Her er felleskostnadene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Og det gjør vi som vanlig med hjelp av OBOS Basale, som hvert år før sommeren kommer med slike oversikter. NE nyheter gjenga fredag de typiske eierkostnadene i kontorbygg, også det basert på tall fra Basale.

Nøkkeltallene i tabellen nederst er basert på en analyse av regnskap for 2013 fra bygg i Basales eiendomsportefølje. Utvalget består av 58 eiendommer med et samlet areal på 352 000 kvadratmeter. Gjennomsnittlig størrelse per bygg er 6100 kvadratmeter. Kostnadene er fordelt på vektet areal.

Minimale endringerBasale skriver i en kort kommentar i rapporten at sammenliknet med nøkkeltallene fra 2012, er det ingen store endringer. Faktisk er forskjellen marginale 1 krone for totalkostnadene i forhold til fjorårets rapport. Hver kategori har ingen, eller kun små endringer opp eller ned.

Den klart største kostnadsdriveren blant felleskostnader er som vanlig energikostnader, som typisk utgjør 118 kroner per kvadratmeteren, eller 42 prosent av de totale felleskostnadene. NE nyheter har snakket med eiendomsbesittere som regner inn 50 prosent her. Basale har holdt eiendommer med ekstreme energikostnader i begge retninger utenfor utvalget.

Feilaktig bildeEnergikostnadene knyttet til fellesarealer holdes dessuten ifølge Basale på et kunstig lavt/høyt nivå og gir etter forvalterens mening et feilaktig bilde av gjennomsnittlige energikostnader. De er derfor ikke sammenliknbare med energikostnader i andre bygg.

Basale har videre regnet seg frem til at løpende driftsutgifter står for 15 prosent av felleskostnadene og ligger i gjennomsnitt på drøyt 40 kroner kvadratmeteren. Utgifter til renhold og kommunale utgifter beregnes til henholdsvis 25 kroner og 20 kroner kvadratmeteren, og så følger kostnadene nedover i fallende rekkefølge. NE nyheter har for øvrig samlet opp noen småposter i bunn av tabellen.

280 kronerTotalt regner Basale med typiske felleskostnader på drøyt 280 kroner kvadratmeteren, som stemmer godt med hva NE nyheter hører fra utleiere, men de varierer med om lag 100 kroner kvadratmeteren i begge ender. Felleskostnader er i prinsippet et nullsumspill, der utleier ikke skal tjene eller tape på disse kostnadene.

Basale skriver i rapporten at kostnader for heis/rulletrapp, kantine, senterledelse, sentermarkedsføring og administrasjonspålegg holdes utenfor analysen. Dette kan være store kostnadsdrivere for enkelte bygg, mens for andre bygg er disse kostnadene ikke aktuelle.

Felleskostnader

KategoriGj.snitt m2Andel totalLavHøyEl.kraft/olje/fjernvarme11842 %68155Løpende drift4315 %2370Renhold259 %843Kommunale avgifter207 %533Avfallshåndtering186 %524VVS145 %927Brannvern/internkontroll124 %622Utendørs104 %319Andre tekn. installasjoner93 %112Vakthold52 %219Bygn.messige reparasjoner31 %18Diverse62 %438Total282100 %184373

Kilde: Basale-rapporten 1. halvår 2014