Ukens Tips: Avregning av felleskostnader

Våren er "sesong" for avregning av leietakernes felleskostnader. Vi ser her nærmere på hvordan utleier ved inngåelsen av leiekontrakten kan sikre seg en mest mulig smidig avregning.

Publisert Sist oppdatert

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Felleskostnader er normalt ment å dekke faktisk påløpte kostnader, og vil i utgangspunktet ikke inneholde et fortjenesteelement for utleier. Av den grunn legges det ofte opp til at forskjellen mellom leietakernes akontoinnbetalinger og faktiske kostnader avregnes årlig. Under avregningen kan det oppstå uenigheter knyttet til hva som er avtalt mellom partene, herunder hva felleskostnadene skal omfatte og hvordan avregningen skal skje. For utleier er det i sær viktig å huske på følgende punkter:

• I husleiesammenheng eksisterer det ikke noen rettslig definisjon av hva som er felleskostnader. Leiekontraktens definisjon blir avgjørende. Leiekontrakten bør derfor gi en overordnet beskrivelse av hva som skal anses som eier-, leietaker- og felleskostnader, og det bør presiseres at en eventuell opplisting av konkrete utgiftsposter ikke kan anses som uttømmende. I motsatt fall risikerer utleier at utgiftsposter som dukker opp men som ikke er omtalt i leiekontrakten, ikke kan belastes felleskostnadene. Videre bør leiekontrakten angi hvordan fordelingsnøkkelen mellom byggets leietakere er beregnet, eksempelvis etter leietakers andel av eksklusivt utleibart areal i bygget.

• Utleiers administrasjonskostnader belastes gjerne leietakerne gjennom et prosentvis påslag på felleskostnadene. Det følger av rettspraksis at et slikt sjablongmessig påslag må ha eksplisitt hjemmel i leiekontrakten.

• For å unngå tvil bør det presiseres i leiekontrakten at utleier kan korrigere avregningen på et senere tidspunkt. Dette er viktig ettersom det kan oppstå tilfeller der utleiers leverandører korrigerer sine fakturaer, eller det rett og slett har skjedd feil i utleiers utregninger.

• Dersom utleier kun eier enkelte seksjoner i et eierseksjonssameie bør leiekontrakten være “back to back” i den forstand at også felleskostnadene fra eierseksjonssameiet fordeles på leietakerne.

• Leiekontrakten bør regulere hvem som skal dekke andel for mulige ledige lokaler i bygget. Samtidig bør det også reguleres hvordan eventuelle besparelser knyttet til ledige lokaler skal fordeles mellom utleier og leietakerne. En vanlig regulering er at utleier dekker andelen for ledige lokaler, men først etter at det er gjort fradrag for eventuelle besparelser knyttet til ledigheten.

• Det bør normalt ikke åpnes for skjevdeling mellom leietakerne etter nytte og forbruk, ettersom det kan gjøre avregningen mer innviklet. Dette bør dog vurderes konkret ved utarbeidelse av den enkelte leiekontrakt. Eksempelvis vil en restaurant eller et treningsstudio ofte ha betydelig større forbruk av vann og større mengder avfall enn en kontorleietaker.

• For å gjøre avregningen minst mulig innviklet bør utleier sørge for at alle leiekontraktene i bygget har samme bestemmelser knyttet til felleskostnader.

 

————————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

 

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Jørgen Aas Eide er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

 

Andre Ukens Tips i kategorien Leiekontrakter:

Fremleie

Markedsleie

Når leier ikke betaler

Fornyelese/Forlengelse av leiekontrakten

Transport av leiekontrakten

 

Foto: Erik Burås/StudioB13

Powered by Labrador CMS