– Høyere tomteandel

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

– I de 20 årene jeg har vært i bransjen, har vi stort sett regnet at tomtebelastningen ligger på 15 prosent av utsalgsprisen. Nå ligger den på 20 prosent, og vi ser i Stockholm at belastningen ligger på hele 30 prosent. Vi må regne med høyere tomtepriser fremover, sier adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig til NE nyheter. Schumann peker igjen på tomtemangelen som den viktigste begrensningen for å bygge billigere boliger.

20 år– Det tar 20 år å få bygget ut det de vil i Bjørvika, utbyggerne klarer ikke mer enn 170-180 boliger i året. Vi bygger ut mer i året på Løren, men næringen trenger å ha langt mer enn dagens 4000 tomter. Og kan vi ikke regne hjem 12 prosent margin, er det uaktuelt å kjøpe tomten, fastslår Schumann.

Hvordan ser så en typisk boligkalkyle for Selvaag ut i dag? Schumann tar utgangspunkt i marginkravet på 12 prosent på toppen av kostnadene. Han sier at i et normalt boligprosjekt utgjør de rene oppføringskostnadene 31 000-33 000 kroner kvadratmeteren, altså litt lavere enn det Martin Mæland opererer med for OBOS.

– Forskjellen er nok at vi bygger mer i slengen, kanskje 400 leiligheter, mens OBOS setter i gang 100 enheter, som gir dyrere enhetskostnader, sier han. Så forutsetter Schumann en tomtebelastning på 12 000 kroner kvadratmeteren, 4000 kroner i finansieringskostnader, 6000-7000 kroner kvadratmeteren til postene «byggherre, salg og planlegging». Så kommer bidraget til infrastruktur, som av Mæland ble beregnet til drøyt 2000 kroner per kvadratmeter.

Over 60 000 kroner– Det er store kostnader knyttet til infrastruktur. På Løren snakker vi om 1500 kroner kvadratmeteren, som kommer på toppen av tomtebelastningen, sier Schumann. Da snakker vi altså om selvkost på typisk 56 000-58 000 kroner per kvadratmeter for Selvaag Bolig.

12 prosent margin på dette gir altså 63 000-65 000 kroner i utsalgspriser. For en 3-romsleilighet på 75-80 kvadratmeter betyr det 4,8-5,1 millioner kroner som kjøperne må ut med.

– Hva med å bedre effektiviteten hos dere utbyggere? – Det er ting å plukke opp her, vi ser at ikke alle er gode nok i planleggingsfasen. Det kan derfor blir en bedre planlegging, men boligbygging i dag er blitt mer kompleks og med en helt annen standard i boligene, svarer Schumann.

Jevnes utHan står derfor på utsagnet om at det er umulig for dem å selge boliger fremover innenfor Ring 3 til under 60 000 kroner kvadratmeteren. En tommelfingerregel ifølge Selvaag-sjefen er at nybyggprisene kan ligge inntil 20 prosent høyere enn bruktboligprisene i et område for at man vil sette i gang å bygge.

– Men nå ligger nybygg- og bruktboligprisene i mange områder nokså likt. På Søndre Nordstrand må vi bygge billigere, men her er til gjengjeld ikke tomtekostnadene så høye, sier Schumann. Hovinbyen er pekt ut som det store utbyggingsområdet i Oslo fremover. Baard Schumann demper forventningene.

– Mange har pekt på en utbygging fra Løren, Økern og oppover mot Vollebekk. Det er store utbyggere i området, blant annet Aspelin Ramm. Men jeg tror ikke på noe særlig aktivitet i Hovinbyen før om minimum fem år, til det er prisene for lave. Og for å si det sånn, jeg håper ikke de regner med høye tomtekostnader på Ulvensplitten, sier Schumann.

Nådde ikke oppEt interessant «case» er Veidekkes nylige kjøp av Nedre Skøyen vei 24-26 fra Norwegian Property for 799 millioner kroner. Dette blir Veidekkes nye hovedkontor, samtidig som de vil føre opp 400 boliger. Selvaag Bolig var med i budkampen, men nådde ikke opp. Det skyldes blant annet at de kun planla boliger på eiendommen.

– Veidekke har nok betalt 22 000-23 000 kroner kvadratmeteren i tomtekostnader. Vi så for oss en ren boligutvikling og ikke en kombinasjon med næringsarealer. Det gir en høyere utnyttelse ved å kunne bygge i høyden. Vi klarte derfor ikke å regne dette hjem, men jeg tror Veidekke «gambler» på et næringsbygg i forkant av tomten mot trikkeskinnene, selv om dette egentlig ikke er en tomt for næringsbygg, sier Schumann.

Han tror derfor på en økt boligkonvertering fremover, fordi utbyggere av næringseiendom ikke kan konkurrere med boligutbyggerne på tomtepriser. En belastning på 22 000-23 000 kroner som på Skøyen, forutsetter leiepriser i det aller øverste segmentet og er ellers tomtepriser forbeholdt de dyreste sentrumseiendommene.