Reduksjon av reguleringsrisiko

Risikofaktorene i en reguleringsprosess kan til tider oppleves som uendelige. Det tar lang tid, overraskelsene kan være mange, og til syvende og sist er det alene opp til kommunen å vedta reguleringsplaner. Kommunen står også fritt til å utarbeide alternative planforslag for det samme arealet.

Vi vet at mange utviklere bruker tiden i et ellers stille marked til å arbeide med regulering av tomtebanken, og i denne artikkelen gir vi et knippe innspill som etter vår erfaring kan redusere reguleringsrisikoen. God planlegging og bevissthet rundt faktisk gjennomføring, er en suksessfaktor både ved selve realiseringen av prosjektet, og også for å gjøre prosjektet attraktivt for et eventuelt salg.

1. Sett deg godt inn i kommuneplanen

Kommuneplanen danner rammene for senere reguleringsplaner. Derfor er det helt sentralt å sette seg godt inn i plandokumentene. Det er for det første viktig at arealene er satt av til det hovedformål arealene tenkes utviklet/ brukt til, i de fleste tilfeller; bebyggelse og anlegg. Flere kommunale planer kan dessuten virke sammen, og ha relevante bestemmelser for det aktuelle arealet.

Videre er det sentralt å få oversikt over eventuelle hensynssoner i kommuneplanen som vil kunne komplisere reguleringsprosessen, f.eks. flomfare, faresoner, sikringssoner mv. Klima, miljø, og sikkerhetspolitikk er dessuten faktorer som kan få betydning for reguleringen – dette er elementer som ikke nødvendigvis er omtalt i gjeldende kommunale planer, men i nasjonale. En grundig gjennomgang av plandokumentene kan gi et innblikk i kommunens intensjoner med området. Det samme gjør eksisterende bruk ellers i området. Er det for eksempel eksisterende boligbebyggelse i området, vil det kunne begrense hva slags type næringsregulering som vil bli tillatt.

2. Oversikt over omfang og utforming av rekkefølgekrav

Det er ikke alltid like lett å få oversikt over hvilke rekkefølgekrav som kan komme i en reguleringsprosess. Her er det sentralt å kjenne kommunen og ønskede/planlagte infrastrukturtiltak for å spå hva som kan komme. Når det gjelder selve rekkefølgebestemmelsene, er det viktig å ha et bevisst forhold til utformingen av disse. Det er blant annet viktig å passe på at oppfyllelsesfristen for gjennomføring av rekkefølgekravene ikke kommer tidligere enn nødvendig i byggeprosjektet. Videre er det viktig å unngå tolkningstvil med hensyn til gjennomføring senere – hvilken standard og kvalitet skal være påkrevd?

Ved flere aktører i samme plan, kan man også forsøke å få til at rekkefølgekravene fordeles mellom felt, slik at man unngår «gratispassasjerer».

3. Ha et bevisst forhold til formålsgrensene i planen

Ved utarbeiding av plankartet er det svært viktig å samtidig ha et øye til eiendomsgrensene. Dersom man skal regulere arealer til offentlig og/eller felles infrastruktur, er det viktig å ha et bevist forhold til hvor dette plasseres, og samtidig være klar over behov for eventuelt grunnerverv om infrastrukturen plasseres på annen manns grunn. Private grunnervervsprosesser kan bli langvarige og kostbare. Overraskende mange antar at så lenge arealet for eksempel er regulert til offentlig vei, så er det bare å gå i gang med bygging. Det er en dyrekjøpt misforståelse å avdekke uti prosjektet. Grunneier vil på det tidspunktet sitte med svært gode forhandlingskort, fordi utvikler vil ha veldig dårlig tid. Plassering av offentlig og felles infrastruktur, samt regulering av adkomst, er derfor svært viktig å ha kontroll på tidlig i prosjektet. Og ved eventuelt behov for grunnerverv, bør dialogen med grunneier starte så snart som mulig.

4. Tid er en stor risikofaktor

Alle som har gjennomført en reguleringsprosess vet at planprosesser tar tid. Det er selvfølgelig en risikofaktor i seg selv, men dessverre lite man får gjort noe med. Det man imidlertid kan gjøre noe med, er å sørge for at egne avtataler tåler de lange reguleringsprosessene. For stramme tidsfrister i forbindelse med for eksempel opsjonsavtaler med grunneiere, vil kunne medføre at store investeringer går tapt. En ekstra sjekk på avtaleverket, herunder sikre rett til forlengelse, er derfor helt essensielt for å kunne komme i mål med et vellykket prosjekt. Vi kjenner dessverre til flere aktører som ikke har håndtert dette på en tilstrekkelig god måte. Det er imidlertid ofte gode grunner for å reforhandle avtaler, og partene finner heldigvis som oftest gode løsninger.

5. Oppsummert: planning is everything

Denne artikkelen har tatt for seg noen konkrete tips for å redusere reguleringsrisikoen, som kan oppsummeres med at god planlegging, som igangsettes tidlig nok, er helt essensielt. Uforutsette krav/hensyn fra administrasjonen og/eller kommunestyret kan komme og vil måtte håndteres, for eksempel ulike utredninger. Da er det viktig å ha tid til å håndtere de mulige skruballene på en god måte.

Artikkelforfatterne er partner Karoline Zeiner og partner Ingerid Eidesvik Lie i Brækhus Advokatfirma.