Hvilket ansvar har gårdeier for rydding av snø og is?

Gårdeiers plikt til å sikre bygningsmassen i vinterhalvåret er blant annet regulert i lokale politivedtekter. Det er i utgangspunktet opp til den enkelte kommune, i samråd med politiet, å regulere gårdeiers forpliktelser. Utformingen av politivedtektene vil derfor kunne variere noe mellom de ulike kommunene. Likevel ser vi at bestemmelsene som regulerer gårdeiers ansvar er nokså like over hele landet.

Bestemmelsene inntatt i Politivedtektene for Oslo kommune inneholder i §§ 4-1, 4-4 og 4-5 særskilte bestemmelser om gårdeiers plikt til sikring og rydding av snø og is rundt bygningsmassen. Av § 4-1 fremgår det at:

"Når snø eller is truer med å falle fra hustak mot offentlig sted, skal eieren straks sette opp avvisere eller lignende innretning som gjør det tydelig at ferdselen er forbundet med fare eller ulempe og snarest sørge for at taket blir ryddet. Avvisere skal fjernes senest etter 7 dager med mindre eieren kan dokumentere lengre ventetid på rekvirert bistand til takrydding.

Eier av bygning eller grunn, eller den som utfører brøytingen må ikke henlegge snø eller is fra eiendommen slik at det er til hinder eller ulempe for ferdselen på offentlig sted.

Eier av bygning eller grunn mot offentlig sted plikter snarest etter takras å rydde fortauet utenfor eiendommen for snø og is."

Som det fremgår av bestemmelsen, plikter gårdeier å sikre at taket blir ryddet hvis det er fare for takras. Frem til taket er ryddet og faren er avverget skal gårdeier sette opp avvisere. De store røde og hvite avviserne med "rasfare" og "fare for ras" har nærmest blitt en permanent del av Oslos gatebilde i vinterhalvåret. For gårdeierne er det imidlertid viktig å merke seg at slike avvisere, som den klare hovedregel, skal fjernes senest etter 7 dager.

Unntak kan tenkes der gårdeier kan dokumentere at rydding er rekvirert, men hvor ventetiden gjør det nødvendig at avviserne henger oppe i mer enn 7 dager. Spesielt i perioder hvor det kommer mye snø over større områder samtidig, og hvor snøfallet vedvarer, kan det være utfordrende for gårdeier å sikre rydding innenfor den angitte 7-dagersfristen.

Gårdeiere innenfor Ring 1 i Oslo pålegges et særlig strengt ansvar. Etter politivedtektenes §§ 4-4 og 4-5 plikter eier av hus eller grunn mot offentlig sted "snarest" etter snøfall å rydde fortauet utenfor eiendommen for snø og is, samt strø eller på annen måte sørge for at fortauet langs eiendommen ikke er glatt. Det må legges til grunn at gårdeier har noe tid til å områ seg, men bestemmelsene understreker viktigheten av å ha gode rutiner.

Så mye må du ut med etter ulovlig trefelling

Gårdeier risikerer at politiet utfører gårdeiers ansvar på gårdeiers regning dersom gårdeiers plikter etter politivedtektene ikke overholdes. Gårdeier kan også ilegges bøter og fengsel i inntil tre måneder ved brudd på politivedtektene. Nye tall viser at det i Oslo så langt i år er ilagt 362 gebyrer for manglende rydding av tak for snø og is, samt 85 gebyrer for manglende fjerning av avvisere. Dette innebærer at vi de tre første ukene av 2024 har hatt en tilnærmet dobling av antall gebyrer sammenliknet med hele fjoråret.

Gårdeier kan ilegges ansvar ved skade på person som følge av manglende rydding

Straffeloven § 280 (tidligere § 238) rammer uaktsom forvoldelse av betydelig skade på legeme eller helbred. Overtredelse av bestemmelsen kan straffes med fengsel i inntil tre år. Grensene for gårdeiers ansvar og straffansvar i forbindelse med ras fra tak, er nærmere presisert i dommen inntatt i Rt. 2013 s. 312.

Dommen gjaldt alvorlig skade på person som følge av at en isklump på ca. 10 kg raste ned fra en gesimskasse på taket på en bygård i Oslo.

Hovedspørsmålet i saken var om daglig leder, som også var enestyre, i gårdeierselskapet og/eller lederen for gårdeierkonsernets vedlikeholdsavdeling hadde opptrådt uaktsomt. I dommen la Høyesterett til grunn at det i aktsomhetsvurderingen var nødvendig å skille mellom daglig leders rolle og rollen til lederen for gårdeierkonsernets vedlikeholdsavdeling. Det var ingen av partene som hadde oppdaget den aktuelle snøskavlen på taket.

