Leieprisvekst og økte eiendomsverdier

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det konkluderer eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL) med i sin Nordic City Report for våren 2011. De økte eiendomsverdiene drives primært av vekst i leieprisene, fremfor et enda lavere avkastningskrav. Dette konkluderte nylig Akershus Eiendom med om det norske eiendomsmarkedet, JLLs norske samarbeidspartner.

JLL mener kontormarkedene i de nordiske storbyene er forbi stabiliseringsfasen og er over i en vekstfase. Dette gjelder for samtlige nordiske hovedsteder, med unntak av CBD-området i  København, der man i fjerde kvartal i fjor så en mindre tilbakegang i leienivåene.

Kraftig vekstKontorleieprisene i de øvrige delene av Norden økte i 2010, spesielt i Oslo (13,4 prosent) og i Stockholm (8,1 prosent). Anslaget for Oslo er klart høyere enn det Cushman & Wakefield (Eiendomshuset Malling & Co) nylig kom frem til, men stemmer ikke overraskende godt overens med den seneste European Office Property Clock fra JLL.

JLL vurderer nå prime rent i Oslo, det vil si leieprisene for toppsegmentet i Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen, til 3400 kroner kvadratmeteren i året. I Stockholm er de tilsvarende nivåene 4000 svenske kroner per kvadratmeteren, og den forventede veksttakten gjør at man snart er tilbake på markedsnivåene før konjunkturnedgangen. I København er prime rent 1750 danske kroner per kvadratmeteren i året, i svenske storbyer som Göteborg og Malmö 2100-2200 svenske kroner.

Ledighetsutviklingen er ulikt fordelt, JLL er kommet frem til en økning i ledigheten i Oslo og København på 1,5 prosentpoeng, som strider mot undersøkelsen fra Eiendomsspar om Oslo-ledigheten, mens det har vært en nedadgående trend i de svenske storbyene og i Helsingfors.

Lav prime yieldDirekteavkastningskravet i Norden falt kraftig i 2010. Den sterkeste nedgangen var i Stockholm og Göteborg, med en nedgang på henholdsvis 75 og 115 basispunkter. Såkalt prime yield vurderes i disse byene nå til lave 5,0 prosent. JLL mener at tilsvarende avkastningskrav i Oslo er nede på 5,5 prosent, som Akershus kom frem til, som er en nedgang på 25 basispunkter fra i høst. I København er prime yield 5,0 prosent, i Helsingfors 5,6 prosent.

I 2010 var altså et lavere direkteavkastningskrav hoveddriveren til verdioppgangen. JLL venter at avkastningskravet til de beste eiendommene stabiliserer seg fremover, men at leieprisveksten fra i fjor vil fortsette. Det skyldes at vi går inn i en fase av konjunktursyklusen med akselererende oppjusteringer av leieprisnivåene, som gir grunnlag for ytterligere verdiøkninger.

JLL estimerer de svenske transaksjonsvolumene i 2010 til 95,5 milliarder svenske kroner, hvorav 37 milliarder i fjorårets siste kvartal. I Sverige økte volumene med 139 prosent fra 2009 til 2010. Akershus Eiendom har så langt telt opp transaksjoner i det norske markedet til 38,5 milliarder for fjoråret, en økning på ca 150 prosent sammenliknet med 2010.

Uvanlig raskt– Vi kan konstatere at gjeninnhentingen i leie- og transaksjonsmarkedet for kommersielle eiendommer har vært uvanlig rask. De lavere avkastningskravene er en direkte følge av et kraftig økende transaksjonsvolum og appetitt på det nordiske transaksjonsmarkedet. På årsbasis har man i gjennomsnitt sete en fordobling i transaksjonsvolumene for hvert kvartal siden fjerde kvartal 2010, uttaler Daniel Gorosch i JLL.