alle samfunnslag. Vi har fått til en modell og virksomhet som i seg selv har vært bærekraftig og som kan forsvares forretningsmessig, men til slitt ble eierkostnadene for tunge, fortsetter Solberg.

Hun mener den stadig økende beskatningen av eierne til utleieboliger har fått katastrofale konsekvenser for leiemarkedet. En rekke profesjonelle og ikke-profesjonelle utleiere har solgt seg ut av markedet.

Les også:

Petter Neslein selger utleieboligene

– Denne situasjonen er politikervalgt. Den kunne vært annerledes hvis de hadde lyttet til oss som har vært i dette markedet og om vi hadde en bærekraftig modell for eierkostnader.

– Når var det Selvaag forsto at dette ble en vanskelig business å drive med over lang tid?

– Det kom gradvis, men i 2023 ble det tydelig at eierkostnadene ble så høye at det ikke var mulig å fortsette. Det ledet til at Selvaag AS begynte å lete etter et nytt hjem for utleieboligene, og de ble solgt til KLP. 12 av våre 16 medarbeidere gikk til USBL, som skal stå for forvaltningen for KLP, og der vil de fortsatte forvaltningen av eiendommene. Så får vi sette vår lit til at KLP som institusjonell eier ivaretar samfunnsansvaret og driver det videre, sier Solberg.

Les også:

Har solgt over 200 utleieboliger: – Skremmende

KLP den rette kjøperen

Hun er veldig glad for at akkurat KLP Eiendom endte opp som kjøperen av eiendommene, nettopp fordi de vil sikre eiendommene fortsatt blir i utleiemarkedet, og at leietakerne fortsatt vil kunne bo i utleieboligene. En rekke av leiegårdene i Oslo brytes nå opp og gjøres om til borettslag, og leilighetene i leiegårdene selges unna en etter en. Bare i hovedstaden er det blitt borte 16.000 utleieboliger.

– Når så mange utleieleiligheter forsvinner, så tar det mange år å få det samme volumet tilbake til markedet. Gårder blir splittet opp, og det er leieboere som blir taperne.

– Hva blir konsekvensene av dette markedet vi ser nå?

– Jeg tror vi i større grad må dele. Det blir stadig flere studenter som bor sammen og vi må kanskje tilrettelegge for at flere kan bo i hver bolig, særlig i villaområder. Samtidig har nabokommunene til Oslo hjulpet på situasjonen. Det er flere alternativer når man kommer lenger ut fra Oslo.

Les også:

Nå vil også Edgar Haugen selge utleieboligene

Hun er opptatt av at politikere og andre må anerkjenne leiedelen av boligmarkedet.

– De må slutte å snakke ned leiedelen. Vi har hele tiden jobbet for å heve statusen på det å være leieboer, og det er vi enige med Leieboerforeningen om.

– Dere er enige om det, men hva tenker du om Leieboerforeningens ønsker om enda større rettigheter til leietakere?

– Vi er uenige om virkemidlene. Det er ikke Husleieloven som er problemet. En av utfordringene i leiemarkedet er at det er mye mangel på kunnskap på både uteleie- og leietiden. 80 prosent av markedet består av små private utleiere. Vi har kjempet og jobbet for et profesjonelt utleiesegment. Det er bedre enn mange små uproffe utleiere. Foreningen vil stramme inn på Husleieloven, som vil gjøre det vanskeligere for utleierne. Det er ikke heldig med ytterligere krav for utleierne å bekoste. Vi vet jo hvordan det så ut da det var husleieregulering, og det er grunn til å frykte at det samme skjer nå. Dagens gårdeiere selger unna fordi regnestykket går i minus - de ikke har råd til å vedlikeholde og investere i leilighetene. Jeg tror også at forslaget om bare tidsubestemte kontrakter bare gjør nåløyet for å få bolig trangere.

Les også:

Spabo Eiendom selger utleieboliger for 300 millioner

– Gleden ved en god bolig 

– Hva har vært mest givende med å jobbe i dette segmentet?

– Det mest givende har vært all gleden og takknemligheten hos leieboerne. Fundamentet for et godt liv er et godt hjem. Mange leieboere har flyttet mye og hatt varierende kvalitet på boligene sine, men vi har sett gleden ved å flytte inn i en ny bolig med nytt kjøkken, nytt bad og et godt nabolag. Jeg er også stolt av lagånden og det gode arbeidsmiljøet vi har hatt.

–– Hva har vært mest krevende?

– Det er når vi har måttet håndtere utkastelse som følge av manglende boevne og folk som hadde trengt et miljø med mer oppfølging. Vi har måttet agere for å ta vare på det øvrige bomiljøet. Og så er det veldig trist med de som går bort uten at det er noen der for dem. Vi har måttet rydde bort et liv som er blitt avsluttet i ensomhet. Det er også krevende med den manglende forståelsen for verdien av det vi leverer og mistilliten som vi opplever når vi sier at boligutleie er en lavmarginbransje. Det blir ikke så mye igjen til eierne når man skal drive vedlikehold og ha tilstedeværende vaktmester, som har en betydelig verdi, men også en kostnad.

– Hva skal du gjøre nå?

Les også:

Kjøpte 330 boliger av Gundersen – nå lempes det ut leiligheter

– Nå skal jeg avslutte engasjementet i Selvaag Utleiebolig, og så har begynt å sikte meg inn på styrearbeid. Det er interessant og engasjerende og en ny arena jeg kan bidra med kunnskap og erfaring som jeg har helt tilbake fra 90-tallet. Jeg har noen aktive verv i selskaper med ulik eierstruktur, og kan tenke meg å utvide med noen flere styreverv. Jeg vil også bruke tid i Maggie’s, en stiftelse som Frederik Selvaag og jeg brenner veldig for: Kreftomsorg i form av små arkitetkttegnede dagsentre hvor kreftpasienter og deres pårørende kan komme for å snakke, få bistand og svar på spørsmål – eller bare være . Vi får snart opp det første senteret i Stavanger, så det gleder jeg meg veldig til å jobbe med. Det er en hjertesak.