Er eiendommen du vil kjøpe overpriset?

Med rekordhøye transaksjonsvolum og lav yield var det selgers markedet for næringseiendom frem til sommeren 2022. Høy omløpshastighet på næringseiendommer resulterte i mindre tilgjengelighet på dokumentasjon fra selgersiden og økt risiko for feilestimering av leienivået som ble lagt til grunn i prisingen av eiendommen. Prisen på næringseiendom påvirkes direkte av eiendommens netto leie, som i stor grad er styrt av eiendommens kontraktsfestede leienivå.

Beregning av eiendomsverdien

Næringseiendom prises som en funksjon av eiendommens evige kontantstrøm. Det kan være forskjell mellom månedlig bokført/betalt leie og hva som anses å være en evig kontantstrøm ved beregning av eiendomsverdien. I tillegg er det risiko for at den kontraktsfestede leien som legges til grunn har blitt feilberegnet. Det er derfor viktig at kjøper har et forhold til hvilke leieelementer som skal danne grunnlaget for eiendomsverdien og at kjøper foretar kontrollberegninger av det kontraktsfestede leienivået.

Risiko ved automatiske systemjusteringer

Slike kontrollberegninger må gjøres basert på kontraktene, og ikke basert på fjorårets KPI-justering. Dagens eiendomsaktører benytter ofte et forvaltningssystem hvor årlig KPI-justering av leieavtalene er integrert. Slik disse systemene er satt opp, beregner de fleste den årlige KPI-reguleringen med utgangspunkt i fjorårets leie. Ved å kontinuerlig regulere fjorårets leienivå risikerer man å ikke fange opp tidligere feil i KPI-justeringen. Vår erfaring er at risikoen øker på eiendommer som «flippes» i markedet. Ved kontrollberegning av leienivået i forbindelse med en transaksjon, bør man derfor alltid legge gjeldende leieavtale, med eventuelle tilleggsavtaler, til grunn.

Komplikasjoner rundt leie og MVA-kompensasjon

Det kan være forskjell mellom total leie som faktureres leietakerne på løpende basis og total leie som bør legges til grunn ved beregning av eiendomsverdien. Fra selgersiden er ofte investeringsleie og MVA-kompensasjon inkludert i totale leieinntekter.

Investeringsleie er leie som betales av leietaker for å kompensere for utleiers spesialtilpasninger av lokalene på vegne av leietaker. Dette er derfor en tilbakebetaling av utleiers utgifter knyttet til arbeidet som er gjort. Normalt vil leietaker ha nedbetalt investeringen ved utløpet av den opprinnelige leieperioden. Man kan derfor ikke legge til grunn at leietaker kommer til å betale for denne investeringen i evig tid. Gjenværende investeringsleie ved tidspunkt for salg må derfor skilles ut fra leienivået som danner grunnlag for eiendomsverdien og heller kompenseres selger særskilt ved et tillegg i kjøpesummen tilsvarende nåverdien av fremtidige kontantstrømmer fra investeringsleien.

MVA-kompensasjon er, som investeringsleie, ikke en evig kontantstrøm da dette leieelementet kun tilfaller utleier i de tilfeller hvor leietaker ikke er avgiftspliktig. Selger bør derfor kompenseres for gjenværende MVA-kompensasjon gjennom et tillegg i kjøpesummen tilsvarende nåverdien av gjenværende kontantstrømmer knyttet til MVA-kompensasjon.

Større avvik mellom omsetningsleie og minimumsleie

Eiendommer/lokaler med omsetningsleie, der omsetningsleien historisk ikke er oppnådd, prises gjerne basert på avtalt minimumsleie. I tilfeller der leietaker flere år på rad har betalt betraktelig mer minimumsleie enn omsetningsleien tilsier, er det en risiko for at leietaker vil ønske å reforhandle leieavtalen eller at avtalen sies opp ved første mulighet. Kjøper bør derfor alltid foreta en sjekk av omsetningsleie for eiendommer hvor dette er aktuelt gjennom å etterspørre omsetningsrapporter for de aktuelle leietakerne og beregne leienivå dersom leie hadde vært 100% omsetningsbasert. Spesielt sårbare er lokaler der det ikke er mange alertnative leietakere.

Leiefritak og regnskapsmessig behandling

I henhold til NGAAP skal leierabatter innvilget leietaker periodiseres over leieforholdets varighet. Dette følger av opptjeningsprinsippet hvorav inntekter skal inntektsføres når de er opptjent, og medfører at utleier i løpet av rabattperioden opparbeider seg en eiendelspost i balansen knyttet til periodiseringen. Denne periodiseringsposten avskrives lineært med motpost i leieinntekter når leietaker starter å betale husleie, og skal ikke medtas som et tillegg i kjøpesummen da den ikke er en reell fordring som har en fremtidig verdi.