Daglig leder hadde utstyrt taket med doble snøfangere og varmekabler i takrennen. Denne praksisen var i tråd med bransjepraksis i Oslo. I tillegg var arbeidet med tilsyn satt ut til vedlikeholdsavdelingen i gårdeierkonsernets driftsselskap. Høyesterett uttalte i denne forbindelse at

"Gitt at arbeidet er betrodd kompetente folk, kan det ikke være et ansvar for styret eller daglig leder i et gårdselskap å utforme detaljerte retningslinjer for hvordan arbeidet rent praktisk skal utføres, for eksempel hvilke posisjoner den enkelte bygning må observeres fra for å få det nødvendige overblikk, eller at omfanget av inkresjonene må tilpasses væreforholdene til enhver tid. Man må kunne stole på at kompetente medhjelpere i så måte vil opptre forsvarlig."

Fikk avkortning i forsikringsoppgjøret - "fordi snøen var varslet"

Daglig leder ble frifunnet for ansvar etter straffeloven § 238. Lederen av vedlikeholdsavdelingen i driftsselskapet som var engasjert for å inspisere taket ble derimot dømt til 60 dagers betinget fengsel. Det var han som hadde det konkrete ansvaret for å inspisere bygningen. Inspeksjonen som var gjennomført tilfredsstilte ikke kravene Høyesterett la til grunn. Høyesterett konkluderte med at han burde ha foretatt mer omfattende undersøkelser, og anså dermed hans opptreden for å være uaktsom. Blant annet ble det trukket frem at han burde ha gått over på motstående side av gaten fra der bygningen lå. Hadde han gjort dette ville han ha sett skavlen som over noe tid hadde bygget seg opp over gesimskassen.

Dommen viser hvor viktig det er for gårdeiere og andre engasjerte rådgivere å sørge for at det er etablert forsvarlige rutiner og at rutinene gjennomføres. Videre er det helt essensielt at det foretas fortløpende risikovurderinger knyttet til de potensielle faremomentene ved eiendommen.

Kan ilegges erstatningsansvar ved skade som skyldes manglende rydding

Gårdeier kan holdes erstatningsansvarlig etter det ulovfestede culpaansvaret eller ilegges objektivt erstatningsansvar for skader som skyldes manglende rydding.

Culpaansvaret gir grunnlag for erstatningsansvar dersom en uaktsom handling eller unnlatelse medfører skade. Den skadelidte må i så fall bevise at den aktuelle skaden skyldes uaktsom handling eller unnlatelse fra gårdeiers side. Ved vurderingen av om gårdeier har opptrådt uaktsomt vil gårdeiers handlinger eller unnlatelser sees opp mot blant annet bransjepraksis. I den forbindelse vil gårdeiers plikter etter politivedtektene og plan- og bygningslovens § 31-1 stå sentralt.

Gårdeier vil også kunne ilegges et objektivt erstatningsansvar. Objektivt erstatningsansvar kjennetegnes ved at skadevolderen ikke har utøvd uaktsomhet, men at skadevolders virksomhet innebærer risiko for relativt store skader.

Hvem holdes ansvarlig ved brudd på gårdeiers plikt til å rydde snø og is?

Hvem som holdes ansvarlig dersom gårdeiers ansvar ikke ivaretas avhenger av hvem som eier den aktuelle eiendommen. Er eiendommen eid av et selskap eller organisert som et borettslag eller eierseksjonssameie er det styret i gårdeier som holdes ansvarlig. Er eier av eiendommen en privatperson faller ansvaret på vedkommende personlig.

Frostskader etter sprengkulde: Fikk sjokk av svaret fra forsikringsselskapet

Dersom hele eller deler av eiendommen er utleid, vil ansvaret for snørydding og annen sikring av bygningsmassen ofte være regulert i leieavtalen. Etter meglerstandarden for brukte/"som de er" lokaler (7. utgave 05/22) dekker leietaker en forholdsmessig del av eiendommens felleskostnader. Felleskostnadene skal blant annet dekke utleiers utgifter til "rydding/vedlikehold på utendørsarealer, snømåking av utearealer, (…) [og] bortkjøring av snø" jf. standardens bilag om felleskostnader. 

Utgangspunktet er dermed at utleier er ansvarlig for å gjennomføre ryddig av snø og is på eiendommen. Etter meglerstandarden for barehouse leiekontrakter (2. utgave 05/22) er utgangspunktet det motsatte. Etter punkt 8.4 i denne standarden skal "[d]rifts- og vedlikeholdskostnader ved Leieobjektet dekkes av Leietaker, med mindre annet uttrykkelig er angitt i denne leieavtalen". Her er altså utgangspunktet at leietaker er ansvarlig for rydding av snø og is.

Uavhengig av hva som er avtalt mellom utleier/leietaker er det imidlertid viktig å merke seg at eventuelle private avtaler partene imellom i utgangspunktet ikke fritar gårdeier/utleier for sitt ansvar. En slik avtale vil likevel kunne ha betydning i vurderingen av om gårdeier har ivaretatt gårdeieransvaret.

Artikkelforfatterne er advokater i Advokatfirmaet Wiersholm AS.